Jakie deklaracje składa spółka nieruchomościowa? Sprawdź obowiązki

Spółka nieruchomościowa, ze względu na swoją specyfikę i wartość posiadanych aktywów, podlega szczególnym obowiązkom sprawozdawczym. Definicja zawarta w ustawie o CIT określa jej ramy prawne, ale kluczową kwestią dla przedsiębiorców pozostaje to, jakie deklaracje składa spółka nieruchomościowa i w jakich terminach musi się z nich wywiązać. Wyjaśniamy, jakie formularze i informacje należy przekazać organom podatkowym, aby działać zgodnie z przepisami.

Jakie deklaracje składa spółka nieruchomościowa po zakończeniu roku podatkowego?

Zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze są obowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca 3. miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca 3. miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, informację:

1. o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe;
2. o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych

– według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego.

Analogiczne brzmienie ma obowiązujący na gruncie podatku PIT art. 45 ust. 3f ustawy.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że mamy do czynienia z informacjami:

• CIT-N1 oraz PIT-N1 – są to informacje o podmiotach (w zależności od ich statusu – albo CIT, albo PIT) mających prawa do spółki nieruchomościowej – składane przez spółki nieruchomościowe;
• CIT-N2 i PIT-N2 – informacja o prawach do spółki nieruchomościowej oraz o podmiotach pośredniczących – składana przez podatników będących wspólnikami spółki nieruchomościowej (w zależności od tego, jaki jest status wspólników – albo CIT, albo PIT).

Przykład 1.

Spółka nieruchomościowa jest spółką z o.o. będącą podatnikiem podatku CIT. Wspólnikami spółki nieruchomościowej są wyłącznie osoby fizyczne. Jakie deklaracje należy w takim przypadku złożyć?

Spółka nieruchomościowa powinna złożyć informację PIT-N1, natomiast wspólnicy powinni złożyć informację PIT-N2. W sytuacji, gdy rok obrotowy w spółce nieruchomościowej pokrywa się z rokiem kalendarzowym, deklaracje te należy złożyć do końca marca roku następnego.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 13 lipca 2022 roku w sprawie wyznaczenia organów Krajowej Administracji Skarbowej do wykonywania zadań Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w zakresie przyjmowania, obsługi oraz udostępniania innym organom informacji, o których mowa w art. 45 ust. 3f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie czytamy, że do wykonywania zadań Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w zakresie przyjmowania, obsługi oraz udostępniania naczelnikom urzędów skarbowych informacji, o których mowa, wyznacza się:

1. naczelnika urzędu skarbowego:
• właściwego dla spółki nieruchomościowej w sprawach opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w ostatnim dniu jej roku podatkowego – jeżeli spółka nieruchomościowa ma adres siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych,
• właściwego w sprawach opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych według adresu siedziby spółki nieruchomościowej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wynikającego z odpowiedniego rejestru albo ze statutu lub umowy spółki, jeżeli adres siedziby spółki nieruchomościowej nie został ujawniony w odpowiednim rejestrze, ustalonego na ostatni dzień jej roku obrotowego – jeżeli spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych;
2. Naczelnika Trzeciego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Radomiu – jeżeli spółka nieruchomościowa nie ma ustalonego odpowiednio na ostatni dzień jej roku podatkowego albo roku obrotowego adresu siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wynikającego z odpowiedniego rejestru albo ze statutu lub umowy spółki, jeżeli adres siedziby spółki nieruchomościowej nie został ujawniony w odpowiednim rejestrze.

Informacja o wpłaconej przez płatnika zaliczce na podatek od dochodu ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej 

Zgodnie z art. 26aa ust. 1 ustawy o CIT spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

1. stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, oraz
2. przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Podatnik jest obowiązany przed terminem, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 zdaniu drugim, przekazać płatnikowi kwotę zaliczki na podatek. W terminie wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczki na podatek płatnik jest obowiązany przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek sporządzoną według ustalonego wzoru (art. 26aa ust. 4 ustawy o CIT). 

Jeżeli udziałowcem spółki nieruchomościowej jest podatnik podatku CIT, to otrzymuje on informację CIT-ISN. Natomiast w sytuacji, gdy udziałowcem jest podatnik podatku PIT, otrzymuje on informację PIT-ISN. 

Podkreślenia wymaga, że informacje te nie są przekazywane corocznie, lecz wyłącznie w przypadku gdy udziałowiec otrzymuje dochód ze spółki nieruchomościowej. Przez dochód ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej należy rozumieć dochód ze zbycia udziałów (akcji) dających co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogółu praw i obowiązków dających co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Podsumowując, spółka nieruchomościowa ma obowiązek sporządzić informację CIT-N1 oraz PIT-N1, które są przekazywane do właściwych organów podatkowych, oraz informacje CIT-ISN, oraz PIT-ISN, które otrzymują wyłącznie udziałowcy spółki.