Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta, wiąże się z koniecznością złożenia deklaracji PIT-39 i zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).W artykule wyjaśniamy, na czym polega odpowiedzialność spadkobierców za zobowiązania podatkowe spadkodawcy i jakie kroki należy podjąć w celu rozliczenia transakcji z urzędem skarbowym.
Decyzja o odpowiedzialność spadkobierców za zobowiązania podatkowe spadkodawcy
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. W takim przypadku podatek od dochodu wynosi 19% (art. 30e ustawy o PIT) i jest płatny w terminie złożenia zeznania PIT-39, tj. do 30 kwietnia następnego roku.
Należy jednak rozważyć, co w sytuacji gdy podatnik sprzedał nieruchomość, ale zmarł, zanim zdążył złożyć odpowiednią deklarację PIT-39 do urzędu skarbowego.
W tym zakresie należy wskazać, że zgodnie z art. 97 § 1 Ustawy z 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (Ordynacja podatkowa) spadkobiercy podatnika przejmują przewidziane w przepisach podatkowych prawa majątkowe i obowiązki zmarłej osoby.
W myśl natomiast art. 100 Ordynacji podatkowej organ podatkowy orzeka w jednej decyzji o zakresie odpowiedzialności lub uprawnień spadkobierców na podstawie decyzji ostatecznych wydanych wobec spadkodawcy oraz zobowiązań wynikających z prawidłowych deklaracji.
W przypadku braku złożenia deklaracji lub złożenia nieprawidłowego dokumentu organ podatkowy orzekając o zakresie odpowiedzialności lub uprawnień spadkobierców, jednocześnie ustala lub określa kwoty podatku, straty lub nadpłaty. Termin płatności przez spadkobiercę zobowiązań wynikających z decyzji o zakresie jego odpowiedzialności wynosi 14 dni od dnia jej doręczenia.
Przepis art. 100 § 2 Ordynacji podatkowej wprost obliguje organ podatkowy do wydania decyzji orzekającej o zakresie odpowiedzialności lub uprawnień spadkobierców, jeżeli deklaracja spadkodawcy jest nieprawidłowa lub nie została złożona.
Postępowanie podatkowe powinno objąć ustalenie wszystkich źródeł przychodów, ulg i odliczeń przysługujących zmarłemu podatnikowi, przy uwzględnieniu spełnienia ustawowych przesłanek. Organ podatkowy, orzekając o zakresie odpowiedzialności lub uprawnień spadkobiercy z tego tytułu, w decyzji wydanej na podstawie art. 100 § 2 Ordynacji podatkowej określa wysokość zobowiązania lub stratę w PIT zmarłego.
Przykład 1.
30 listopada 2024 roku pan Adam sprzedał nieruchomość nabytą w 2022 roku, przez co musiał zapłacić podatek PIT. 30 grudnia 2024 roku zmarł. Jedyny spadkobierca, pan Tomasz, 10 stycznia 2025 roku złożył zeznanie PIT-39 w imieniu zmarłego ojca, co było niewłaściwe. To organ podatkowy powinien wydać decyzję ustalającą kwotę podatku i wskazującą pana Tomasza jako podmiot zobowiązany do zapłaty. Termin płatności podatku wynosi 14 dni, licząc od dnia odebrania przez spadkobiercę decyzji.
Zbycie nieruchomości po umowie przedwstępnej zawartej przez spadkodawcę
Zdarzają się również sytuacje, w których spadkodawca zawiera umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, natomiast faktyczne zbycie finalizują spadkobiercy.
Warto wskazać, że umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389–396 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (kc). Zgodnie z art. 389 § 1 kc umowa, na mocy której co najmniej jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przedwstępnej), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jej celem jest zabezpieczenie interesów stron, które z różnych względów nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy definitywnej.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale w rzeczywistości jej nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 września 2018 roku (nr 0115-KDIT2-3.4011.240.2018.3.JG) wskazał, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT posłużono się terminem „odpłatne zbycie”. Tym samym, aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu, musi nastąpić przeniesienie prawa własności, np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia odpowiedniej umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Innymi słowy, zawarcia umowy przedwstępnej nie można uznać za odpłatne zbycie nieruchomości, ponieważ ani ona, ani wpłacone na jej podstawie zaliczka, zadatek czy przedpłata nie przenoszą prawa własności nieruchomości. To prawo następuje dopiero z chwilą zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 kc, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły.
Natomiast zgodnie z art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Przykład 2.
30 lipca 2024 roku pan Bartosz zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, którą nabył w 2022 roku. Otrzymał zaliczkę w wysokości 100% ceny. Zmarł 1 sierpnia 2024 roku. 10 sierpnia 2024 roku jego córka, pani Anna, zawarła umowę sprzedaży nieruchomości.
Jak wynika z treści art. 10 ust. 5 ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a –c tego aktu prawnego, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości albo nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Ponieważ to pani Anna dokonała sprzedaży, to ona powinna złożyć we własnym imieniu deklarację PIT-39 do 30 kwietnia 2025 roku.
Jeżeli spadkodawca dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości, w ramach którego doszło do skutecznego przeniesienia prawa własności, a deklaracja PIT-39 nie została złożona, to organ podatkowy ustala podatek w wysokości 19% w decyzji o odpowiedzialności spadkobiercy za zobowiązania podatkowe spadkodawcy.
Polecamy:
