Czynności notarialne mają charakter odpłatny, a maksymalna wysokość taksy notarialnej uregulowana została w specjalnym rozporządzeniu. Kto jest zobowiązany do uiszczenia opłaty za sporządzenie umowy lub oświadczenia i co dokładnie wchodzi w ich zakres? Czy koszty notarialne mogą być modyfikowane przez strony transakcji?
Czynności notarialne
Notariusze mogą sporządzać wszelkiego rodzaju umowy, nie tylko te, których przedmiotem jest zbycie lub obciążenie nieruchomości. Katalog czynności notarialnych jest bardzo szeroki i obejmuje różnego rodzaju oświadczenia, protokoły, akty poświadczenia dziedziczenia i wiele innych. Notariusze nie mogą jednak wykonywać swoich obowiązków za darmo, ponieważ byłoby to sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Mają oni prawo do odpowiedniego wynagrodzenia, które jest jednak limitowane przepisami Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z zawartymi tam zasadami rejent nie może pobrać wyższej opłaty za dokonanie określonej czynności niż wymieniona w obowiązującym rozporządzeniu. Notariusze mogą jednak stosować niższe stawki, co w praktyce wyzwala konkurencję na rynku i jest bardzo korzystne dla klientów kancelarii.
W większości przypadków przepisy nie narzucają sztywno, która strona czynności prawnej musi zapłacić notariuszowi. Obowiązuje tutaj bowiem zasada swobody umów. Strony mogą ustalić własne zasady – może zapłacić kupujący, może sprzedający, a mogą też podzielić się kosztami po połowie lub w innej części. W przypadku podatków związanych z daną czynnością opłaty te nie mogą być modyfikowane. Przepisy bardzo wyraźnie określają, kto w danej sytuacji ma obowiązek zapłacić daninę i w jakim terminie. Przykładowo, gdy mówimy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, obowiązek zapłaty obciąży zawsze kupującego, a nie sprzedawcę – nawet jeśli strony postanowiły inaczej.
Czy koszty notarialne musi zawsze ponosić kupujący?
W polskiej rzeczywistości rynkowej przyjął się zwyczaj, że koszty notarialne przy zakupie mieszkania, domu czy działki pokrywa strona kupująca. Dlaczego tak jest? Wynika to głównie z praktyki rynkowej – to kupującemu najbardziej zależy na bezpiecznym przeniesieniu własności nieruchomości. Na całkowity koszt u notariusza składają się 3 główne elementy:
- taksa notarialna – czyli wynagrodzenie dla notariusza;
- podatki – przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi zazwyczaj 2% wartości nieruchomości (przy rynku wtórnym);
- opłaty sądowe – za wpisy w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 5 Ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek zapłaty PCC ciąży solidarnie na stronach, ale w praktyce przy umowie sprzedaży ustawa wprost wskazuje kupującego jako dłużnika podatkowego. Z racji tego, że notariusz jest płatnikiem tego podatku (musi go pobrać i odprowadzić do urzędu skarbowego), kupujący przekazuje mu te środki w momencie podpisania aktu.
Przykład 1.
Pan Marek kupuje od pani Anny mieszkanie za 500 000 zł. Choć mogliby się umówić inaczej, standardowo to pan Marek zapłaci około 10 000 zł podatku PCC, kilkaset zł opłat sądowych oraz taksę notarialną (plus VAT). Pani Anna wychodzi z kancelarii z pełną kwotą za mieszkanie, nie ponosząc kosztów samej transakcji u notariusza.
W przypadku zakupu nowego mieszkania od dewelopera sytuacja wygląda nieco inaczej, co reguluje Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Tutaj prawo wkracza mocniej w relacje stron, aby chronić konsumenta. Przy zawieraniu zobowiązującej umowy deweloperskiej koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty wypisów dzielone są po połowie między dewelopera a nabywcę. To jedna z nielicznych sytuacji, gdzie ustawodawca wprost narzucił podział kosztów. Przy umowie końcowej przenoszącej własność koszty zazwyczaj w całości obciążają już kupującego, chyba że umowa deweloperska stanowiła inaczej.
Przykład 2.
Pani Kasia podpisuje umowę deweloperską na lokal, który dopiero powstaje. Notariusz wylicza taksę na 2000 zł. Kobieta płaci 1000 zł, a deweloper drugie 1000 zł. Jednak rok później, przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność, pani Kasia płaci już całość kosztów związanych z tym konkretnym aktem.
Koszty notarialne w sprawach spadkowych, rodzinnych i handlowych
Wizyta u notariusza to często także konieczność załatwienia różnych spraw spadkowych. Pamiętajmy, że jest to możliwe tylko wtedy, gdy pomiędzy spadkobiercami nie występują spory dotyczące dziedziczenia. Jeśli tak będzie, notariusz musi odmówić dokonania żądanej czynności i odesłać zainteresowanych do właściwego sądu spadku. Jeśli chodzi o stwierdzenia nabycia spadku, to koszty tej czynności ponosi osoba, która żąda poświadczenia dziedziczenia i odnosi z tego tytułu korzyść majątkową. Jeśli spadkobierców jest kilku lub kilkunastu, koszty te mogą być rozłożone na nich równomiernie lub proporcjonalnie do wysokości udziałów spadkowych. W praktyce takie osoby często po prostu zrzucają się po równo na opłacenie aktu.
Przykład 3.
Trójka rodzeństwa udaje się do notariusza, aby uzyskać Akt Poświadczenia Dziedziczenia po zmarłym ojcu. Koszt wizyty (taksa, wpis do rejestru, wypisy) wynosi 600 zł. Rodzeństwo dzieli się tą kwotą, płacąc po 200 zł od osoby, ponieważ każde z nich staje się współwłaścicielem majątku.
W przypadku umów majątkowych małżeńskich (popularnych intercyz) sytuacja jest najbardziej elastyczna. Zazwyczaj płaci ta strona, która żąda sporządzenia dokumentu lub małżonkowie płacą wspólnie z majątku wspólnego (lub ze swoich majątków osobistych po połowie). Przy podziale majątku po rozwodzie najczęstszą praktyką jest podział kosztów notarialnych po połowie. Skoro obie strony wychodzą z uporządkowaną sytuacją prawną i każda otrzymuje swoją część aktywów, sprawiedliwy podział wydatków na notariusza jest naturalnym rozwiązaniem.
Zakładanie spółki u notariusza to standardowa procedura dla przedsiębiorców. Koszty pokrywają wspólnicy zakładający spółkę. Zazwyczaj są one odejmowane od wnoszonego kapitału zakładowego lub po prostu finansowane przez wspólników proporcjonalnie do obejmowanych udziałów. Warto pamiętać, że przy zmianach w statucie już istniejącej spółki koszty notarialne pokrywa zazwyczaj sama spółka jako osoba prawna, a nie poszczególni wspólnicy z własnej kieszeni.
Przykład 4.
Dwóch przyjaciół zakłada spółkę z o.o. Notariusz za sporządzenie umowy spółki pobiera taksę, której wysokość jest uzależniona od kapitału zakładowego. Przyjaciele płacą po połowie, traktując to jako swój pierwszy wspólny koszt biznesowy.
Czy można negocjować koszty notarialne?
Wiele osób, które musi skorzystać z pomocy notariusza, zastanawia się, czy istnieje możliwość negocjowania cen za wykonanie danej czynności. Odpowiedź na to pytanie jest złożona, ponieważ zależy od tego, o jakiej opłacie mówimy. Nie można negocjować podatków ani opłat sądowych, ponieważ notariusz jest tu tylko pośrednikiem – pobiera te pieniądze od zobowiązanego i przelewa je do danego organu administracyjnego lub sądu. Tutaj kwoty muszą być precyzyjnie określone, tak jak wymagają tego konkretne przepisy.
Inaczej jest w przypadku wynagrodzenia rejenta. Jak było już wspomniane, przepisy określają tzw. maksymalne stawki taksy notarialnej, co w praktyce oznacza, że notariusz nie może wziąć więcej, niż przewiduje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Może jednak wziąć mniej i zastosować dowolnie obrane rabaty. Przy dużych transakcjach lub stałej współpracy wiele kancelarii decyduje się na obniżenie swojej prowizji, aby przyciągnąć klienta. Taka praktyka jest spotykana również wśród młodych notariuszy, którzy dopiero co otworzyli swoje kancelarie i nie mają jeszcze stałych klientów. Niezależnie od tego do wynagrodzenia notariusza zawsze jest doliczany podatek od towarów i usług (VAT) w stawce 23%.
Podsumowanie
W zdecydowanej większości przypadków transakcji rynkowych to kupujący ponosi koszty notarialne związane z daną czynnością. W sprawach spadkowych będzie to natomiast beneficjent, a w relacjach z deweloperem – obie strony po połowie przy pierwszej umowie. Podatki i opłaty sądowe obciążają konkretnie wskazane osoby w ściśle określonej wysokości – w tym zakresie nie ma pola do negocjacji lub zmian. W stosunku do wynagrodzenia notariusza można jednak prosić o udzielenie rabatu lub zmianę zasad płatności.
Polecamy:
