Udzielając kredytu hipotecznego, bank najczęściej zabezpiecza się na kupowanej przez kredytobiorcę nieruchomości. To niejako wiąże na stałe kredyt z konkretnym mieszkaniem lub domem. Nie jest jednak czymś niezwykłym, że ludzie zmieniają swoje plany i mogą chcieć się przeprowadzić, a nieruchomość sprzedać lub przekazać w darowiźnie. Co wtedy dzieje się z kredytem? Otóż w dalszym ciągu ciąży ona na kredytobiorcy, a jednocześnie bank może się zaspokoić z mieszkania lub domu. W takim wypadku najlepszym wyjściem jest cesja kredytu hipotecznego. Przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży warto zatem dowiedzieć się, czym faktycznie jest takie przeniesienie długu powiązanego z hipoteką, czy wymaga zgody banku i kiedy może zostać zastosowane.
Czym właściwie jest cesja kredytu hipotecznego?
Warto na wstępie wytłumaczyć, że takie pojęcie jak „cesja kredytu” nie występuje w Kodeksie cywilnym czy Prawie bankowym. Jest to bardziej potoczne hasło używane w celu nazwania instytucji prawnej, jaką jest „zmiana dłużnika” uregulowanej w art. 519 i nast. kc.
Cesja kredytu hipotecznego to przeniesienie zobowiązań dotyczących spłaty należności na inną osobę niż ta, która pierwotnie uzyskała pożyczkę od banku na zakup mieszkania czy też wybudowanie domu. Cesja wymaga zmian w umowie kredytowej i zgody banku.
W praktyce jest to zatem zmiana strony po stronie dłużnika. Co na ten temat mówi ustawa cywilna? Przepis art. 519 kc wskazuje, że osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu). Przejęcie długu może nastąpić:
- przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
- przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.
W przypadku procedur bankowych jest to jednak trochę bardziej skomplikowane.
Dlaczego cesja kredytu hipotecznego interesuje kredytobiorców?
Zaciągając kredyt na zakup nieruchomości, kredytobiorcy najczęściej liczą się z tym, że będą nim związani przez następne 20-30 lat. Niekiedy jednak jest to niemożliwe i w grę wchodzi cesja kredytu. Kiedy najczęściej kredytobiorcy się na nią decydują?
Jedną z częściej spotykanych sytuacji, kiedy kredytobiorcy decydują się na cesję, jest podział majątku rozwiedzionych małżonków. Kredyt hipoteczny udzielony małżonkom magicznie nie wyparowuje w chwili rozwodu czy wyprowadzenia się jednego z partnerów z mieszkania lub domu. W dalszym ciągu obciąża ich oboje – cały czas są solidarnie odpowiedzialni za spłatę zadłużenia. Dlatego też w trakcie podziału majątku należy uregulować status wspólnego kredytu. Gdy małżonkowie ustalą, że nieruchomość pozostaje przy jednym z nich, to też ten partner powinien przejąć obowiązek dalszej spłaty. W praktyce konieczna jest tu właśnie cesja kredytu. Bez tego bank nadal będzie traktował oboje małżonków jako współdłużników.
Innym powodem przeniesienia kredytu na inną osobę mogą być kłopoty finansowe aktualnego kredytobiorcy. Jeżeli przestaje być zdolny do regulowania rat, np. z powodu utraty pracy czy ciężkiej choroby, może rozważyć przekazanie kredytu bliskiej osobie, która ma odpowiednią zdolność kredytową. Warto przy tym pamiętać, że alternatywą dla cesji może być refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku na nowych warunkach. W praktyce jest to zawarcie zupełnie nowej umowy kredytowej, która spłaca obecne zobowiązanie. Może okazać się to korzystniejsze, jeśli inny bank proponuje lepszą ofertę.
Również sprzedaż nieruchomości może wiązać się z cesją kredytu. Tutaj jednak wygląda to różnie, ponieważ obciążenie nieruchomości hipoteką nie wyklucza możliwości jej sprzedaży i wcześniejszej spłaty zobowiązania. Jeżeli jednak kupiec mieszkania lub domu także zamierza się posilić kredytem, cesja może się okazać atrakcyjną opcją. Wszystko zależy od tego, jak wysoko oprocentowane są obecne kredyty oraz czy kryteria udzielania nowych kredytów zostały zaostrzone, czy złagodzone.
Na koniec – cesje kredytu hipotecznego stosuje się również w przypadku śmierci kredytobiorcy. Wówczas obowiązek regulowania rat co do zasady przechodzi na spadkobierców, którzy wstępują w prawa i obowiązki zmarłego, a w praktyce kontynuują oni spłatę rat kredytu.
Cesja kredytu hipotecznego – kluczowa rola banku
Cesja kredytu hipotecznego nie będzie możliwa bez zgody banku, który udzielił tej pożyczki. Umowy kredytowe standardowo zawierają zapis, że zmiana strony umowy wymaga akceptacji kredytodawcy. Kredyty na zakup nieruchomości najczęściej są udzielane na długie lata, opiewają na kwoty liczone w setkach tysięcy, a oprocentowanie stanowi drugie tyle, co pożyczana suma. Zatem bank musi mieć pewność (a przynajmniej wysokie prawdopodobieństwo), że nowy kredytobiorca będzie w stanie spłacić zaciągnięte zobowiązanie.
Bank, przed wyrażeniem zgody na cesję kredytu, ocenia przede wszystkim:
- zdolność kredytową nowego kredytobiorcy (więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Zdolność kredytowa – w jaki sposób banki dokonują jej oceny?),
- ryzyko transakcji,
- stabilność źródeł dochodu osoby przejmującej kredyt,
- charakter zabezpieczenia (hipoteka na tej samej nieruchomości).
W praktyce procedura badania osoby mającej przejąć dług wygląda podobnie jak przy zaciąganiu nowego kredytu – przyszły nabywca musi przejść pełne badanie zdolności kredytowej, przedstawić dokumenty potwierdzające dochody oraz spełniać pozostałe kryteria bankowe.
Bank może odmówić wyrażenia zgody na cesję kredytu zgody, jeśli:
- nabywca nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej;
- istnieje wątpliwość co do jego wypłacalności albo dokumentacji mającej potwierdzać dochody;
- bankowi nie opłaca się przenosić starych, korzystniejszych warunków kredytu na nową osobę.
Właśnie ten ostatni punkt jest częstym powodem odrzucania wniosków o przepisanie aktualnego kredytu na inną osobę. Banki często odmawiają cesji, jeśli udzielając nowego kredytu, są w stanie zarobić na nim więcej.
Jak wygląda procedura cesji kredytu hipotecznego?
Szczegółowe zasady różnią się w zależności od banku, mimo to etapy procesu w większości przypadków wyglądają podobnie, tzn.:
- umowa przedwstępna przeniesienia nieruchomości (sprzedaż, darowizna) – cesja kredytu hipotecznego najczęściej jest związana z przeniesieniem nieruchomości na osobę, która ma przejąć na siebie kredyt (inaczej takie przekazanie długu byłoby mocno nieopłacalne). W umowie przedwstępnej powinno się znaleźć wyraźne postanowienie, że strony będą starały się o cesję kredytu, a jej brak będzie skutkował np. rozwiązaniem umowy;
- zgłoszenie wniosku o cesję kredytu do banku – przejmujący dług składa do banku m.in.:
- oświadczenia majątkowe,
- dokumenty potwierdzające dochód,
- zestawienie zobowiązań,
- odpis księgi wieczystej,
- operat szacunkowy;
- badanie zdolności kredytowej nabywcy – bank stosuje identyczne procedury jak przy nowym kredycie – ocenia ryzyko, sprawdza BIK, analizuje źródła dochodu;
- zgoda banku i podpisanie cesji kredytu hipotecznego – w umowie dotychczasowy kredytobiorca zostaje zwolniony z długu, a nowy kredytobiorca wstępuje w jego prawa i obowiązki. Dodatkowo bank określa nowy harmonogram spłat;
- zawarcie umowy przeniesienia nieruchomości.
Cesja kredytu hipotecznego – co z podatkiem?
Czy cesja kredytu hipotecznego rodzi po stronie przekazującego albo przejmującego jakieś obowiązki podatkowe? W zasadzie to nie. Aby to lepiej wytłumaczyć, warto przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 stycznia 2018 roku (sygn. akt: II FSK 43/16), w którym sąd uznał, że odpłatność przejęcia długu, równa co do wartości samemu długowi z tytułu pożyczki, powoduje, że ekonomiczne skutki takiej czynności są takie same jak zaciągnięcia pożyczki. Przejmujący dług staje się bowiem zobowiązanym do zwrotu pożyczki, którą musi ostatecznie zwrócić wierzycielowi długu – wartością samej pożyczki, którą ostatecznie musi zwrócić wierzycielowi długu przejmowanego (pożyczkodawcy). Wobec tego, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy o PIT nie zalicza się do przychodów otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów) oraz kwot naliczonych odsetek od udzielonych pożyczek (kredytów), to poniesione przez spółkę wydatki na ten cel nie stanowią dla pożyczkobiorcy kosztów uzyskania przychodów (art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy podatkowej). Przepisy prawa podatkowego nie regulują wprost sukcesji praw i obowiązków wynikających z umowy przejęcia długu, zatem można te instytucje przenosić z prawa cywilnego na prawo podatkowe. Instytucja przejęcia długu jest pojęciem uniwersalnym i zazwyczaj stanowi element innej czynności prawnej (innej umowy). Odwoływanie się do autonomii prawa podatkowego w odniesieniu do omawianej instytucji należy więc uznać za nieuzasadnione. Logika transakcji przejęcia długu z umowy kredytowej nakazuje uznać, że skoro przejmujący obciążenie z tego tytułu powinien spłacić zarówno kwotę główną, jak i odsetki na takich samych zasadach jak podmiot, który pierwotnie zobowiązanie zaciągnął, to powinny przysługiwać mu tożsame uprawnienia na gruncie podatkowym, ponieważ nie zmienił się charakter zdarzeń rodzących skutki podatkowe. Konstatacja ta odnosi się również do umowy pożyczki.
Co nam mówi powyższe orzeczenie? Otóż jeżeli wynagrodzenie za przejęcie długu równa się wartości samego długu, to z ekonomicznego punktu widzenia jest to identyczne, jak zaciągnięcie kredytu (np. nieruchomość za przejęcie długu). Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy o CIT – do przychodów nie zalicza się otrzymanych kredytów lub pożyczek, ich zwrotu oraz naliczonych odsetek od udzielonych kredytów.
Ponadto przejmujący dług spłaca kredyt na tych samych zasadach, na jakich spłacałby go pierwotny dłużnik. Zatem skoro otrzymanie oraz zwrot kredytu nie generuje przychodu, to wydatki na przejęcie długu (w części odpowiadającej kapitałowi) nie mogą być kosztem podatkowym. Przejmujący kredyt do kosztów nie zaliczy:
- wynagrodzenia za przejęcie długu w części odpowiadającej wartości kapitału kredytu,
- samych spłat kapitału kredytu.
Może natomiast zaliczać do kosztów odsetki od przejętego kredytu oraz prowizje, opłaty okołokredytowe, jeśli pozostają w związku z osiąganymi przychodami.
