Zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości - na czym polega i jak powstaje?

W sytuacji zawarcia umowy kredytu jednym z istotnych elementów umowy, poza terminem spłaty tego zobowiązania, czy jego ostateczną wysokością jest zabezpieczenie należności wierzyciela, poprzez umożliwienie mu zaspokojenie roszczenia, w sytuacji niewywiązywania się przez dłużnika z umowy. Jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń, zwłaszcza wobec zaciągania wieloletnich zobowiązań bankowych jest hipoteka. Co oznacza zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości? Ten powszechnie stosowany rodzaj zabezpieczenia pozwala wierzycielom dochodzić zaspokojenia wierzytelności, poprzez egzekucję prowadzoną z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Hipoteka oraz jej powstanie

Czym jest hipoteka? Otóż hipoteka, na co wskazuje art. 244 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (dalej – k.c.), obok użytkowania, służebności, zastawu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Art. 244 §2 k.c., przewiduje, że hipoteka regulowana jest przez odrębne przepisy. W konsekwencji, podstawowym aktem prawnym odnoszącym się do kwestii hipoteki, jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (dalej – u.k.w.h.).

Art. 65 ust. 1 u.k.w.h. określa jako hipotekę zabezpieczenie wierzytelności wynikające z określonego stosunku prawnego umożliwiające obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością jest nieruchomość, jak również z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Treść tego przepisu wskazuje zatem na pewne cechy charakterystyczne hipoteki:

1. możliwość zabezpieczenia wierzytelności,
2. powstanie hipoteki w wyniku stosunku prawnego (np. zawarcia umowy),
3. konieczność przeniesienia własności nieruchomości wraz z hipoteką,
4. pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z przedmiotu hipoteki (nieruchomości) przed pozostałymi wierzycielami osobistymi.

Możliwość zabezpieczenia wierzytelności wskazuje przede wszystkim na gwarancyjny charakter hipoteki, która jest wykorzystywana przez wierzycieli jako zabezpieczenie spłaty zaciągniętych przez dłużnika zobowiązań. Dalej, powstanie hipoteki zawsze wiąże się z wykonaniem przepisami prawa czynności. W wyniku tych czynności możemy wyróżnić takie rodzaje hipoteki jak:

1. hipoteka umowna – powstaje w wyniku zawartej umowy pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem, a następnie odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości,
2. hipoteka przymusowa – powstaje w wyniku jednostronnej czynności bez zgody dłużnika poprzez dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie np. prawomocnego orzeczenia sądu wraz z klauzulą prawomocności (art. 109-110 u.k.w.h.),
3. hipoteka łączna – powstaje w wyniku podziału nieruchomości obejmując hipoteką wszystkie powstałe nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.).

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Art. 67 u.k.w.h. przewiduje, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpis ten ma konstytutywny charakter, a zatem samo zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki nie przesądza o powstaniu hipoteki, zaś koniecznym jest również wniosek. Procedurę wpisu hipoteki do księgi wieczystej określa ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Kodeks postępowania cywilnego (dalej – k.p.c.). 

Wnioskodawca na urzędowym formularzu składa wniosek o dokonanie wpisu hipoteki do właściwej księgi wieczystej (art. 6262 §1 k.p.c.), dołączając odpowiednie dokumenty stanowiące podstawę wpisu (art. 6262 §3 k.p.c.). W przypadku, gdy wnioskodawcą jest notariusz, komornik, bądź organ podatkowy (naczelnik urzędu skarbowego) wniosek składany jest elektronicznie, jak również dołącza się do wniosku dokumenty stanowiące podstawę hipoteki, sporządzone w postaci elektronicznej, zaś gdy dokumenty będące załącznikami do wniosku nie są sporządzone w formie elektronicznej, taki wnioskodawca, w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku, przesyła te dokumenty sądowi wieczystoksięgowemu (art. 626⁴ §1-3 k.p.c.).

Wpis hipoteki do księgi wieczystej co do zasady dokonywany jest na wniosek, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu (art. 626⁸ §1 k.p.c.). Rozpoznawanie spraw o wpis w księdze wieczystej, jako spraw z zakresu prowadzenia ksiąg wieczystych, należy do sądów rejonowych jako właściwych rzeczowo (art. 23 u.k.w.h.), zaś sądem właściwym miejscowo do rozpoznania wniosku jest sąd położenia rzeczy (art. 606 k.p.c.). Sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek bada wyłącznie treść i formę wniosku, dołączone do wniosku dokumenty oraz treść przedmiotowej księgi wieczystej. 

Dodatkowo, sąd bada zgodność danych wpisanych we wniosku z danymi z systemów prowadzących ewidencję powszechnych numerów indentyfikacyjnych, chyba że istnieją przeszkody uniemożliwiające dokonanie takiego sprawdzenia (art. 626⁸ §2-3 k.p.c.). Poza dokonaniem wpisu, sąd wieczystoksięgowy może także oddalić wniosek, jeśli brak jest podstaw wpisu, bądź istnieją przeszkody dokonania wpisu. Od powyższego orzeczenia sądu, w przedmiocie uwzględnienia wniosku o wpis, bądź jego oddalenia, przysługuje apelacja, wnoszona w terminie 14 dni, licząc od dnia doręczenia zawiadomienia, zaś w przypadku zrzeczenia się zawiadomienia – od dnia dokonania wpisu (art. 626⁹-¹⁰ k.p.c.).

Wspomnieć należy również o kosztach, które trzeba uwzględnić przy ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Pierwszym z nich jest opłata sądowa od wniosku o wpis ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej. W ustawie z dnia 28 lipca 2005 r., o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (dalej – u.k.s.c.), określono, że od wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 złotych (art. 42 ust. 1 u.k.s.c.), zaś w przypadku wykreślenia – pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku od wpis, tj. kwotę 100 złotych (art. 46 u.k.s.c.). 

Kolejnym kosztem jest taksa notarialna, która jest obliczana przez notariusza, w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie hipoteki, jednak największym obciążeniem finansowym jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Ustawa z dnia września 2000 r., o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej – u.p.c.c.)., w art. 1 pkt 1 lit. h przewiduje obowiązek podatkowy od ustanowienia hipoteki. 

Obowiązek podatkowy powstaje zatem z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki, zaś ciężar podatkowy spoczywa na podmiocie składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki (art. 3 ust. 1 pkt 2a w zw. z art. 4 pkt 8 u.p.c.c.). 

Wyliczając kwotę podatku należy jako podstawę opodatkowania wskazać kwotę zabezpieczonej wierzytelności przy stawce na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, wynoszącej 0,1%, a na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - 19 zł (art. 6 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. a-b u.p.c.c.).

Ustanie zabezpieczenia hipotecznego

W wyniku wygaśnięcia wierzytelności (np. poprzez jej spłatę), którą zabezpieczono hipoteką, wygasa także ustanowiona hipoteka, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (art. 94 u.k.w.h.). W przypadku wygaśnięcia hipoteki dotychczasowy wierzyciel ma obowiązek dokonać wszelkich czynności, w celu jej wykreślenia z księgi wieczystej (art. 100 u.k.w.h.). 

Najczęstszym przykładem jest złożeniem przez wierzyciela oświadczenia, że wierzytelność nie istnieje. Jakie kroki ma jednak podjąć dłużnik jeśli wierzyciel mimo ustawowego obowiązku odmawia wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej? Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy, w wyroku z dnia 16 listopada 1998 r., sygn. akt I CKN 885/97, w którym stwierdził, że dłużnik powinien wystąpić z powództwem, z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mające na celu usunięcie rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym, a wpisem w księdze wieczystej, bowiem: „jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo na podstawie art. 10 tej ustawy.”

Zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości - podsumowanie

Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego jest ważnym elementem w procesie uzyskiwania kredytów hipotecznych, czy obrotu nieruchomościami. Zabezpieczenie to pozwala zminimalizować ryzyko wierzyciela, ale również daje dłużnikowi możliwość uzyskania korzystniejszych warunków finansowych. Brak jednak wywiązywania się z zawartej umowy zazwyczaj może skutkować rozpoczęciem procedury dochodzenia roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia. Należy uznać, że to ograniczone prawo rzeczowe jest jednym z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności, z uwagi na swoje zalety m.in. pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela zabezpieczonego rzeczowo, jak również przeniesienie praw do nieruchomości z jednoczesnym przeniesieniem zabezpieczenia hipotecznego. Jako podstawowe narzędzie zabezpieczenia wypłaconych dłużnikowi środków pieniężnych, hipoteka jest narzędziem mającym szerokie zastosowanie w wielu branżach jako dobra gwarancja spłaty zobowiązań pieniężnych.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny;
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece;
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Kodeks postępowania cywilnego;
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r., o kosztach sądowych w sprawach cywilnych;
• Ustawa z dnia września 2000 r., o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Orzecznictwo:

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1998 r., sygn. akt I CKN 885/97.

Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.

Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.