Współwłaściciele mogą podjąć decyzję o podziale wspólnej nieruchomości. W praktyce najczęściej zawierana jest umowa o podział lokalu do korzystania, na mocy której tylko jeden z nich staje się wyłącznie uprawniony do dysponowania przestrzenią. Nierzadko wiąże się to bezpośrednio z możliwością wynajmu nieruchomości i samodzielnego pobierania pożytków z tego tytułu. Taka sytuacja rodzi jednak istotne pytania o ewentualne konsekwencje podatkowe dla każdej ze stron.
Charakter prawny umowy o podział lokalu do korzystania
W zakresie analizowanego zagadnienia należy w pierwszej kolejności odwołać się do odpowiednich przepisów Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej: kc). Otóż w myśl art. 195 kc własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (w ramach współwłasności).
Natomiast zgodnie z art. 206 kc: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Ponadto według art. 207 kc: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy o podział do korzystania (chodzi tutaj o tzw. umowę quoad usum) określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.
Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż to wynika z treści art. 206 kc, i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią.
Jednak skutki takiej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny.
Umowa o podział lokalu do korzystania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn
Ustawa z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (dalej: ustawa o podatku od spadków i darowizn) ściśle określa granice przedmiotu opodatkowania, wyczerpująco wymieniając tytuły, na podstawie których nabycie majątku podlega opodatkowaniu. Katalog czynności ujęty w art. 1 tej ustawy ma charakter zamknięty. Oznacza to, że opodatkowaniu podlega wyłącznie nabycie wymienione w tym przepisie w sposób wyraźny.
Jednym z takich tytułów, na podstawie którego dochodzi do nabycia, jest darowizna. Zgodnie z art. 888 § 1 kc: przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Darowizna to czynność prawna, której celem jest dokonanie przysporzenia majątkowego bez otrzymania w zamian świadczenia wzajemnego. Najczęściej polega ona na przesunięciu określonego dobra z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie uznaje się za nieodpłatne, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do żadnego świadczenia zwrotnego w zamian za otrzymaną darowiznę.
Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Daną czynność można zatem uznać za darowiznę, jeśli ma cechy tegoż zobowiązania, tzn. gdy zostanie złożone oświadczenie darczyńcy o przekazaniu darowizny oraz oświadczenie obdarowanego o jej przyjęciu, a ponadto czynność ta musi polegać na nieodpłatnym świadczeniu darczyńcy (kosztem jego majątku) na rzecz obdarowanego.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22 listopada 2024 roku (nr 0111-KDIB2-2.4015.150.2024.3.PB) wskazał, że zawarcie umowy o podział lokalu do korzystania (quoad usum), w której żaden ze współwłaścicieli nie otrzymuje od drugiego bezpłatnego świadczenia, nie stanowi żadnej z czynności wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W szczególności czynność taka nie skutkuje nabyciem majątku tytułem darowizny.
Przychód z najmu w ramach umowy o podział lokalu do korzystania
Jak wskazaliśmy na wstępie, często wraz z umową o podział lokalu do korzystania związane jest udzielenie uprawnienia do wynajmu nieruchomości wspólnej i pobierania pożytków wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli.
Z punktu widzenia przepisów podatku dochodowego należy wskazać, że Ustawa z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy: źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT: przychodami, co do zasady, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w cytowanym uprzednio art. 11 ustawy o PIT, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.
Przykład 1.
Pan Tomasz wraz z bratem są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego w częściach równych. Bracia zawarli pomiędzy sobą umowę, na mocy której pan Tomasz stał się wyłącznie uprawniony do korzystania z lokalu z możliwością pobierania pożytków z najmu.
Jakie skutki podatkowe wywołuje taka umowa?
Pan Tomasz nie jest w takim przypadku zobowiązany do rozliczenia podatku od spadków i darowizn, ponieważ nie jest to umowa objęta tym podatkiem. Natomiast w przypadku uzyskania przychodu z najmu podatnikiem zobowiązanym do rozliczenia podatku od otrzymanego czynszu będzie wyłącznie pan Tomasz.
Biorąc powyższe pod uwagę, można wskazać, że zawarcie umowy o podział lokalu do korzystania jest dla współwłaścicieli neutralne podatkowo. Ustalenie sposobu wykorzystywania lokalu nie ma bowiem wpływu na kwestie związane z prawem własności.
Polecamy:
