Umowa o dożywocie z osobą prywatną. Co z umową po śmierci nabywcy?

Decyzja o przekazaniu nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę to jedna z najpoważniejszych czynności prawnych, na jaką mogą zdecydować się osoby prywatne. Umowa o dożywocie – choć często mylona z darowizną – jest w rzeczywistości specyficznym rodzajem transakcji wiązanej: senior zyskuje gwarancję bezpieczeństwa i utrzymania, a nabywca staje się właścicielem nieruchomości. W poniższym artykule przyjrzymy się prawnym skutkom umowy o dożywocie w wypadku śmierci oraz scenariuszom, które mogą zaskoczyć obie strony tej wyjątkowej relacji. Zrozumienie tych mechanizmów jest kluczowe, by uniknąć wieloletnich sporów sądowych i zapewnić spokój obu stronom kontraktu.

Umowa o dożywocie

Umowę dożywocia reguluje art. 908 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Istota umowy dożywocia sprowadza się do określonych obowiązków związanych z dożywotnim utrzymaniem względem osoby, która przekazuje nowemu nabywcy swoją nieruchomość. Umowa o dożywocie może być zawarta także z osobą bliską zbywcy. 

W przypadku zawarcia umowy dożywocia i związanego z tym przeniesienia własności następuje także jednoczesne obciążenie nieruchomości prawem dożywocia na zasadach określonych dla praw rzeczowych ograniczonych. Oznacza to też, że w sytuacji zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za objęte tym prawem świadczenia, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. 

Przy umowie dożywocia osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Zakres obowiązków jaki niesie umowa o dożywocie

Dożywotnie utrzymanie w przypadku braku odmiennej umowy oznacza dla zbywcy nieruchomości:

• przyjęcie go jako domownika, 
• dostarczanie mu wyżywienia, 
• dostarczanie mu ubrań, 
• zapewnienie mu mieszkania, 
• dostarczanie mu światła i opału, 
• zapewnienie mu odpowiedniej pomocy,
• pielęgnowanie go w chorobie, 
• sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Dodatkowo art. 908 §2 Kodeksu cywilnego stanowi, że do treści prawa dożywocia należą określone w umowie:

• obciążenia nieruchomości na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, 
• służebności mieszkania, 
• inne służebności osobiste,
• powtarzające się świadczenia w pieniądzach,
• powtarzające się świadczenia w rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną.

W art. 916 Kodeksu cywilnego dopuszczono możliwość żądania uznania umowy za bezskuteczną przed upływem pięciu lat od jej zawarcia. W tym celu to osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, musi podjąć odpowiednie działania. Uznanie umowy o dożywocie za bezskuteczną następuje, jeżeli wskutek niej dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Dożywocie a jego ujawnienie w księdze wieczystej

Zawierając umowę dożywocia, najważniejsze jest, aby pamiętać o dwóch kluczowych aspektach – szczegółowym i precyzyjnym określeniu zobowiązań nabywcy nieruchomości wobec jej zbywcy, a także ujawnieniu tego zakresu w księdze wieczystej. Ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w tym w szczególności:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych;
3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką;
6. prawo z umowy timeshare, o którym mowa w Ustawie z 16 września 2011 roku o timeshare.

Śmierć zobowiązanego z tytułu umowy dożywocia

Wiele osób zastanawia się, co z umową dożywocia, kiedy umrze nabywca nieruchomości będący zobowiązany do świadczeń na rzecz dożywotnika. W takiej sytuacji obowiązki powinni przejąć jego następcy prawni. Może to jednak wiązać się z pewnymi trudnościami. Mniejszym problemem jest sytuacja, kiedy ujawnią się następcy prawni zmarłego nabywcy. 

W przypadku spadkobierców testamentowych sprawa jest prosta – będą to osoby wskazane w testamencie, jeśli spełnione były wymogi do jego skutecznego sporządzania i został on uznany za ważny. 

W przypadku dziedziczenia ustawowego obowiązują opisane niżej zasady. W pierwszej kolejności do spadku powołani są małżonek oraz dzieci spadkodawcy. Jeśli zmarły nie pozostawił zstępnych (dzieci, wnuków, prawnuków), spadkobiercami są małżonek i rodzice. W sytuacji braku zstępnych oraz małżonka, całość majątku przypada rodzicom. Jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przejmuje w częściach równych rodzeństwo spadkodawcy, a w razie ich śmierci – ich zstępni. 

Jeśli spadkodawca nie pozostawił zstępnych, rodziców, rodzeństwa ani ich zstępnych, cały spadek otrzymuje małżonek. W przypadku jego braku majątek dziedziczą dziadkowie, a jeśli któreś z nich nie żyje – ich dzieci (stryjostwo, wujostwo) lub wnuki. Przy braku małżonka i wymienionych krewnych, prawo do spadku nabywają pasierbowie (dzieci małżonka spadkodawcy), których oboje rodzice zmarli przed otwarciem spadku.

Gdy nie ma żadnych spadkobierców ustawowych, majątek przejmuje gmina ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego. Jeżeli nie można go ustalić lub znajdowało się ono za granicą, spadkobiercą zostaje Skarb Państwa. Na wszystkich spadkobiercach, w tym na gminie i Skarbie Państwa, spoczywają wówczas obowiązki wynikające z umowy dożywocia.

Przykład 1. 

Pan Marian zawarł ze swoją sąsiadką, Marianną Nowak, umowę o dożywocie, w ramach której nabyła jego mieszkanie w zamian za wypłatę 5000 zł miesięcznie. Pani Marianna zmarła, a jej jedynym spadkobiercą jest jej syn, Dominik Nowak. Co teraz z obowiązkami wynikającymi z umowy dożywocia? Pan Dominik będzie zobowiązany wobec pana Mariana jako spadkobierca swojej matki do przekazywania ustalonej kwoty.

A co w sytuacji, w której pan Marian nie wiedziałby, kto jest spadkobiercą pani Marianny? Rozwiązania są dwa. Pierwsze to wystąpienie do sądu spadku o stwierdzenie nabycia spadku, w ramach którego z urzędu ustala się krąg spadkobierców. Drugie rozwiązanie to wystąpienie do sądu o rozwiązanie umowy dożywocia.

Zamiana dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy dożywocia

Prawnie dopuszczalna jest w określonych przypadkach zamiana dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy. Ma to miejsce, gdy wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Następuje to na drodze sądowej. 

Wypłata renty może mieć znaczenie, jeżeli nabywca zmarł, a w ramach dożywocia był zobowiązanych do osobistych świadczeń na rzecz dożywotnika.

Poddanie się egzekucji z tytułu świadczeń pieniężnych na rzecz dożywotnika

Często nabywca nieruchomości ma obowiązek na mocy umowy dożywocia wypłacić określoną kwotę na rzecz dożywotnika. Dobrym rozwiązaniem, aby zabezpieczyć siebie na wypadek takiej sytuacji, jest zawarcie w umowie dożywocia oświadczenia nabywcy nieruchomości do poddania się rygorowi egzekucji na podstawie art. 777 §1 Ustawy z 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego. Przepis ten dopuszcza sytuację, kiedy akt notarialny zawierający takie oświadczenie staje się tytułem egzekucyjnym. 

Śmierć dożywotnika

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Jeśli zostało ustanowione na rzecz kilku osób, to w razie śmierci jednej z tych osób ulegnie ono odpowiedniemu zmniejszeniu. 

Prawo dożywocia jest ściśle związane z osobą dożywotnika. Nie dziedziczy się go. W chwili jego śmierci prawo to wygasa.

Podsumowanie

Umowa o dożywocie to znacznie więcej niż standardowe przeniesienie własności, gdyż jest to zobowiązanie oparte na wzajemnym zaufaniu, które wywołuje skutki prawne długo po złożeniu podpisów u notariusza. Śmierć nabywcy nieruchomości może prowadzić do pewnych problemów, dlatego zawsze warto zabezpieczyć się na taką okoliczność. Taka sytuacja nie pozostawia jednak seniora bez pomocy – obowiązek opieki przechodzi na spadkobierców nabywcy.