Sprzedaż lub zakup domu, zaciągnięcie kredytu hipotecznego czy podział majątku – wszędzie tutaj niezbędne jest określenie rynkowej wartości nieruchomości. Aby tego dokonać prawidłowo, najlepiej zlecić rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. Analiza rynkowa, prawna i techniczna wskaże w przybliżeniu, ile wart jest określony budynek czy działka. Na wartość tę wpływa wiele czynników, od lokalizacji, przez stan techniczny, po standard wykończenia. Zrozumienie jak wygląda wycena nieruchomości, będzie pomocne dla każdego, kto planuje obrót nieruchomościami lub też zależy mu na uzyskaniu kredytu na sfinansowanie mieszkania lub domu.
Wycena nieruchomości a operat szacunkowy
Wycenę nieruchomości może zrobić każdy, np. sprzedający, inwestor czy pracownik banku, jednakże wiążąca jest tylko ta dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii.
Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym przedstawia wartość nieruchomości i sposób jej wyliczenia. Operat ten ma moc dokumentu urzędowego i może stanowić dowód w postępowaniach administracyjnych i sądowych. Trzeba jednak pamiętać, że jest on ważny jedynie przez 12 miesięcy.
Operat szacunkowy powinien posiadać takie elementy jak:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- opis celu wyceny;
- ramy prawne;
- źródła danych o nieruchomości;
- datę wykonania wyceny;
- stan nieruchomości;
- wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- analizę rynkową;
- opis ustalanej wartości, wybrania podejścia, metody i rodzaju szacowania;
- wycenę nieruchomości wraz z uzasadnieniem.
Do czego służy wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości ma na celu wskazanie wartości danego mieszkania, domu, działki czy lokalu użytkowego – to jasne. Jednakże nie jest już tak oczywiste, do czego konkretnie niezbędne jest sporządzenie operatu oraz jak zostanie on wykorzystany, a to również jest bardzo istotne.
Operat szacunkowy spełnia kilka funkcji. Pierwszą z nich jest ta informacyjna (doradcza). Dzięki niej zamawiający dokument uzyskuje najważniejsze dane o ofercie cenowej, stanie prawnym i technicznym nieruchomości, jej otoczeniu oraz możliwościach inwestycyjnych.
Drugą jest funkcja decyzyjna – zgromadzone informacje służą do podejmowania decyzji dotyczących rozporządzania nieruchomością oraz inwestycji. Ponadto w przypadku kredytu hipotecznego operat jest podstawą dla banku do określenia maksymalnej kwoty finansowania i oceny ryzyka.
Kolejną, trzecią jest funkcja negocjacyjna. Strony transakcji mogą odwoływać się do profesjonalnej wyceny, co też ogranicza spory i pozwala im uzyskać uczciwe warunki sprzedaży i zakupu, dzierżawy, najmu czy wymiany.
Funkcją czwartą jest funkcja dowodowa. Operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi dowód w postępowaniach urzędowych i sądowych. Może być wykorzystywany w sprawach spadkowych, rozwodowych, przy podziale majątku, egzekucji komorniczej czy sporach podatkowych. Ma moc dokumentu urzędowego, ustalenia w nim zawarte są podstawą do podejmowania decyzji przez sąd lub organ administracji.
Operaty szacunkowe tworzy się dla:
- lokali mieszkalnych;
- domów jedno- i wielorodzinnych;
- działek rolnych i leśnych;
- przedsiębiorstw;
- infrastruktury transportowej;
- obiektów rekreacyjnych i turystycznych;
- centrów magazynowych i logistycznych;
- zabytków.
Metody wyceny nieruchomości
Sposoby dokonywania wyceny nieruchomości zostały określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
Metoda porównawcza
Metoda najczęściej stosowana na rynku mieszkalnym. Polega na zestawieniu wycenianej nieruchomości z podobnymi, które zostały sprzedane w ostatnim czasie. Ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą (w lokalizacji, metrażu, standardzie wykończenia, dodatkowych udogodnieniach) oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Metoda dochodowa
Przeznaczona głównie do wyceny nieruchomości komercyjnych (biur, magazynów, lokali usługowych). Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie przewidywanego dochodu, jaki właściciel jest w stanie uzyskać z nieruchomości, np. z najmu lub dzierżawy.
Metoda kosztowa
Wycena nieruchomości opiera się na ustaleniu, ile kosztowałoby odtworzenie nieruchomości w obecnym stanie, z uwzględnieniem zużycia technicznego. Wydatki związane z zakupem gruntu i odtworzeniem jego części składowych ustala się osobno. Metoda ta jest często wykorzystywana przy wycenie budynków użyteczności publicznej czy obiektów unikatowych.
Metoda mieszana
Metoda mieszana łączy wszystkie poprzednie metody wyceny. Jednakże już zerkając do Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości, możemy wyczytać, że w podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Jak należy więc podchodzić do metody mieszanej?
Aby zdefiniować „metodę mieszaną”, należy wyjaśnić w kilku słowach, czym dokładnie są te metody wskazane w rozporządzeniu. Otóż metoda pozostałościowa polega na określeniu wartości gruntu jako różnicy pomiędzy wartością przyszłego obiektu (np. budynku po zakończeniu inwestycji) a kosztami jego wybudowania. Metoda kosztów likwidacji polega na oszacowaniu wartości gruntu i odjęciu kosztów rozbiórki oraz uporządkowania terenu. Dzięki temu można ustalić realną wartość działki pomimo nieużytecznych zabudowań. Z kolei metoda wskaźników szacunkowych gruntów opiera się na gotowych wskaźnikach (tabelach i opracowaniach), które określają orientacyjne wartości gruntów w zależności od lokalizacji, przeznaczenia i parametrów użytkowych.
Wycena nieruchomości – co wpływa na jej wartość?
Nawet dwie z pozoru identyczne nieruchomości sąsiadujące ze sobą mogą zostać różnie wycenione. Wpływ na ostateczną wartość budynku lub gruntu ma bowiem wiele czynników. Poniżej przedstawimy te najważniejsze.
Lokalizacja i otoczenie
To chyba najważniejszy element wyceny. Poszukując nieruchomości do zamieszkania czy rozpoczęcia biznesu, pierwsze co robimy, to ustalamy, gdzie dokładnie ma się ona znajdować. Dla przykładu, mieszkanie w centrum dużego miasta, w pobliżu szkół, sklepów, komunikacji miejskiej i terenów rekreacyjnych będzie znacznie droższe niż lokal o podobnych parametrach, ale już położony na obrzeżach, z utrudnionym dojazdem do centrum (np. brak jest komunikacji miejskiej).
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Równie istotny co lokalizacja jest plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on o tyle ważny, że wskazuje, w jakim kierunku będzie rozwijać się zagospodarowanie mieszkalne oraz przemysłowe, a także infrastruktura gminy (miasta). Co z tego, że kupimy idealnie równą działkę blisko miasta pod budowę domów szeregowych, skoro MPZP pozwala jedynie na sadowienie budynków jednorodzinnych i do tego parterowych.
Ponadto wpływ na cenę gruntu ma jego przeznaczenie w planie. To, czy jest budowlany, rolny, usługowy, czy przemysłowy, decyduje o jego potencjale inwestycyjnym. Atrakcyjnie położona działka rolna będzie zazwyczaj mniej warta niż „zwykła” działka z możliwością zabudowy mieszkaniowej.
Parametry i stan techniczny budynku
Dotyczy głównie budynków – mieszkań, domów, lokali użytkowych. Na wartość nieruchomości wpływa powierzchnia użytkowa lokalu (np. liczba skosów), rozkład pomieszczeń, piętro w budynku (w przypadku mieszkań), obecność windy, garażu, piwnicy czy balkonu. Duże znaczenie ma także rok budowy, zastosowane materiały, a także kondycja budynku z zewnątrz oraz lokalu wewnątrz. Im nowocześniejsze rozwiązania (jak np. energooszczędne instalacje) oraz wyższy standard wykończenia, tym cena nieruchomości będzie wyższa.
Stan prawny nieruchomości
Rzeczoznawca analizuje księgę wieczystą, bada prawo własności oraz ewentualne roszczenia osób trzecich. Nieruchomość obciążona hipoteką, służebnością czy innymi ograniczeniami będzie mniej atrakcyjna niż nieruchomość „czysta”. Wpływ na ostateczną wycenę może mieć też ustanowienie (lub jego brak) służebności drogi koniecznej, jeżeli działka nie posiada własnej.
Uwarunkowania geograficzne i środowiskowe
Dla wielu osób, co również jest odnotowywane przez rzeczoznawcę, znaczenie mają aspekty geograficzne i środowiskowe. Czyste powietrze, brak zanieczyszczeń, sąsiedztwo terenów zielonych czy jezior podnoszą cenę nieruchomości. Negatywnie natomiast oddziałują między innymi podmokłe grunty (problemy z budową), linie wysokiego napięcia, bliskość wysypisk, oczyszczalni ścieków, budynków przemysłowych czy też lotnisk.
Trendy rynkowe i gospodarcze
Ostatnim elementem mającym istotny wpływ na ceny nieruchomości są czynniki ekonomiczne, takie jak poziom aktualnej inflacji, stopy procentowe, dostępność kredytów, dopłaty do mieszkań czy nastroje inwestorów. W ostatnich latach bardzo wyraźnie dostrzegliśmy, jak nieprzewidywalne zdarzenia (np. stan pandemiczny) wpływały na ceny rynkowe nieruchomości. Można to ująć w ten sposób, że w okresach boomu rynkowego (np. obniżenia stóp procentowych) wartość mieszkań rośnie, a w czasie spowolnienia (np. wysokiej inflacji) – spada.
