Wzór Umowa deweloperska z omówieniem

Umowa deweloperska - definicja

Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego - nie wywołuje więc skutków rozporządzających.

Odrębną umowę rozporządzającą zawiera się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego i na podstawie tej umowy rozporządzającej nabywca uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, ewentualnie udział w tym prawie.

Umowa deweloperska jest umową nazwaną, bowiem regulują ją przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie nazywanej ustawą deweloperską). Ustawa ta zawiera dokładne określenie, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej, aby była ważna. Warto pamiętać, że strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe regulacje, zgodnie z zasadą swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego.

Celem ww. ustawy jest wzmocnienie i ochrona pozycji konsumenta w sytuacji zawierania umowy z deweloperem, pozycja ta bowiem przed wejściem w życie ustawy była bardzo niepewna i dochodziło do wielu nadużyć ze strony deweloperów. Obecna ustawa nakłada na deweloperów wiele obowiązków przed zawarciem umowy z nabywcą, ponadto gwarantuje liczne środki ochrony.

Warto pamiętać, że obecnie spotyka się wiele umów zawieranych z deweloperami, które nie mogą być uznane za umowy deweloperskie, np.:

• umowa rezerwacyjna - podpisywana między deweloperem a potencjalnym nabywcą, czasami za darmo lub za opłatą, która może podlegać zwrotowi lub nie - ma na celu zarezerwowanie przez określony czas danego lokalu; w umowie takiej deweloper zobowiązuje się, że w określonym czasie lokalu nie sprzeda; umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa,

• umowy przedwstępne - zawierane w formie pisemnej albo formie aktu notarialnego w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich ukończonych i oddanych do użytku (czyli następna w kolejności jest umowa sprzedaży przenosząca własność, a nie umowa deweloperska).

Umowa deweloperska - strony umowy

Stronami umowy są nabywca oraz deweloper. Nabywcą, zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy, jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności do nieruchomości oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nabywcą nie może być więc osoba prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale mająca zdolność prawną. Deweloperem zaś jest przedsiębiorca (w rozumieniu kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności do nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę (art. 3 pkt 1).

Umowa deweloperska - przedmiot

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest przyszły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. W sytuacji, w której przedmiotem byłby lokal niemieszkalny (np. użytkowy) lub budynek niebędący domem jednorodzinnym, nie mielibyśmy do czynienia z umową deweloperską (nie można by było więc stosować przepisów ustawy deweloperskiej). Warto również pamiętać, że z umową deweloperską mamy do czynienia tylko wtedy, kiedy nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy (ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie). W sytuacji bowiem, kiedy nieruchomość już istnieje i wydano pozwolenie na użytkowanie, zawieranie umowy deweloperskiej nie ma sensu, ponieważ przedsięwzięcie deweloperskie jest już zakończone. W takiej sytuacji, aby nabyć nieruchomość, należy jedynie podpisać umowę sprzedaży (lub umowę przedwstępną sprzedaży).

Umowa deweloperska - elementy

Umowa deweloperska powinna zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy zawierać w szczególności:

1. określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy,

2. cenę nabycia nieruchomości,

3. informacje o nieruchomości (w szczególności powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności, położenie, usytuowanie lokalu w budynku, istotne cechy, określenie powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych),

4. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości,

5. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,

6. informacje dotyczące:

• mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
• gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
• gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,

7. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,

8. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

9. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,

10. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,

11. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

12. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z innymi dokumentami,

13. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

14. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Należy pamiętać, że umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej następujących roszczeń: roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Obowiązki dewelopera przed podpisaniem umowy

Przed podpisaniem umowy deweloper powinien dostarczyć nabywcy wzór umowy (który powinien być jednoznaczny, zrozumiały oraz wolny od niedozwolonych postanowień umownych) oraz prospekt informacyjny, sporządzony przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Nabywca powinien zapoznać się ze wszystkimi dokumentami przed zawarciem umowy.

Gwarancja wypłaty świadczeń pieniężnych nabywcy

Deweloper przed rozpoczęciem sprzedaży lokali lub domów mieszkalnych, musi zawrzeć umowę o prowadzenie powierniczego rachunku mieszkaniowego z wybranym przez siebie bankiem. Na tym rachunku bank będzie ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Ma to na celu ochronę środków finansowych przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia. To bank będzie decydował, czy wypłacić deweloperowi środki - deweloper musi bowiem spełnić określone warunki (np. przedsięwzięcie musi być na określonym etapie realizacji).

Możliwe są następujące rodzaje rachunków powierniczych:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;

3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;

4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak w praktyce wygląda ww. ochrona? W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Warto pamiętać, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają wyłącznie dewelopera. Co więcej, nie może on przyjmować od nabywców pieniędzy w inny sposób niż za pośrednictwem rachunku powierniczego. Ponadto umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy. Wypowiedzieć umowę może tylko bank, w takiej sytuacji deweloper nie otrzyma zgromadzonych na rachunku pieniędzy. Zobowiązany jest on wówczas do założenia nowego, takiego samego rachunku w innym banku, a środki zgromadzone na dotychczasowym rachunku zostaną przekazane przez bank na nowy rachunek powierniczy, gdy otrzyma on polecenie przelewu wydane przez dewelopera. Jeśli polecenie przelewu nie zostanie przekazane lub jeśli deweloper nie założy nowego rachunku, bank zwróci nabywcom pieniądze w kwocie znajdującej się na rachunku.

Jak zostało wspomniane powyżej, mieszkaniowy rachunek powierniczy może być:

1. zamknięty - bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze jednorazowo, dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności,

2. otwarty - bank wypłaca pieniądze zgromadzone przez nabywcę na rachunku etapami, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa powoduje, że bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy na jego żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia jego upadłości albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska - forma zawarcia

Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Forma ta zapewnia roszczenie o przeniesienie prawa własności, które zostaje ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących sytuacjach:

1. jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wymaganych elementów (o których mowa w art. 22 ustawy),

2. jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,

3. jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,

4. jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,

5. jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,

6. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Deweloper ma natomiast prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Deweloper ma również prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.