Większości społeczeństwa ciężko byłoby normalnie funkcjonować bez pomocy finansowej ze strony banków. Niemal 40% Polaków ma kredyt, przy czym 22% z nas zaciągnęło kredyt hipoteczny. Przy wysokich kwotach pożyczek celujemy w długoletni okres spłaty. Przy dzisiejszych cenach nieruchomości pozbycie się ciężaru hipoteki w kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy jest wręcz nierealne. I mimo że im dłużej trwa zobowiązanie, tym finalnie wychodzi drożej, to jaki mamy wybór? Niektórym jednak sprzyja szczęście i zamiast planowanych 30 lat, mogą zakończyć umowę z bankiem szybciej. Dla instytucji finansowej nie jest to jednak dobre rozwiązanie – uciekają wówczas wtedy odsetki, jakie naliczają się z każdym miesiącem trwania zobowiązania. Czy zatem nadpłata kredytu hipotecznego daje bankom prawo do naliczania kredytobiorcom specjalnych opłat?
Nadpłata kredytu hipotecznego możliwa w każdym momencie
Z racji tego, że konsument ma słabszą (w zasadzie minimalną) pozycję negocjacyjną od banku, ustawodawca przepisami prawa uprzywilejował go w niektórych aspektach. Jednym z nich jest właśnie nadpłata kredytu hipotecznego. Celem tego uprawnienia jest przyznanie konsumentom możliwości łatwego wykonania zobowiązania, zwłaszcza że wcześniejsza spłata wiąże się z obniżeniem kosztów kredytu.
Nie ulega żadnym wątpliwościom, że każdy konsument ma pełne prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu. Wynika to wprost z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Bank nie może zatem robić z tym problemów, np. nakazać wstrzymania się ze spłatą do czasu wygenerowania nowego dedykowanego rachunku bankowego czy nałożenia dodatkowej opłaty za brak poinformowania o planowanej nadpłacie.
Kredytobiorca może przy tym wcześniej wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Jest to jego przywilej, nie obowiązek. Stąd też bankowi nie wolno uzależniać przyjęcia spłaty przed terminem od złożenia przez konsumenta rzeczonego wniosku. Ponadto w przypadku złożenia przedmiotowego pisma kredytobiorca nie musi czekać na otrzymanie informacji od kredytodawcy. Oznacza to, że konsument nie musi wcześniej informować banku o swoim zamiarze. Wystarczy, że dokona on większego przelewu środków na rachunek bankowy do obsługi kredytu hipotecznego.
Nadpłata kredytu hipotecznego – co się z tym wiąże?
W przypadku dokonania nadpłaty kredytu hipotecznego niezależnie, czy chodzi tu jedynie o częściową, czy całościową spłatę, konsument jest uprawniony do uzyskania „obniżki” całkowitego kosztu kredytu, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy.
Przepis art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym wskazuje na obowiązek banku redukcji kosztów udzielenia kredytu ponoszonych przez konsumenta. Jeżeli kredytobiorca wywiązał się wcześniej ze swojego zobowiązania (chociażby w części) i faktycznie już nie korzysta z kredytu, logiczne jest, że powinien zaoszczędzić na kosztach związanych z możliwością korzystania z pożyczonych pieniędzy.
Jak rozumieć pojęcie „całkowitego kosztu kredytu”?
Zwrot całkowitego kosztu kredytu jest kwestią sporną. Mimo że istnieje już w tej kwestii szereg interpretacji, niekiedy banki próbują zachować dla siebie te opłaty, które już zostały opłacone, wskazując, że koszty należy dzielić na te, które:
- zostały rozłożone w czasie, tj. są uzależnione od długości umowy kredytowej, oraz
- są stałe, nierozłożone w czasie, tj. ich wysokość jest niezależna od długości obowiązywania umowy.
Zdaniem instytucji finansowych koszty stałe nie powinny być adekwatnie dzielone i zwracane kredytobiorcom, gdyż zostały one pobrane na poczet „uruchomienia” kredytu.
Do powyższego odniósł się Rzecznik Finansowy i Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wskazując, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu następuje obniżenie wszystkich możliwych kosztów takiego zobowiązania, niezależnie od ich charakteru i niezależnie od tego, kiedy koszty te zostały faktycznie poniesione przez kredytobiorcę, z tym wyjątkiem, że redukcja ta ma charakter proporcjonalny, tj. odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie.
W skład całkowitego kosztu kredytu wchodzą wszelkiego rodzaju koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt – nie tylko o charakterze okresowym, lecz także należne jednorazowo (np. prowizja za udzielenie kredytu płatna w całości przy zawarciu umowy). Zgodnie ze stanowiskiem wspomnianych organów w razie przedterminowej spłaty kredytodawca jest zobowiązany do proporcjonalnej redukcji pełnej kwoty całkowitego kosztu kredytu, a zatem także kosztów jednorazowych. Zarówno przepis art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim, jak i ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami nie rozróżnia kosztów okresowych i jednorazowych, lecz wprost odwołuje się do zbiorczego pojęcia całkowitego kosztu kredytu. Ponadto wyłączenie kosztów jednorazowych spod obowiązku redukcji umożliwiłoby łatwe obchodzenie przepisu przez kredytodawców poprzez rezygnację z odsetek i przesunięcie ciężaru kosztów kredytu na opłaty początkowe (przygotowawcze, administracyjne itp.).
Powyższa interpretacja przepisów jest w pełni akceptowana przez sądy. Prawo banków do zachowywania zapłaconych już opłat byłoby niezrozumiałe również z tego powodu, że art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym pozwala instytucjom finansowym na zastrzeżenie w umowie rekompensaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania.
Nadpłata kredytu hipotecznego a rekompensata dla banku
Ustawa pozwala bankom ustalić rekompensatę w przypadku dokonania nadpłaty kredytu hipotecznego. Prawo to nie przysługuje kredytodawcy z mocy samych przepisów. Aby można je było egzekwować, w umowie musi się znaleźć odpowiedni zapis. Dodatkowo bank nie może dobrowolnie ustalić wysokości tej opłaty, jest ona bowiem zależna od oprocentowania kredytu (zmiennego lub stałego) obowiązującego w dniu spłaty.
Rekompensata przy oprocentowaniu zmiennym
W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową wspomniany art. 40 ustawy ogranicza możliwość pobierania rekompensaty. Przede wszystkim możliwe jest jej ustalenie wyłącznie wtedy, gdy nadpłata kredytu nastąpiła w okresie pierwszych 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytowej.
Drugi limit jest związany z wysokością odsetek. Rekompensata nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.
Trzecie ograniczenie dotyczy ostatniego roku trwania umowy. Jeżeli bowiem do zakończenia kredytu hipotecznego pozostało mniej niż 12 miesięcy, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadłyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.
Rekompensata przy oprocentowaniu stałym
Ustawa stanowi, że w przypadku kredytu hipotecznego, w którym w danym okresie obowiązuje stała stopa oprocentowania, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie. Przepis ten może być nieco niezrozumiały. Chodzi jednak o to, że stałe oprocentowanie oznacza, że bank z góry ustala określony zysk przez dany okres. Nie wylicza go na bieżąco jak przy oprocentowaniu zmiennym. Jeśli zatem zostanie dokonana nadpłata kredytu hipotecznego i kredytobiorca spłaci kredyt wcześniej bank traci odsetki, które miał otrzymać. Dodatkowo oferując klientowi stałą stopę oprocentowania, bank musi się jednocześnie zabezpieczyć przed jej zmianami na rynku finansowym (np. zwiększeniem stóp procentowych). Rekompensata ma pokryć część tej straty.
W przypadku stopy stałej kredytodawcy nie obowiązuje ograniczenie do pierwszych 36 miesięcy. Bank może pobrać rekompensatę w każdym momencie trwania umowy, jeżeli w tym czasie kredyt jest na stałym oprocentowaniu.
Przykład 1.
Państwo Kowalscy zaciągnęli kredyt hipoteczny na 30 lat na zmiennym oprocentowaniu. Po 10 latach NBP zaczęło podwyższać stopy procentowe. Państwo Kowalscy, chcąc się zabezpieczyć przed znaczną podwyżką rat kredytowych, dokonali w banku zmiany oprocentowania ze zmiennego na okresowo stałe. Jednocześnie małżonkowie otrzymali awanse w pracy, co wiązało się ze znacznym wzrostem ich wynagrodzeń. Dzięki temu byli w stanie w ciągu kilku lat całkowicie spłacić kredyt. Czy bank w takiej sytuacji miał prawo zażądać rekompensaty?
Tak, o ile prawo do rekompensaty zostało wpisane do umowy. Państwo Kowalscy, przeciwdziałając drastycznemu wzrostowi rat kredytu, świadomie zdecydowali się na zmianę umowy i ustalenie stałego oprocentowania. W czasie obowiązywania tego rodzaju oprocentowania dokonali spłaty kredytu. To zaś pozwoliło bankowi na pobieranie rekompensaty.
Należy przy tym pamiętać, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Ustawodawca w projekcie omawianej ustawy uzasadniał tę zasadę, twierdząc, że powyższe dookreślenie chroni konsumentów przed korelacją wysokości opłat i rekompensaty w stosunku do rzeczywiście ponoszonych przez banki kosztów. Rekompensata nie może być bowiem źródłem zysku kredytodawcy, a jedynie stanowić zwrot wydatków kredytodawcy poniesionych w związku z faktem jakim jest nadpłata kredytu hipotecznego i przedterminowa spłata owego kredytu.
