Można przekazać nieruchomość w darowiźnie, a można również zadbać o własne interesy i zawrzeć umowę dożywocia. Jest to idealne rozwiązanie dla osób starszych, które chcą „podarować” dom lub mieszkanie w ramach relacji rodzinnych lub bliskich relacji osobistych, a jednocześnie zamieszkiwać dany lokal aż do śmierci. Dodatkowo mogą umówić się na utrzymywanie, dbanie o najważniejsze potrzeby, a także opiekę w razie choroby. Instytucja ta ma jednak to do siebie, że łączy element majątkowy z elementem emocjonalnym, jaki istnieje między stronami. W praktyce właśnie ten uczuciowy, osobisty wymiar umowy staje się najczęściej źródłem konfliktów. Gdy relacje między stronami ulegają załamaniu, może pojawić się dążenie byłego właściciela nieruchomości do rozwiązania umowy dożywocia. Czy jest to jednak możliwe? A jeżeli tak, to w jakich okolicznościach?
Istota umowy dożywocia
Regulację dotyczącą umowy dożywocia znajdziemy w Kodeksie cywilnym w art. 908 i nast. Przeczytamy tam, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W przypadku braku odmiennych postanowień nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc oraz pielęgnowanie w chorobie, a także sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Dożywocie jest zatem umową wzajemną i niejako odpłatną. Zbywca przenosi własność nieruchomości, natomiast nabywca zobowiązuje się do świadczeń zapewniających dożywotnikowi utrzymanie. Nie jest to więc darowizna, nawet jeśli strony pozostają w relacjach rodzinnych.
W praktyce jednak ustawa daje duże pole do modyfikacji zakresu obowiązków stron. Umowa może przewidywać np. jedynie prawo zamieszkiwania w określonej części nieruchomości, obowiązek wypłaty świadczeń pieniężnych albo zapewnienie określonej pomocy życiowej. Art. 908 § 2 kc wyraźnie dopuszcza możliwość ukształtowania treści prawa dożywocia w sposób odmienny od modelu ustawowego.
Szczególny charakter więzi między stronami
Dożywocie jest umową o wyjątkowo silnym osobistym charakterze. W wielu przypadkach strony pozostają ze sobą w codziennym kontakcie, wspólnie zamieszkują, a nawet prowadzą wspólne gospodarstwo domowe (np. rodzic z dzieckiem). Z tego powodu prawidłowe wykonywanie umowy wymaga nie tylko formalnego spełniania opisanych w umowie świadczeń, ale również zachowania określonego poziomu lojalności i wzajemnego poszanowania.
W praktyce jednak często po kilku latach pojawiają się konflikty. Źródłem sporów bywają kwestie finansowe, rodzinne, zmiana sytuacji życiowej stron albo pogorszenie relacji osobistych (jedna strona czuje się zaniedbywana, druga – wykorzystywana). Sam fakt powstania konfliktu nie oznacza jednak jeszcze możliwości rozwiązania umowy – prawo mocno chroni bowiem trwałość tej instytucji.
Możliwość zamiany dożywocia na rentę
Zanim dojdzie do rozwiązania umowy dożywocia, ustawodawca przewidział inny sposób rozwiązania konfliktu. Jak czytamy w art. 913 § 1 kc, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Zatem w sytuacji pogorszenia relacji stron możliwa staje się zamiana uprawnień wynikających z dożywocia na dożywotnią rentę. Ustawodawca przyjął zatem, że nawet poważny konflikt między stronami nie powinien automatycznie prowadzić do zerwania całej umowy, a jedynie ją modyfikować, tak aby była możliwa do zrealizowania. W pierwszej kolejności należy poszukiwać rozwiązania polubownego pozwalającego zachować ekonomiczny sens umowy dożywocia przy jednoczesnym wyeliminowaniu konieczności osobistego kontaktu stron.
Zamiana na rentę może dotyczyć zarówno całości świadczeń, jak i tylko części obowiązków. W praktyce sądy często zastępują obowiązek osobistej opieki obowiązkiem świadczeń pieniężnych.
Co bardzo istotne, przesłanką zastosowania omawianego art. 913 § 1 kc nie jest fakt zawinienia jednej ze stron. Wystarczy sam obiektywny stan relacji uniemożliwiający dalsze funkcjonowanie stron w bezpośredniej styczności.
Rozwiązanie umowy dożywocia jako wyjątek
Rozwiązanie umowy dożywocia zostało określone w § 2 art. 913. Przepis stanowi, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika rozwiązać umowę. Kluczowe znaczenie ma tutaj sformułowanie „w wypadkach wyjątkowych”. Oznacza to, że rozwiązanie umowy ma charakter nadzwyczajny i powinno być stosowane jedynie wtedy, gdy inne środki ochrony okazują się niewystarczające.
Do omawianej kwestii odniósł się Sąd Najwyższy w niedawnym postanowieniu z 14 stycznia 2026 roku (sygn. akt: I CSK 683/24). Sąd podkreślił, że sam konflikt między stronami albo nawet niewykonywanie części obowiązków wynikających z umowy nie stanowi jeszcze podstawy do jej rozwiązania. Instytucja dożywocia ma charakter trwały, a sądowe rozwiązanie prowadzi do bardzo daleko idących skutków majątkowych, dlatego możliwość zastosowania art. 913 § 2 kc musi być interpretowana restrykcyjnie.
Rozwiązanie umowy dożywocia a „wyjątkowy wypadek”
Najważniejszym warunkiem rozwiązania umowy dożywocia jest zaistnienie „wyjątkowego wypadku”. Sam przepis jednak nie wyjaśnia, czym ów wypadek jest. Sprawę nieco rozjaśnił jednak Sąd Najwyższy we wcześniej wspomnianym orzeczeniu. Przyjął on, że wyjątkowy charakter sytuacji zachodzi przede wszystkim wtedy, gdy zobowiązany swoim zachowaniem rażąco krzywdzi dożywotnika, działa wobec niego agresywnie, uporczywie narusza jego godność albo przejawia złą wolę.
Sąd jednocześnie podkreślił, że chodzi o sytuacje znacznie poważniejsze niż zwykłe nieporozumienia rodzinne czy pogorszenie, a nawet zerwanie relacji emocjonalnych. Za przesłanki uzasadniające rozwiązanie umowy mogą zostać uznane np.:
stosowanie przemocy psychicznej lub fizycznej,
uporczywe poniżanie dożywotnika,
świadome pozbawianie go podstawowych środków utrzymania,
celowe ignorowanie obowiązków mimo realnej możliwości ich wykonywania,
trwała i zawiniona odmowa wykonywania podstawowych obowiązków opiekuńczych (np. w czasie choroby dożywotnika).
Sąd jednak zauważył, że nawet uporczywe niewywiązywanie się z obowiązków nie zawsze będzie prowadziło do rozwiązania umowy dożywocia. Należy bowiem badać całokształt relacji stron, przyczyny konfliktu oraz możliwość zastosowania mniej radykalnych środków ochrony (tj. zamiany na dożywotnią rentę).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że wspólną cechą wszystkich zaszłości, kwalifikujących wypadek z art. 913 § 2 kc jako „wyjątkowy” jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie jego kontrahenta. Nie wystarczy zatem samo stwierdzenie, że doszło do niewywiązywania się z obowiązków względem dożywotnika. Z określoną w tym przepisie „wyjątkowością” mamy do czynienia wtedy, gdy zachowanie zobowiązanego wobec dożywotnika jest szczególnie naganne. Dla udzielenia ochrony przewidzianej w art. 913 § 2 kc nie jest rzeczą obojętną, z jakich przyczyn doszło do ukształtowania się złych stosunków między stronami umowy dożywocia (por. wyrok SN z 24 października 2002 roku, sygn. akt: I CK 18/02 oraz wyrok SN z 25 maja 2016 roku, sygn. akt: V CSK 499/15).
Istotne przyczyny konfliktu stron
Bardzo istotnym elementem oceny możliwości rozwiązania umowy dożywocia jest ustalenie, z czyjej przyczyny doszło do rozpadu relacji między stronami. Jeżeli konflikt został wywołany przede wszystkim przez dożywotnika, który sam uniemożliwia wykonywanie obowiązków przez zobowiązanego, odmawia kontaktu, nie wpuszcza go do nieruchomości albo konsekwentnie odrzuca wszelką pomoc, sąd nie będzie miał podstaw do rozwiązania umowy.
Sąd Najwyższy zauważył, że umowa dożywocia ma charakter wzajemny, przez co nie można dopuścić do sytuacji, w której jedna ze stron najpierw uniemożliwia wykonywanie obowiązków, a następnie domaga się rozwiązania umowy z powodu ich niewykonywania. Inaczej będzie w sytuacji, gdy to nabywca generuje napięcia. Uporczywe, długotrwałe i zamierzone niewywiązywanie się z obowiązków może być już uznane przez sąd za powód do rozwiązania zaistniałego zobowiązania.
Zatem ocena zachowania obu stron ma tutaj kluczowe znaczenie. Sąd analizuje nie tylko sam fakt istnienia konfliktu, ale także jego genezę, przebieg oraz postawę stron po powstaniu sporu.
Czy niewykonywanie obowiązków zawsze prowadzi do rozwiązania umowy dożywocia?
Nie każde niewywiązywanie się z obowiązków wynikających z dożywocia uzasadnia rozwiązanie umowy. Jak wskazał Sąd Najwyższy, samo niewykonywanie części obowiązków może prowadzić do:
dochodzenia konkretnych świadczeń,
żądania zapłaty zaległych należności,
zasądzenia odszkodowania,
zamiany świadczeń na rentę.
Dopiero gdy zachowanie zobowiązanego ma charakter szczególnie naganny i jednocześnie brak jest możliwości skutecznej ochrony interesów dożywotnika w inny sposób, można rozważać rozwiązanie umowy. Możliwość zapewnienia dożywotnikowi ochrony poprzez rentę albo egzekwowanie świadczeń co do zasady wyłącza istnienie „wypadku wyjątkowego” w rozumieniu art. 913 § 2 kc.
Możliwość ustnego modyfikowania zasad wykonywania dożywocia
W praktyce bardzo często dochodzi do nieformalnych (nieaneksowanych) zmian sposobu wykonywania umowy. Strony uzgadniają np., że część świadczeń nie będzie realizowana, że dożywotnik sam ponosi określone koszty albo że zakres obowiązków zostanie ograniczony lub rozszerzony.
Takie modyfikowanie umowy jest jak najbardziej dopuszczalne. Możliwość faktycznej zmiany sposobu wykonywania dożywocia bez zachowania formy aktu notarialnego będzie zatem uznawana przez sąd, o ile nie dochodzi do zmiany samego przeniesienia własności nieruchomości. Ma to istotne znaczenie praktyczne, ponieważ wiele umów dożywocia funkcjonuje przez lata w sposób odbiegający od zapisów aktu notarialnego. Sąd ocenia rzeczywisty sposób wykonywania umowy, a nie wyłącznie formalną treść dokumentu.
