Umowa najmu regulowana jest przez przepisy Kodeksu cywilnego. Wynajmujący zobowiązuje się w niej do oddania najemcy rzeczy do używania na czas określony bądź nie. Z kolei najemca zobowiązuje się w zamian płacić czynsz w określonej wysokości. Umowę najmu co do zasady sporządza się w formie pisemnej. W przypadku najmu krótkoterminowego nie ma jednak takiej potrzeby. Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy – może być np. jego dzierżawcą.
Prawidłowo sporządzona umowa chroni interesy obu stron. Im ściślejsza będzie, tym mniejsze prawdopodobieństwo ewentualnych sporów w przyszłości.
Umowa najmu – elementy
Prawidłowo sporządzona umowa najmu musi zawierać następujące elementy:
miejsce i data jej zawarcia,
określenie stron umowy (dane osób zawierających umowę),
dokładne określenie przedmiotu najmu (opis przedmiotu najmu, stan prawny, cechy szczególne itp.),
wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,
czas trwania umowy,
warunki wypowiedzenia umowy,
prawa i obowiązki stron umowy,
podpisy stron.
Aby umowa była jak najbardziej dokładna, warto w niej zawrzeć także:
kwotę kaucji oraz sposób jej rozliczenia - jeśli takowa zostaje pobrana przy podpisywaniu umowy,
szczególne wytyczne co do sposobu korzystania z przedmiotu umowy (np. prawo wynajmującego do podnajęcia go osobie trzeciej),
zastrzeżenie co do dokonywania zmian..
Opcjonalnie mogą się w niej znaleźć zapisy dotyczące kar np. za opóźnienia w opłatach.
Umowa najmu – określenie wysokości czynszu
Umowa najmu co do zasady jest umową płatną, dlatego warto w niej zawrzeć informację dotyczącą wysokości miesięcznego czynszu. Może być on wyrażony w gotówce albo w postaci innego świadczenia, jakie wynajmujący będzie spełniał na rzecz najemcy.
Jeżeli w umowie nie określi się wysokości czynszu, w świetle prawa będzie ona umową użyczenia, nie najmu. Należy także określić terminy i sposób płatności, np. przelew do 10. dnia każdego miesiąca.
Umowa najmu – czas trwania
Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony bądź nieoznaczony. W pierwszym przypadku końcem będzie wyznaczony termin. Natomiast umowę na czas nieoznaczony finalizuje się poprzez złożenie jej wypowiedzenia.
Warunki wypowiedzenia umowy należy w niej ściśle określić, dzięki czemu pozwoli to na zabezpieczenie zarówno najemcy przed wypowiedzeniem z dnia na dzień, jak i wynajmującego. Oba podmioty mają dokładnie takie samo prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu w niej określonego.
W wybranych przypadkach umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania terminu, dlatego warto takie możliwości zawrzeć w umowie. Mowa tu o sytuacjach, w których np. najmujący zalega z czynszem albo użytkuje rzecz w sposób niewłaściwy i niezgodny z przeznaczeniem.
Umowa najmu – prawa i obowiązki stron
W umowie najmu należy także zawrzeć prawa i obowiązki obu stron najmu. W tym przypadku jest to kwestia indywidualna, mogą się tam bowiem znaleźć np. obowiązek wynajmującego: zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem itp.
Z kolei obowiązkiem najemcy może być utrzymanie wynajętej rzeczy we właściwym stanie technicznym, dokonywanie drobnych napraw i konserwacji związanych z bieżącym użytkowaniem rzeczy czy naprawa powstałych w wyniku użytkowania zniszczeń.
Do umowy warto dołączyć protokół, w którym znajdzie się szczegółowy opis stanu technicznego rzeczy. Jest to bardzo istotne – w razie ewentualnego sporu pomoże to udowodnić, w jakim stanie była rzecz w dniu podpisania umowy najmu.
