Po ostatnich zawirowaniach z inflacją i podniesieniem stóp procentowych zdolność kredytowa wnioskodawców spadła. Najbardziej odczuwają to osoby planujące zakupić nieruchomość do celów mieszkalnych. Niezależnie, czy chodzi tu o nabycie mieszkania, czy budowę domu, koszty tego są ogromne. Stąd też większość Polaków musi posiłkować się kredytem hipotecznym. Pracując na podstawie stosunku pracy, sytuacja nie jest tak skomplikowana. Wymagana jest umowa o pracę oraz określony czas zatrudnienia – zazwyczaj 3 lub 6 miesięcy. Inaczej jest w przypadku przedsiębiorców. Tutaj zaczynają się schody, ponieważ już od samej formy opodatkowania podatkiem dochodowym zależy, jak dużą zdolność wyliczy bank. Aby jednak otrzymać decyzję kredytową, należy w pierwszej kolejności złożyć wniosek. Sprawdźmy zatem, jakie dokumenty do kredytu hipotecznego są wymagane przy prowadzeniu działalności gospodarczej.
Działalność gospodarcza a zdolność kredytowa
Na wstępie wspomniano, że osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą mieć różną zdolność kredytową w zależności od formy rozliczania podatku dochodowego. Tym samym kilku przedsiębiorców osiągających realnie ten sam zysk (tyle samo zostaje im w kieszeni, po opłaceniu podatków i kosztów prowadzenia firmy) mogą uzyskiwać w bankach różne poziomy zdolności. Warto dodać, że instytucje finansowe mają własne wewnętrzne procedury i sposób wyliczania owej zdolności, przez co różne banki różnie podchodzą do sprawy. Nie ma żadnych ogólnych reguł i przepisów prawa, które narzucałyby im jednolite zasady postępowania.
Najmniej zmartwień mają przedsiębiorcy rozliczający się na podstawie księgi przychodów i rozchodów. Akurat to, czy wybrali podatek progresywny, czy liniowy, nie ma większego znaczenia. Banki w tym wypadku wyliczają zdolność (nie wchodząc w takie szczegóły jak rodzaj prowadzonej działalności, ryzyko gospodarcze czy sytuacja geopolityczna) na podstawie wpisów w KPIR. Odejmują od przychodu koszt jego uzyskania oraz składki na ubezpieczenia społeczne i uzyskują dochód. Przy czym dochód jest wyliczany za rok poprzedni oraz aktualny i najczęściej jako podstawę przyjmują wartość niższą. Na podstawie tak uzyskanych danych obliczają zdolność kredytową.
W innej sytuacji znajdują się osoby rozliczające się na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego. Tacy przedsiębiorcy płacą podatek od przychodu, nie ujawniając przy tym kosztów prowadzenia działalności. Obliczając zdolność kredytową, instytucje kredytowe wyliczają dochód, przyjmując przychód firmy i wybraną przez siebie wysokość kosztów (procent przychodu przedsiębiorcy). W zależności od banku i stawki ryczałtu koszty mogą stanowić od 15% do nawet 80% przychodu. Takie wyliczenia bardzo ograniczają zdolność kredytową.
Pozostaje jeszcze nieco zapomniana karta podatkowa. Tutaj banki biorą pod uwagę wymiar karty, tj. stałą kwotę podatku, którą przedsiębiorca co miesiąc odprowadza i mnożą go przez ustalony z góry mnożnik. Podatki przy tej formie opodatkowania są niskie, zatem nawet wysoki mnożnik może nie zapewnić wystarczającej zdolności kredytowej.
Dokumenty do kredytu – po pierwsze wniosek
Aby otrzymać finansowanie, w pierwszej kolejności należy o nie zawnioskować. Zakładając, że przedsiębiorca nie będzie korzystał z pomocy doradcy finansowego (chociaż wydaje się to mało prawdopodobne z uwagi na fakt, że usługa ta jest nieodpłatna dla wnioskodawcy), musi on w placówce banku lub na jego stronie internetowej pobrać formularz wniosku.
Prawidłowe wypełnienie wniosku jest bardzo ważne. Bez tego nie będzie on procedowany. Prócz danych osobowych oraz danych przedsiębiorstwa wymagane jest wskazanie celu finansowania. W przypadku kredytu hipotecznego najczęściej są to zakup nieruchomości mieszkalnej, budowa budynku mieszkalnego lub prace remontowo-modernizacyjne. Prócz tego wymagane jest wskazanie również miesięcznych wydatków w gospodarstwie domowym oraz wskazanie liczby jego członków. Należy zatem wypisać koszty utrzymania wnioskodawcy i jego ewentualnej rodziny oraz wszelkie inne zobowiązania (takie jak pożyczki, karty kredytowe itd.), chociaż w tym drugim wypadku pracownicy banku i tak sprawdzą to w odpowiednich ewidencjach.
Na etapie wypełniania wniosku trzeba wybrać sposób finansowania kredytu, tj. czy oprocentowanie będzie stałe, czy zmienne, jaki będzie wkład własny oraz czym zostanie zabezpieczony kredyt. W przypadku hipoteki zabezpieczenie może być na istniejącej już nieruchomości lub nieruchomości przyszłej (kupionego za kredyt mieszkania lub domu).
Dokumenty do kredytu – należy wykazać dochód
Na to, jakie dokumenty będą niezbędne do wniosku kredytowego, ma wpływ wcześniej wspomniana forma rozliczeń z urzędem skarbowym. Niemniej niezależnie od powyższego bank będzie wymagał dodatkowo takich dokumentów jak:
- wpisu w CEIDG lub umowy spółki – aby potwierdzić fakt prowadzenia działalności gospodarczej,
- zaświadczenia z urzędu skarbowego oraz ZUS-u o niezaleganiu z zapłatą podatków i składek.
Następnie, w zależności od formy rozliczeń PIT, wygląda to następująco:
Przy KPiR bank będzie wymagał:
- PIT-36 (przy podatku progresywnym) lub 36L (przy podatku liniowym) za rok poprzedni (lub ostatnie 2 lata),
- wyciągu z KPiR dotyczącego roku ubiegłego i bieżącego w podsumowaniu poszczególnych miesięcy.
Przy ryczałcie:
- PIT-28 za rok ubiegły (lub ostatnie 2 lata),
- ewidencji przychodów za rok bieżący.
W przypadku Karty Podatkowej będzie to:
decyzja z Urzędu Skarbowego o wysokości podatku na rok bieżący.
Wymagana umowa przedwstępna
Jeżeli wnioskodawca zamierza kupić mieszkanie lub dom, bank będzie wymagał umowy deweloperskiej (przy rynku pierwotnym) lub przedwstępnej (przy rynku wtórnym). Instytucja finansowa musi bowiem wiedzieć, na co zostaną przeznaczone pożyczone środki oraz mieć umiarkowaną gwarancję, że obiekt zostanie rzeczywiście nabyty.
Aktualnie, kiedy zdolność kredytowa przedsiębiorców stanowi dużą niewiadomą, pojawił się dość znaczący problem. Zakup nieruchomości zazwyczaj wiąże się z koniecznością zapłaty zadatku przez kupującego, np. 10% wartości przedmiotu zakupu. Zadatek nie jest zwrotny, jeżeli nie dojdzie do zakupu z winy wnioskodawcy. Natomiast nieuzyskanie kredytu w wielu wypadkach może zostać potraktowane jako wynik niedochowania należytej staranności przez kredytobiorcę. W wyroku Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2004 roku (sygn. akt: IV CK 212/03) wynika, że aby otrzymać zwrot zadatku, kupujący powinien wykazać, że podjął wszelkie możliwe działania w celu uzyskania kredytu. Odmowa udzielenia kredytu nie może wynikać z jego zaniedbań polegającychnp. na niedostarczeniu bankowi wszelkich niezbędnych dokumentów i oświadczeń. Przy czym sądy często uważają za zaniedbanie złożenie wniosków kredytowych jedynie do 2 banków, a nie 3, jak to zazwyczaj jest robione. Reasumując, nieuzyskanie kredytu hipotecznego np. z uwagi na zbyt niską zdolność może wiązać się z utratą zadatku, czyli kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy zł.
Planując budowę, niemożliwe jest podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Nie oznacza to, że przedsiębiorca w takim wypadku nie będzie musiał nic robić. Jest wręcz odwrotnie, lecz tym zajmiemy się w dalszej części artykułu.
Dokumenty do kredytu – zależy od rodzaju nieruchomości
Nie tylko forma odprowadzanego podatku dochodowego ma znaczenie dla rodzaju wymaganych dokumentów. Ma go również to, czy finansowany ma być zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, wtórnego, czy też wnioskodawca zdecydował się na budowę.
Zacznijmy od zakupu nowego mieszkania lub domu. W takiej sytuacji kredytobiorca do wniosku kredytowego dołącza:
- umowę deweloperską lub umowę przedwstępną (w zależności od banku będzie to umowa w formie notarialnej lub pisemnej),
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości (o ile KW jest wyodrębniona),
- numer księgi wieczystej,
- potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
- potwierdzenie innych wpłat na rzecz sprzedawcy (o ile takie miały miejsce),
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów (dla domu),
- wypis z odpowiedniego rejestru dotyczący dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej,
- decyzję o pozwoleniu na budowę i zaświadczenie o zakończeniu budowy (dla domu),
- zaświadczenie o samodzielności lokalu (dla mieszkania).
Nieco inne dokumenty będą wymagane w przypadku rynku wtórnego. Tutaj bank będzie wymagał m.in.:
- umowy przedwstępnej (w formie pisemnej lub aktu notarialnego);
- odpisu z księgi wieczystej nieruchomości;
- w przypadku prawa spółdzielczego do lokalu nieposiadającego wyodrębnionej księgi wieczystej wymagane jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym sprzedającemu prawie do lokalu oraz numer księgi wieczystej gruntowej dla budynku, w którym zlokalizowana jest nieruchomość;
- dokumentów potwierdzających akt własności sprzedającego (np. akt notarialny, akt potwierdzający dziedziczenie);
- aktualnej wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (zazwyczaj banki mają swoich rzeczoznawców);
- wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów (dla domu);
- zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za media (gaz, wodę, prąd itd.) przez sprzedającego;
- informacji z banku kredytującego o wysokości salda do spłaty kredytu hipotecznego — jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką.
Dla budowy domu przewidziany został oddzielny zestaw dokumentów. Do wniosku o sfinansowanie kredytem budowy domu bank będzie potrzebował:
- dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do działki (np. akt notarialny zakupu, poświadczenie dziedziczenia);
- odpisu z księgi wieczystej działki;
- wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów;
- decyzji o pozwoleniu na budowę;
- projektu budowlanego;
- kosztorysu i harmonogramu prac;
- operatu szacunkowego nieruchomości wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego;
- dziennika budowy;
- umowy z wykonawcą generalnym (o ile taka została zawarta).
