Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości - po ilu latach bez podatku?

Część osób decyduje się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości. Dzięki korzystnej interpretacji ogólnej Ministra Finansów i zmianie przepisów od 1 stycznia 2019 r., w takich przypadkach łatwiej jest uniknąć płacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Podatek dochodowy a sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić podatek dochodowy. 

Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu. Ustala się go w ten sposób, że od uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu (ceny) odejmuje się koszty poniesione w związku ze sprzedażą (np. opłaty notarialne) oraz koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodu są np. udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, koszty związane z wybudowaniem budynku. Jeśli więc ktoś sprzedaje nieruchomość za cenę równą lub niższą cenie, za jaką sam ją kupił, to podatku dochodowego nie zapłaci - bo nie będzie dochodu do opodatkowania (nie “zarobi” na transakcji).

Co jeśli sprzedawana jest nieruchomość nabyta w drodze spadku (czyli w praktyce nabyta “za darmo”)? Spadkobierca nie kupił ani nie wybudował nieruchomości, nie ma więc kosztów, które mógłby odliczyć od przychodu. Może od przychodu odliczyć tylko (na zasadach określonych w ustawie) zapłacony podatek od spadku oraz koszty związane ze sprzedażą (np. opłaty notarialne). Ma jednak szanse na uniknięcie podatku.

Sprzedaż po 5 latach bez podatku

Żeby uniknąć płacenia podatku dochodowego po tym, jak nastąpiła sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, muszą zostać łącznie spełnione następujące warunki:

  • sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę;

  • sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c oraz art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykład 1.

Jan Nowak dostał w spadku po ojcu nieruchomość w kwietniu 2018 r. Sprzedał ją w czerwcu 2019 r., nie miało to związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Ojciec Jana Nowaka kupił nieruchomość w 2010 r. Ponieważ od końca 2010 r. upłynęło już pięć lat, więc od dochodu ze sprzedaży nieruchomości Jan Nowak nie zapłacił podatku. 

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości po śmierci małżonka


W większości małżeństw w Polsce obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska. Oznacza to, że co do zasady majątek nabyty w trakcie trwania małżeństwa, stanowiący dorobek obojga małżonków, stanowi ich wspólną własność.

Po śmierci jednego z małżonków, niepodzielny dotąd majątek wspólny przekształca się w majątek w częściach ułamkowych. Połowa pozostaje własnością pozostałego przy życiu małżonka. Druga połowa wchodzi do spadku i podlega dziedziczeniu. To, komu i w jakim udziale przypadnie spadek, zależy od wielu czynników (np. czy spadkodawca pozostawił testament, czy miał dzieci). Jeśli jedynym spadkobiercą był małżonek - to jemu przypadnie cały spadek. Co z podatkiem, jeśli taka nieruchomość zostanie sprzedana?

Niekorzystne decyzje urzędów skarbowych

Gdy miała miejsce sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, to urzędy skarbowe przez lata przyjmowały niekorzystną dla dziedziczących małżonków interpretację. Chodzi o przypadek, gdy małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli (wybudowali) nieruchomość, byli jej właścicielami dłużej niż 5 lat, a następnie jeden z nich zmarł. Następnie drugi małżonek, który w drodze dziedziczenia otrzymał po zmarłym udział w nieruchomości, sprzedawał ten udział przed upływem pięcioletniego terminu liczonego od śmierci współmałżonka. W takiej sytuacji urzędy skarbowe naliczały podatek dochodowy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego udziału. Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat od śmierci małżonka oznaczała konieczność zapłacenia podatku. 

Urzędy skarbowe uznawały, że aby podatku nie było, pięcioletni termin powinien upłynąć od momentu odziedziczenia udziału w nieruchomości, a nie od momentu, gdy małżonkowie wspólnie nabyli nieruchomość.

Chaos potęgowało to, że sądy administracyjne, do których skargi składali podatnicy, przyjmowały różne interpretacje przepisów, choć przeważały wyroki korzystne dla podatników. W końcu wypowiedział się w sprawie Minister Finansów, a następnie Sejm zmienił ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Korzystna interpretacja ogólna Ministra Finansów

Korzystną dla podatników interpretację przepisów prawa podatkowego wydał Minister Finansów (interpretacja ogólna z 6 lutego 2018 r., sygn. DD2.8201.3.2017.KBF). Dotyczy ona sytuacji, gdy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat od śmierci małżonka. 

Wynika z niej, że jeśli nieruchomość wchodziła do majątku wspólnego małżonków i jeden z nich zmarł, to dla ustalenia, jak szybko można bez płacenia podatku dochodowego sprzedać odziedziczony udział w nieruchomości, nie decyduje moment śmierci małżonka. Pięcioletni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Jeśli pięć lat upłynęło - podatku nie będzie. Jeśli nie upłynęł, to sprzedaż odziedziczonej nieruchomości będzie podlegać podatkowi PIT.

Interpretacja uwzględnia szczególny charakter wspólności majątkowej małżeńskiej, z której wynika, że małżonkowie mają prawo do całej nieruchomości objętej wspólnością majątkową i nie można określić przypadających na każdego z małżonków udziałów w tej wspólności w czasie jej trwania.

“Jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po śmierci jednego z małżonków, a nieruchomość nabyta została do majątku objętego wspólnością majątkową, to pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków”.

Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 6 lutego 2018 r., sygn. DD2.8201.3.2017.KBF


Zmiana przepisów od 1 stycznia 2019 r.

Od 1 stycznia 2019 r. poprawiono sytuację nie tylko osób, które odziedziczyły nieruchomość po małżonku, ale wszystkich spadkobierców. Dlaczego? Bo od tego dnia, 5-letni termin, po upływie którego sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest bez podatku dochodowego, liczy się dla wszystkich tak samo. Nalezy go liczyć  od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Nie ma więc już znaczenia data nabycia spadku.

Przykład 2.

Jan Nowak i Maria Nowak w trakcie trwania małżeństwa, w listopadzie 2014 r. kupili nieruchomość, która weszła do ich majątku wspólnego. W lutym 2019 r. Jan Nowak zmarł.

Z chwilą śmierci Jana Nowaka wspólny dotąd majątek małżonków przekształcił się w majątek w częściach ułamkowych. Połowa tego majątku należy do Marii Nowak i nie wchodzi do spadku. Druga połowa majątku wchodzi do spadku.

Spadkobiercami Jana Nowaka byli jego żona Maria Nowak, córka Ewa i syn Krzysztof. Dziedziczą oni spadek w równych częściach (po ⅓ spadku). Ponieważ Maria Nowak miała połowę udziałów w nieruchomości, do tego w spadku dostała ⅓ z “połowy” swojego męża, więc w rezultacie poszczególni spadkobiercy mają następujące udziały w nieruchomości:

  • Maria Nowak (żona): 4/6

  • Ewa Nowak (córka): ⅙

  • Krzysztof Nowak (syn): ⅙

Pięcioletni termin, po upływie którego nie trzeba będzie płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jest od 1 stycznia 2019 r. liczony dla wszystkich spadkobierców w taki sam sposób. Zatem każdy ze spadkobierców może bez podatku dochodowego sprzedać swoje udziały najwcześniej w styczniu 2020 r. - bo pięcioletni termin (licząc od końca roku kalendarzowego) oblicza się  od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Podsumowanie

Dzięki korzystnej dla spadkobierców zmianie w ustawie i wcześniejszej interpretacji podatkowej Ministra Finansów, łatwiej uniknąć podatku dochodowego po tym, jak nastąpiła sprzedaż odziedziczonej nieruchomości. 5-letni termin, po upływie którego podatku nie trzeba już płacić jest liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od końca roku, w którym spadkodawca zmarł.