Nieruchomości gruntowe z czasem ulegają różnego rodzaju przekształceniom. Jedne są łączone, inne dzielone, przez co może dojść do sytuacji, gdy nabyty grunt nie ma dostępu do drogi publicznej. Jest to duży problem, ponieważ właściciel musi mieć możliwość swobodnego korzystania ze swojej posiadłości, nawet jeśli sąsiad zabronił mu wjazdu na swój teren lub całkowicie go ogrodził. W celu rozwiązania tego typu problemów prawo cywilne wprowadziło rozwiązanie, jakim jest służebność drogi koniecznej. Instytucja ta pełni funkcję swoistego ogranicznika rygorystycznych zasad prawa własności, umożliwiając ingerencję w cudzą nieruchomość w sytuacjach, w których prawo własności jednego podmiotu prowadziłoby do faktycznego pozbawienia możliwości racjonalnego korzystania z własnego gruntu przez inny podmiot. Jak zatem wygląda to w praktyce?
Każda nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej
Komunikacja ludzka w większości oparta jest na drogach publicznych. Bez nich ciężko byłoby w ogóle się poruszać – każdy z prywatnych właścicieli ziemi mógłby sobie nie życzyć, aby ktokolwiek obcy wchodził na jego posesję. Stąd też podstawową zasadą w tej kwestii jest, że każda nieruchomość (zarówno gruntowa, jak i budynkowa oraz lokalowa) musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej.
Prawodawca, aby zapobiec powstaniu nowych nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, wprowadził art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Naruszenie powyższego przepisu zagrożone jest sankcją nieważności czynności prawnej zbycia nieruchomości.
Na czym polega służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej ma na celu zapewnienie właścicielowi nieruchomości odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Polega na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem przechodu, przejazdu lub przeprowadzenia infrastruktury w zakresie niezbędnym do zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
W art. 145 kc czytamy, że w przypadku gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia, za wynagrodzeniem, potrzebnej służebności drogowej, czyli tzw. drogi koniecznej. Przeprowadzenie takiej drogi powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Chcąc scharakteryzować służebność drogi koniecznej, wskazać trzeba, że:
- jest to ograniczone prawo rzeczowe;
- jest związane z nieruchomością, a nie z osobą właściciela – zmiana właściciela nie wyłącza służebności;
- jest trwałe – ujawniane w księdze wieczystej;
- jest ograniczone do zakresu potrzeb i możliwości stron zobowiązania, zarówno co do przebiegu, jak i sposobu wykonywania – służebność nie może być ustanowiona dowolnie, jej zakres, przebieg i sposób wykonywania muszą uwzględniać interesy właściciela nieruchomości obciążonej w możliwie najmniejszym stopniu.
Grunt sąsiedni i droga publiczna
Zrozumienie, jak dokładnie działa służebność drogi koniecznej, wymaga wyjaśnienia pojęć „grunty sąsiednie” oraz „droga publiczna”. Tylko wtedy będzie wiadomo, przez jaki obszar może prowadzić droga konieczna i gdzie powinien być jej początek i koniec.
W orzecznictwie możemy przeczytać, że pojęcie gruntów sąsiednich należy rozumieć szeroko. Oznacza to, że droga konieczna może zostać ustanowiona na wielu nieruchomościach, które tworzą „łańcuch” łączący nieruchomość władnącą z drogą publiczną. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 listopada 2002 roku (sygn. akt: III CKN 1479/00) wskazał, że „gruntami sąsiednimi” w rozumieniu art. 145 § 1 kc są nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na której potrzeby służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych.
Z kolei jako drogę publiczną należy rozumieć wydzielony pas terenu, najczęściej utwardzony, z którego może korzystać każdy w sposób równy, zgodnie z jej przeznaczeniem. Jest to zazwyczaj nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Orzecznictwo przy tym stoi na stanowisku, że na potrzeby drogi koniecznej „dostęp do drogi publicznej” powinien być traktowany o wiele bardziej elastycznie, tj. dostęp do drogi publicznej może być zapewniony bezpośrednio lub przez drogę innego rodzaju, umożliwiającą nieograniczony i nieskrępowany dostęp do niej ogółowi osób (np. drogę osiedlową, która nie ma statusu drogi publicznej). Wskazuje się również, że połączenie nieruchomości z drogą pozostającą w „powszechnym korzystaniu” (niepubliczną), która łączy się z drogą publiczną, nie uzasadnia roszczenia z art. 145 kc (por. uchwałą SN z 22 listopada 1982 roku, sygn. akt: III CZP 44/82). Jako ciekawostkę można wskazać także na jedno z postanowień SN, w którym uznano za drogę publiczną jezioro publiczne, gdyż pozwala na wydostanie się z nieruchomości, ale przy użyciu sprzętu wodnego (por. postanowienie SN z 12 września 2018 roku, sygn. akt: IV CSK 171/18).
Dostęp do drogi publicznej – kiedy jest „odpowiedni”?
Warunkiem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Przepisy kc nie wskazują na to, kiedy taki dostęp do drogi publicznej jest „odpowiedni”. Na ten temat jednak wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z 29 września 2025 roku (sygn. akt: I CSK 2324/24) orzekł, że dostęp „odpowiedni” to taki, który:
- umożliwia normalne, zgodne z przeznaczeniem korzystanie z nieruchomości;
- zapewnia realną, a nie jedynie teoretyczną możliwość komunikacji;
- nie wymaga nadmiernych, nieproporcjonalnych nakładów;
- uwzględnia charakter nieruchomości (rolny, budowlany, mieszkalny, usługowy).
Zatem nie każdy dostęp niewygodny, wąski, stromy czy mniej funkcjonalny jest dostępem nieodpowiednim. Prawo nie gwarantuje właścicielowi najkrótszej, najtańszej ani najbardziej komfortowej drogi dojazdowej.
Sąd Najwyższy stwierdził, że ocena istnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej powinna być zawsze dokonywana w odniesieniu do nieruchomości jako całości, a nie do poszczególnych jej fragmentów wydzielonych geodezyjnie. Oznacza to, że jeżeli jedna część nieruchomości ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, to co do zasady przyjmuje się, że dostęp ten istnieje również dla całej nieruchomości, nawet jeżeli komunikacja wewnętrzna wymaga dodatkowych działań ze strony właściciela. Wewnętrzne ukształtowanie terenu, różnice wysokości, konieczność wykonania drogi wewnętrznej czy dojazdu przez własny grunt nie uzasadniają automatycznie ustanowienia służebności na cudzej nieruchomości.
Służebność drogi koniecznej a własność sąsiednich gruntów
SN zauważył również, że fakt przylegania do siebie dwóch nieruchomości należących do tego samego właściciela nie eliminuje potrzeby badania, czy istnieje odpowiedni dostęp każdej z nich do drogi publicznej. Skoro ocena dysponowania odpowiednim dostępem do drogi publicznej zawsze odnosi się do nieruchomości izolowanej, to sąsiedztwo takie nie powoduje, że nieruchomości stają się jednym gruntem dysponującym dostępem do drogi publicznej. Zatem każda z nich pozostaje odrębnym bytem prawnym, dla którego wymagana jest samodzielna ocena dostępu do drogi publicznej.
Jednocześnie posiadanie prawa własności nieruchomości sąsiedniej ma znaczenie przy ocenie potrzeby ustanowienia drogi koniecznej. W pierwszej kolejności bowiem należy rozważyć, czy dostęp do drogi publicznej może zostać zapewniony przez nieruchomości należące do tego samego właściciela, bez ingerencji w prawa osób trzecich. Służebność drogi koniecznej ma charakter subsydiarny – może być ustanawiana dopiero wtedy, gdy inne racjonalne rozwiązania nie są możliwe.
Jednym z najważniejszych elementów postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest rozróżnienie pomiędzy potrzebą a wygodą. Potrzeba występuje wówczas, gdy:
- brak dostępu uniemożliwia lub poważnie ogranicza korzystanie z nieruchomości,
- nie istnieje możliwość racjonalnego dostosowania istniejącego dostępu,
- alternatywne rozwiązania są technicznie niewykonalne lub ekonomicznie nieuzasadnione.
Wygoda natomiast obejmuje sytuacje, w których właściciel dąży do:
- skrócenia drogi,
- poprawy parametrów dojazdu,
- obniżenia kosztów inwestycyjnych,
- zwiększenia atrakcyjności nieruchomości.
Te cele, choć zrozumiałe z punktu widzenia właściciela, nie uzasadniają ingerencji w cudze prawo własności. Aby sąd zgodził się ustanowić drogę konieczną na cudzym gruncie, wnioskodawca musi wykazać, że brak jest odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, nie istnieją realne możliwości dostosowania obecnego dostępu, a także podjęcie takich działań byłoby technicznie niemożliwe lub ekonomicznie nieracjonalne. Nie wystarczy ogólne powołanie się na trudności terenowe czy koszty. Konieczne jest wykazanie, że rozwiązania alternatywne zostały rozważone, a ich realizacja nie jest możliwa w danych warunkach.
Polecamy:
