W zakresie podatku od nieruchomości ustawa określa wyższe stawki podatku odnośnie do tych gruntów, budynków oraz budowli, które są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z uwagi na liczne wątpliwości co do wyjaśnienia tego pojęcia Minister Finansów wydał 27 listopada 2025 roku interpretację ogólną (nr DPL2.8401.3.2025). Poniżej przeanalizujemy związek nieruchomości z działalnością gospodarczą treść.
Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej
Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to pojęcie zdefiniowane w art. 1a ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych, oznaczające grunty, budynki i budowle posiadane przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, z wyjątkami określonymi w ust. 2a tego przepisu.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ww. ustawy w przypadku gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczych mają zastosowanie wyższe stawki podatkowe. Ponadto w przypadku budowli jest to okoliczność przesądzająca o opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Oceniając istnienie związku gruntu, budynku i budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej należy w każdym przypadku wziąć pod uwagę status podatnika i charakter jego działalności lub sposób wykorzystywania jego przedmiotów opodatkowania.
We wskazanej interpretacji ogólnej Minister Finansów wyodrębnił trzy grupy przypadków, w których dochodzi do opodatkowania gruntów i budynków (ich części) najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości lub do opodatkowania budowli. W każdym przypadku grunty, budynki i budowle są związane z działalnością gospodarczą, jeżeli są posiadane przez przedsiębiorcę lub inny podmiot wykonujący działalność gospodarczą, stanowiąc jednocześnie składnik prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa niezależnie od tego, czy są aktywnie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej.
Związek nieruchomości z działalnością gospodarczą
W przypadku pierwszej grupy podatników należy wskazać, że jeżeli przedmiot działalności podatnika obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, to wszystkie posiadane przez niego grunty, budynki i budowle trzeba uznać za związane z działalnością gospodarczą, niezależnie od skali intensywności ich wykorzystywania do tej działalności.
Jak wskazał NSA w wyroku z 8 października 2025 roku (II FSK 801/25), związanie gruntu z działalnością gospodarczą nie musi oznaczać jego zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to, że dla wykazania istnienia związku nieruchomości z działalnością gospodarczą, z zastrzeżeniem ustawowych wyłączeń, nie jest konieczne jej faktyczne wykorzystywanie (zajęcie) do prowadzenia działalności gospodarczej.
Ponadto czasowe wyłączenie z działalności nie wpływa na zmianę ich kwalifikacji dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Przykład 1.
Spółka z o.o. jest właścicielem budynku użytkowego przeznaczonego na wynajem. Z uwagi na brak chętnych budynek ten stoi pusty i nie jest wynajmowany. W jaki sposób określić status budynku na gruncie podatku od nieruchomości?
Wskazany budynek użytkowy posiadany przez spółkę jest budynkiem związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, co uzasadnia zastosowanie wyższych stawek opodatkowania.
Osoby fizyczne posiadające nieruchomości firmowe oraz prywatne
W drugiej grupie Minister Finansów wymienił osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, u których można wyróżnić grunty, budynki i budowle związane z tą działalnością oraz te, które stanowią ich majątek osobisty służący do realizacji innych celów niż działalność gospodarcza.
W interpretacji ogólnej Minister wskazał, że za związane z działalnością gospodarczą osoby fizycznej uznać można tylko te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności.
Zwrot „są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane” dotyczy okoliczności, w których grunty, budynki lub budowle są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez osobę, która je posiada, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zwrot „są wykorzystywane” należy rozumieć jako faktyczne wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej.
Natomiast zwrot „mogą być wykorzystywane” trzeba rozumieć jako realizowanie przez przedsiębiorcę działań mających na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie gruntu, budynku lub budowli m.in. do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, wiążących się z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.
Podatnicy, których grunty, budynki lub budowle są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiotu
W zakresie trzeciej wskazanej grupy podmiotów należy zauważyć, że podatnikiem podatku od nieruchomości jest co do zasady właściciel. To oznacza, że statusu podatnika nie może uzyskać najemca czy dzierżawca, nawet jeżeli jest on przedsiębiorcą.
W związku z tym oddanie w posiadanie przedsiębiorcy gruntu, budynku lub budowli przez osobę, która sama nie wykorzystuje tego majątku do działalności gospodarczej, może wywołać skutki u właściciela w postaci zakwalifikowania ich jako związanych z działalnością gospodarczą.
W tym przypadku dla stwierdzenia istnienia tego związku, poza przesłanką posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, należy podobnie jak w wyżej omówionych przypadkach uwzględnić także status posiadacza nieruchomości i charakter jego działalności.
Przykład 2.
Pan Kamil otrzymał w spadku kamienicę, w której znajduje się lokal użytkowy. Lokal ten wynajął swojemu znajomemu, który otworzył w nim sklep. Jaki jest status lokalu na gruncie podatku od nieruchomości?
Pomimo że pan Kamil sam nie prowadzi działalności gospodarczej, to jednak nieruchomość (lokal) zostanie uznana za związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą, co w konsekwencji będzie oznaczać opodatkowanie według wyższych stawek podatkowych.
W następstwie interpretacji ogólnej Ministra Finansów można wskazać, że pojęcie „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” powinno być oceniane nie tylko przez pryzmat faktu posiadania gruntów, budynków i budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, ale także z uwzględnieniem statusu podatnika i charakteru jego działalności oraz ich wykorzystania lub możliwości wykorzystywania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Polecamy:
