Służebność drogi koniecznej to służebność gruntowa, która umożliwia przychód i przejazd do nieruchomości władnącej, która z kolei nie ma dostępu do drogi publicznej. W przypadku gdy służebność jest niewykonywana lub nadmiernie uciążliwa, jak również, gdy nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, właścicielowi nieruchomości obciążonej (nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność) przysługuje uprawnienie do zniesienia takowej służebności. W jaki sposób to zrobić i jak uzasadnić? Odpowiedź poniżej.
Służebność drogi koniecznej – zasady ustanowienia
Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może
żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem:
- potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, oraz z
- najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić;
- interesu społeczno-gospodarczego.
Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Innymi słowy, ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej – godząc interesy właścicieli tych nieruchomości w taki sposób, by możliwe było jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie.
Jak wskazuje się w orzecznictwie, m.in. Sądu Najwyższego: „Za »odpowiedni« dostęp do drogi publicznej: w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., można uznać taki prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. »Odpowiedniość« dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Art. 145 k.c. nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej) dla nieruchomości. Przy ustanowieniu drogi koniecznej Sąd powinien rozważyć i wyważyć interesy obu stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać. Instytucja służebności drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właściciela działki władnącej kosztem ograniczenia praw właścicieli działki obciążonej. W konsekwencji istotne znaczenie dla przyjęcia, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., ma dokonanie uprzedniej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, będących podstawą ustaleń faktycznych (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2024 roku, I CSK 219/23)”.
Możliwości zniesienia służebności
Jeżeli chodzi o zniesienie służebności, to może ono nastąpić według 3 wariantów:
- wygaśnięcia służebności na skutek jej niewykonywania przez 10 lat,
- powództwa o zniesienie służebności (za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia),
- porozumienia między stronami w kwestii zniesienia służebności.
Oczywiście najprostszym i najkrótszym rozwiązaniem tej sprawy jest zawarcie odpowiedniego porozumienia między właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości obciążonej.
Zgodnie z art. 293 § 1 kc służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat.
Przepis ten reguluje skutek, jaki odniesie niewykonywanie uprawnień wynikających ze służebności przez właściciela nieruchomości władnącej, przewidując, że po upływie określonego w tym przepisie czasu nastąpi jej wygaśnięcie. W przypadku służebności czynnej termin 10-letni zaczyna biec od dnia, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności (np. prawa przechodu czy przejazdu przez nieruchomość obciążoną), a upływa w dniu, który datą odpowiada dniowi, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności. Wygaśnięcie służebności na skutek niewykonywania następuje ex lege, co oznacza, że ewentualne orzeczenie stwierdzające wygaśnięcie służebności ma charakter deklaratoryjny. W razie potrzeby stwierdzenie wygaśnięcia służebności następuje w wyroku ustalającym wydanym na podstawie art. 189 kpc, który stanowi, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Przykład 1.
Pan Jan ustanowił 10 lutego 2013 roku na swojej nieruchomości służebność przejazdu i przechodu o szerokości 3 m na rzecz nieruchomości pana Roberta. Pan Robert początkowo korzystał ze służebności, jednak według obserwacji pana Jana 20 czerwca 2013 roku zaprzestał korzystania z niej, ponieważ gmina doprowadziła do jego nieruchomości drogę gminną. 10-letni okres niewykonywania służebności upłynął zatem 20 czerwca 2023 roku. Czy służebność może zostać zniesiona?
Tak, Pan Jan może złożyć do sądu pozew o ustalenie nieistnienia służebności.
Jeżeli chodzi o zniesienie służebności (za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia), należy rozważyć tutaj kilka istotnych kwestii.
Odnośnie do zniesienia nieruchomości za wynagrodzeniem zgodnie z art. 294 kc właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Oczywiście nie każda zmiana stosunków otwiera i uzasadnia możliwość zniesienia służebności gruntowej, lecz tylko taka, która pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej i z reguły dotyczy sfery gospodarczej.
Taką zmianą może być np. znaczne zwiększenie przejazdów przez drogę służebną przez właścicieli nieruchomości władnącej np. z powodu rozpoczęcia działalności gospodarczej i związany z tym częsty przejazd samochodów dostawczych.
Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z 24 marca 1976 roku (III CRN 18/76): „Dla oceny, czy służebność przechodu nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 k.c), nie wystarcza ustalenie, że droga łącząca tę nieruchomość z drogą publiczną jest błotnista i nie nadaje się do chodzenia, chyba że naprawa istniejącej drogi byłaby nieopłacalna albo nie umożliwiałaby prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Jeżeli służebność gruntowa przechodu nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej pod warunkiem dokonania robót mających na celu przystosowanie innej drogi do przechodzenia, to wynikłe stąd koszty zwiększają wynagrodzenie za zniesienie służebności (art. 294 k.c.). Zniesienie służebności leży bowiem w interesie właściciela nieruchomości służebnej i dlatego on powinien ponosić wszystkie związane z tym koszty”.
Odnośnie do zniesienia nieruchomości bez wynagrodzenia zgodnie z art. 295 kc, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Utrata wszelkiego znaczenia przez służebność drogi koniecznej następuje w razie wygaśnięcia wszelkich przesłanek uzasadniających ustanowienie tej służebności. Dotyczy to służebności, które utraciły dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, a zatem wobec których ustał określony w art. 285 § 2 kc cel ich ustanowienia, polegający na zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Doszło więc do ustania gospodarczego znaczenia służebności.
Przesłanką zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 kc jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej. Przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, zbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej. Znaczenie służebności drogi koniecznej określa bowiem treść art. 145 § 1 kc. Stosownie do tego przepisu droga konieczna ma zapewniać odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. Oznacza to, że droga konieczna traci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, jeżeli nie jest przydatna dla jej dostępu do drogi publicznej ani do budynków gospodarskich.
W tym przypadku zniesienie służebności następuje bez wynagrodzenia, ponieważ służebność stała się zbędna i jej ustanie nie spowoduje uszczerbku po stronie właściciela nieruchomości władnącej.
