Sprzedaż nieruchomości wymaga zachowania nie tylko formy aktu notarialnego, ale także zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji. Jednym z wymogów stawianych przez prawo jest to, by sprzedawana nieruchomość miała dostęp do drogi publicznej. Co jednak, jeśli takiego dostępu brakuje? Czy w takim przypadku nieruchomość można sprzedać?
Dostęp do drogi publicznej
Wymóg dostępu do drogi publicznej został zawarty w art. 61 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w odpowiednich przepisach prawa budowlanego. Podstawowym celem takiej regulacji jest zapewnienie właścicielom danej nieruchomości swobodnego wyjazdu z niej poprzez drogę, z której mogą korzystać wszyscy.
Zgodnie z treścią obecnych przepisów przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dostęp do drogi publicznej może być więc:
- bezpośredni, gdy nieruchomość styka się z drogą o charakterze publicznym i wprost z takiej nieruchomości mamy dostęp do wskazanej drogi;
- pośredni, gdy nieruchomość nie ma co prawda bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ale można do niej dotrzeć poprzez inną nieruchomość, na której ustanowiona została służebność przejazdu lub przechodu. W takim przypadku właściciele nieruchomości odciętej bezpośrednio od drogi publicznej mogą się z nią połączyć, przechodząc przez nieruchomość innej osoby, która ma już bezpośredni dostęp do owej drogi.
Przez drogę publiczną powinniśmy rozumieć tylko drogi zaliczone na podstawie Ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych do kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Droga publiczna nie może być utożsamiana z drogą wewnętrzną, nawet jeśli wyglądem i stanem technicznym przewyższa drogę o charakterze publicznym. Drogi publiczne to drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, których zarządcami odpowiednio są Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zarząd województwa, zarząd powiatu oraz wójt lub burmistrz gminy.
Brak dostępu do drogi publicznej
Jeśli dana nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, to jej sprzedaż może okazać się utrudniona. W przypadku nieruchomości, które są użytkowane i nie zamierzamy ich sprzedawać, nie powinno to rodzić większych problemów – właściciele nie muszą tak naprawdę podejmować żadnych czynności w tym zakresie.
Jak sprawdzić, czy nasza nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej? Odpowiedzi na to pytanie musimy szukać w organie prowadzącym właściwą drogę, tj. w Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, zarządzie powiatu lub u właściwego wójta. Informacje można uzyskać telefonicznie lub poprzez złożenie pisemnego wniosku do właściwego organu administracyjnego.
Brak dostępu do drogi publicznej jest poważnym mankamentem przy każdej transakcji, która wiąże się z przeniesieniem prawa własności danej nieruchomości. Mowa tutaj nie tylko o umowach sprzedaży, ale także i darowiznach działek, które nie mają jakiegokolwiek dostępu do chociażby jednej drogi publicznej. Obowiązujące przepisy wyraźnie wskazują, że sporządzenie umowy w takim przypadku oznacza jej nieważność i bezskuteczność od samego początku. Teoretycznie więc nawet jeśli kupujący i sprzedający przekonają notariusza do sporządzenia stosownej umowy, to i tak nie zostanie ona uznana przez sąd wieczystoksięgowy. Skutkiem tego będzie odmowa wpisania nowych właścicieli do księgi wieczystej danej nieruchomości – cała transakcja będzie od początku nieważna.
Notariusze bardzo uważnie sprawdzają dokumentację związaną z przeniesieniem prawa własności nieruchomości gruntowych, stąd muszą mieć pewność, że ma ona bezpośredni albo pośredni dostęp do drogi publicznej. Jeśli tak nie będzie, sfinalizowanie transakcji będzie możliwe tylko wtedy, gdy dostęp do drogi publicznej zostanie utworzony. Można to zrobić albo na drodze sądowej, albo umownej.
Umowny dostęp do drogi publicznej
Jeśli dana nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, to najczęściej stosowanym rozwiązaniem w takim przypadku jest sporządzenie służebności drogowej (przejazdu lub przechodu) na nieruchomości albo nieruchomościach sąsiednich, które taki dostęp posiadają. Służebność ta może być przy tym odpłatna, jak i darmowa, powinna być co do zasady ustanowiona na czas nieograniczony oraz na rzecz każdoczesnych właściciel nieruchomości władnącej (tj. tej, która żąda dostępu do drogi publicznej).
Ustanowienie służebności drogowej wymaga jednak zgody właścicieli przyszłych nieruchomości obciążonych (tj. tych, przez które będziemy mogli przechodzić albo przejeżdżać do drogi publicznej). W praktyce taka zgoda nie zawsze jest możliwa do uzyskania, szczególnie jeśli nasze relacje z sąsiadami nie są zbyt dobre. Polubowne ustanowienie omawianej służebności może nastąpić wyłącznie poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, przy czym dopuszczalne jest, aby powstała ona już w samej umowie sprzedaży lub darowizny nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej.
Ustanowienie służebności gruntowej przejazdu lub przychodu wiąże się oczywiście z kosztami. Cena za sporządzenie odpowiedniej umowy uzależniona jest od wartości nieruchomości oraz od tego, czy owa służebność będzie miała charakter odpłatny, czy też darmowy. Zgodnie z obowiązującymi zapisami rozporządzenia ws. maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka wynosi od wartości:
- do 3000 zł: 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł: 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.
Do powyższych wartości musimy doliczyć podatek VAT w stawce 23%, koszty wypisów aktu notarialnego (6 zł + VAT za każdą stronę wypisu) oraz opłatę sądową w wysokości 200 zł za wpisanie służebności do księgi wieczystej.
Dostęp do drogi publicznej ustanowiony przez sąd
Jeśli umowne ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest możliwe, rozwiązaniem będzie założenie sprawy sądowej. W tym celu niezbędne jest złożenie wniosku do sądu rejonowego, w okręgu którego znajduje się nieruchomość obciążona. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Sąd po przeprowadzeniu rozprawy i dokonaniu oględzin nieruchomości wyda orzeczenie, które może uwzględnić złożony wniosek. W takiej sytuacji ustala również, czy z nową służebnością będą wiązały się jakiekolwiek opłaty okresowe lub jednorazowe.
Mankamentem sądowego ustanowienia dostępu do drogi publicznej jest czas oczekiwania na zakończenie sprawy. Postępowanie w najlepszym wypadku może potrwać od 6 do 12 miesięcy. Jeśli właściciele nieruchomości obciążonej służebnością zdecydują się odwołać od zapadłego rozstrzygnięcia, na finał trzeba będzie poczekać nawet kilka lat. W przypadku gdy zależy nam na szybkiej sprzedaży nieruchomości, rzeczywiście może to stanowić poważny problem.
Umowa sprzedaży nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej
Jeśli dobrowolne ustanowienie służebności drogi koniecznej nie wchodzi w grę, zaś sprawa sądowa trwałaby zbyt długo, właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej ma do dyspozycji jeszcze jedno rozwiązanie. Notariusz ma możliwość sprzedaży takiej nieruchomości z opisaną wadą fizyczną. Wymaga to jednak dokładnego opisania braku dostępu do drogi publicznej w umowie sprzedaży lub darowizny, a także pełnej zgody stron zobowiązania. Kupujący muszą mieć pełną świadomość, że nabywana nieruchomość jest wadliwa pod względem prawnym i zrzec się jakichkolwiek roszczeń z tego tytułu względem sprzedającego.
Omawiana umowa sprzedaży jest dopuszczalna przez prawo, ponieważ w ten sposób dochodzi do zawarcia ważnego zobowiązania. Takie kontrakty są jednak spotykane w kancelariach raczej rzadko, ponieważ konieczność ustanowienia dostępu do drogi publicznej jest wówczas przerzucana na kupujących, więc to oni w przyszłości poniosą koszty ustanowienia odpowiedniej służebności. Z drugiej strony sprzedaż wadliwej nieruchomości jest argumentem do obniżenia ceny sprzedaży, co w efekcie może pomóc przy zmniejszeniu należnego od takiej transakcji podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dostęp do drogi publicznej jest niezbędnym warunkiem do tego, aby można było przenieść własność określonej nieruchomości w drodze sprzedaży lub darowizny. Jeśli nieruchomość nie posiada takiego dostępu, konieczne staje się wówczas stworzenie służebności drogi koniecznej – poprzez umowę notarialną lub na drodze postępowania sądowego. W skrajnych przypadkach możliwe jest także sporządzenie umowy sprzedaży lub darowizny, która nie posiada dostępu do drogi publicznej za zgodą nabywcy i z wyraźnym określeniem wady fizycznej takiej działki.
