Nieruchomości mogą być nabywane w trakcie postępowania licytacyjnego. Jest to jeden z tańszych sposobów na to, by stać się właścicielem nieruchomości. Nabycie gruntu, budynku lub lokalu wiąże się jednak z koniecznością dokonania zmian w księdze wieczystej. Jak wygląda taka procedura w przypadku nabycia licytacyjnego? Kto składa wnioski do ksiąg wieczystych po licytacji? Sprawdź w poniższym artykule!
Nabycie własności nieruchomości w drodze licytacji
Przedmiotem postępowania egzekucyjnego mogą być nieruchomości dłużnika. W takiej sytuacji są one sprzedawane w drodze specjalnego postępowania licytacyjnego. Właściwa licytacja odbywa się pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Po zaoferowaniu najwyższej ceny sąd wydaje postanowienie o przybiciu. Jest to wstępne potwierdzenie, że nabywca wygrał licytację, ale nie przenosi jeszcze na niego własności nieruchomości. Po uprawomocnieniu się przybicia i wpłaceniu przez nabywcę całej ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. To właśnie ten dokument jest kluczowy, ponieważ przenosi własność nieruchomości na nabywcę.
Zgodnie z treścią art. 998 §1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności i wpłaceniu przez nabywcę ceny nabycia sąd wydaje odpowiednie postanowienie. Dopiero po jego uprawomocnieniu nabywca uzyskuje tytuł prawny do nieruchomości. Przysądzenie własności ma charakter konstytutywny, a zatem to ono, a nie akt licytacji, przenosi prawo własności na nabywcę. Dokument sądowy odpowiada aktowi notarialnemu, który najczęściej stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
Nabycie licytacyjne wiąże się z wieloma korzyściami. Po pierwsze uzyskana nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek obciążeń, w tym od często występujących hipotek. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie hipoteki, służebności i inne prawa obciążające nieruchomość (z wyjątkiem niektórych, np. służebności drogi koniecznej). Tego rodzaju nieruchomości są często sprzedawane za ułamkową część ich wartości rynkowej. Stosunkowo za niewielkie pieniądze można więc stać się właścicielem nieruchomości. Oczywiście, wygrana licytacji komorniczej nie oznacza zakończenia całego postępowania. Nowy właściciel musi zostać wpisany do księgi wieczystej nabytej nieruchomości, co z kolei wiąże się z koniecznością zainicjowania odpowiedniego postępowania wieczystoksięgowego.
W przypadku nabycia prawa własności nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego nie ma znaczenia, kto był uprzednio właścicielem i czy właściciel był ujawniony w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze kpc, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze wieczystej. Postanowienie to ma charakter kształtujący; powoduje nabycie własności przez nabywcę i utratę własności przez dotychczasowego właściciela. Nabycie prawa własności nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego jest nabyciem pierwotnym; nie występuje tu następstwo prawne i – z punktu widzenia skuteczności nabycia własności – jest obojętne, kto był uprzednio właścicielem i czy właściciel był ujawniony w księdze wieczystej.
Wnioski do ksiąg wieczystych
Wpis prawa własności wylicytowanej nieruchomości nie następuje z urzędu. Taki obowiązek ciąży bowiem na nowym właścicielu, a nie na sądzie lub komorniku. Wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej składany jest na urzędowym formularzu (KW-WPIS). Trzeba do niego dołączyć odpowiednie dokumenty. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi podstawę do dokonania takiego wpisu. Tego rodzaju postanowienie uprawnia również nowego właściciela do żądania wydania nieruchomości, a w razie potrzeby do przeprowadzenia egzekucji w celu usunięcia dłużnika i innych osób, które nie opuściły nieruchomości dobrowolnie. Wniosek o wpis składa się do sądu rejonowego, wydziału wieczystoksięgowego właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Opłata sądowa za wpis prawa własności wynosi 200 zł. Warto pamiętać, że nie jest ona częścią kosztów egzekucji i musi być wniesiona oddzielnie – w kasie sądu lub przelewem na konto bankowe sądu. Dowód wpłaty należy załączyć do wniosku.
Przykład 1.
Jan wylicytował mieszkanie w Warszawie. Postanowienie o przybiciu uprawomocniło się po 14 dniach. Następnie nowy właściciel wpłacił całą wylicytowaną kwotę na konto komornika. Sąd rejonowy, który prowadził sprawę, wydał postanowienie o przysądzeniu własności. W jaki sposób można dokonać wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej wylicytowanej nieruchomości?
Jan musi złożyć do właściwego sądu rejonowego w Warszawie prawidłowo wypełniony i opłacony wniosek o wpis prawa własności na swoją rzecz. Ustawodawca nie precyzuje terminu, w którym powinna nastąpić ta czynność, jednak wniosek powinien zostać złożony jak najszybciej.
Co ciekawe, dopełnienie wszystkich formalności wieczystoksięgowych jest kluczowe, aby nowy właściciel mógł w pełni korzystać z wylicytowanej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej ma bowiem charakter konstytutywny, a zatem prawo własności staje się w pełni ujawnione i zyskuje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych dopiero po dokonaniu stosownego wpisu. Warto również podkreślić, że samo wygaśnięcie prawa wpisanego do danej księgi wieczystej (np. hipoteki lub innego ograniczonego prawa rzeczowego) z mocy ustawy nie usuwa takich wpisów automatycznie – potrzebny jest wniosek i odpowiedni dokument. W praktyce sprowadza się to do tego, że nowy właściciel wypełnia w formularzu KW-WPIS nie tylko rubrykę dotyczącą prawa własności, ale także pole odnoszące się do usunięcia wpisanych obciążeń na nieruchomości. Prawomocne przysądzenie własności będzie wystarczającym dokumentem, aby usunąć z księgi wieczystej stare i nieaktualne wpisy.
Czas oczekiwania na wpis nowego właściciela do księgi wieczystej jest bardzo zróżnicowany. Wiele zależy od tego, do jakiego sądu trafi wniosek. W praktyce zdarzają się przypadki, w których wpis jest dokonywany niejako od ręki, tj. w ciągu jednego lub dwóch tygodni. Równie często zdarzają się sytuacje, w których na wpis trzeba czekać nawet kilka miesięcy. Cała procedura nie powinna zająć jednak dłużej niż 6–9 miesięcy.
Brak księgi wieczystej wylicytowanej nieruchomości
Czasami zdarza się, że wylicytowana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej. Nie przeszkadza to w żaden sposób w nabyciu prawa własności w drodze licytacji, choć po wygranej nowy właściciel musi dopełnić pewnych formalności. Taka sytuacja wiąże się z koniecznością uprzedniego założenia właściwej księgi, a dopiero potem dokonania wpisu nowego właściciela. Brak księgi wieczystej, choć coraz rzadziej spotykany, może tak naprawdę dotyczyć każdej nieruchomości – gruntowej, budynkowej lub lokalowej.
Założenie księgi wieczystej również wymaga złożenia wniosku do właściwego sądu rejonowego. Uprawnionym do złożenia takiego dokumentu jest nowy właściciel, który musi dysponować prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu prawa własności. Oprócz takiego dokumentu do wniosku o założenie księgi wieczystej należy dołączyć także:
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- inne dokumenty własnościowe, jeśli są wymagane (np. decyzje uwłaszczeniowe, akt własności ziemi).
Wniosek o założenie księgi wieczystej składa się na formularzu KW-ZAL. Podlega on stałej opłacie w wysokości 100 zł. W przypadku nabycia licytacyjnego koniecznie będzie także wpisanie nowego właściciela, co jest obłożone opłatą w wysokości 200 zł. Łącznie cała procedura będzie więc kosztowała 300 zł. Po pozytywnym rozpoznaniu sprawy przez sąd nieruchomość ma już urządzoną księgę wieczystą i pełną „pewność obrotu prawnego”.
Przykład 2.
Michał wylicytował działkę rolną, która nigdy nie miała księgi wieczystej. Co musi zrobić, aby jego prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej?
W opisanym przypadku należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej oraz o wpis prawa własności na rzecz Michała. Po otrzymaniu prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nowy właściciel musi udać się do starostwa po wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Następnie powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym prawidłowo wypełniony i opłacony wniosek KW-ZAL. Jeśli złożone dokumenty będą prawidłowe, sąd założy księgę wieczystą i wpisze Michała jako właściciela działki rolnej.
Przykład 3.
Katarzyna kupiła na licytacji mieszkanie w bloku z lat 60., w którym nigdy nie wyodrębniano lokali i nie zakładano ksiąg. Po licytacji sąd wydał przysądzenie własności. Co musi zrobić, aby dopełnić wszystkich formalności związanych z uzyskaniem prawa własności tej nieruchomości?
Aby uregulować stan prawny, Katarzyna musi najpierw założyć księgę wieczystą dla gruntu i budynku, a następnie doprowadzić do wyodrębnienia lokalu i założyć osobną księgę dla swojego mieszkania.
Podsumowanie
Po licytacji komorniczej to nabywca nieruchomości odpowiada za złożenie wniosków do księgi wieczystej. To on występuje o wpis prawa własności na swoją rzecz oraz o wykreślenie hipotek i innych obciążeń, które wygasły w wyniku sprzedaży egzekucyjnej. Jedynie w przypadku ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji wykreślenie następuje na wniosek komornika złożony z urzędu. Aby nieruchomość była wolna od nieaktualnych wpisów i w pełni bezpieczna w obrocie, nowy właściciel musi podjąć odpowiednie działania. To samo dotyczy sytuacji, w której wylicytowana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej. W tym zakresie nowy właściciel musi złożyć wniosek o jej założenie i dokonanie w niej wpisu prawa własności.
