Wygaśnięcie umowy najmu nie zawsze kończy relację między stronami. Korzystanie z lokalu po wygaśnięciu umowy najmu to sytuacja, która rodzi wiele pytań o status prawny najemcy, wysokość opłat i konsekwencje dla obu stron. W artykule wyjaśniamy, kiedy kontynuowanie użytkowania nieruchomości jest możliwe, a kiedy prowadzi do poważnych roszczeń finansowych.
Korzystanie z lokalu po wygaśnięciu umowy najmu a skutki
Umowy najmu, których przedmiotem jest lokal usługowy, zawierane są najczęściej na konkretny okres. Przepisy pozwalają co prawda na podpisywanie bezterminowych umów najmu, jednak w praktyce takie sytuacje nie są często spotykane. Jeśli strony umowy najmu terminowego nie zdecydują się na przedłużenie takiego kontraktu, wygasa on z chwilą nadejścia końcowej daty obowiązywania. Powoduje to rozwiązanie stosunku prawnego pomiędzy najemcą a wynajmującym. Co do zasady wywołuje to konieczność zwrotu lokalu przez najemcę w posiadanie wynajmującego w ściśle określonym terminie. Czas na zwrot kluczy do lokalu może być przy tym dowolnie oznaczony przez strony umowy – może to być zarówno dzień następujący po wygaśnięciu umowy, kilka tygodni po tym zdarzeniu, jak i dzień podpisania protokołu odbiorczego lokalu oraz wzajemnie rozliczenie się stron z ewentualnych zaległości finansowych.
Niezależnie od powyższego przepisy przewidują możliwość korzystania z lokalu usługowego także po wygaśnięciu umowy najmu. Dotyczy to dwóch sytuacji:
- milczącego przedłużenia umowy (jest to tzw. konkludentne przedłużenie najmu). Jeśli po upływie terminu umowy najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego (nawet dorozumianą, np. poprzez akceptowanie dalszych wpłat czynszu), a wynajmujący nie zgłasza sprzeciwu, wówczas umowa najmu może zostać uznana za przedłużoną na czas nieoznaczony. Podstawą prawną jest tu art. 674 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony;
- korzystania z lokalu bez podstawy prawnej (jest to tzw. bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu). Sytuacja ta ma miejsce, gdy po wygaśnięciu umowy najemca nadal zajmuje lokal, ale bez zgody wynajmującego. Może to wynikać z braku porozumienia co do warunków nowej umowy, wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bądź po prostu z braku działań najemcy w celu opuszczenia lokalu. W takim przypadku najemca nie ma już tytułu prawnego do nieruchomości.
Przykład 1.
Firma X wynajmuje lokal pod biuro na podstawie umowy zawartej na 3 lata. Po upływie tego okresu nadal regularnie płaci czynsz, a właściciel lokalu, pan Kowalski, przyjmuje te wpłaty bez sprzeciwu i nie podejmuje żadnych działań w celu odzyskania lokalu. Czy najemca może korzystać dalej z lokalu usługowego?
Tak, ponieważ w tej sytuacji należy przyjąć, że doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony.
Przykład 2.
Umowa najmu lokalu handlowego wygasła 1 czerwca 2025 roku. Wynajmujący poinformował najemcę, że nie jest zainteresowany przedłużeniem umowy i zażądał opuszczenia lokalu. Mimo to najemca, nie mając alternatywnego miejsca, nadal prowadzi działalność w lokalu przez kolejny miesiąc. Czy może to robić?
Nie, ponieważ wynajmujący jednoznacznie oświadczył, że żąda, aby najemca opuścił najmowany lokal. Od 1 czerwca 2025 roku najemca korzysta z lokalu bezumownie.
Roszczenia wynajmującego w przypadku bezumownego korzystania
W przypadku, gdy doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu lokalu usługowego, tak naprawdę nie trzeba podejmować żadnych dodatkowych czynności. Najemca ma obowiązek opłacać czynsz w dotychczasowej wysokości, natomiast wynajmujący musi spełniać wszystkie obowiązki, które wynikają z poprzedniej, terminowej umowy najmu. W związku z tym, że umowa najmu lokalu użytkowego dotyczy działalności gospodarczej najemcy, warto sporządzić nową umowę na piśmie. Takie rozwiązanie jest dużo bardziej bezpieczne dla obu stron zobowiązania, niż opieranie się na bezterminowej umowie najmu, która nie została sporządzona na piśmie.
Spełnienie przesłanek z art. 674 kc prowadzi do takiego skutku, jak gdyby strony złożyły oświadczenie w sprawie przedłużenia dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony, na dotychczasowych warunkach. Dla wykluczenia stosowania normy interpretacyjnej z art. 674 kc wystarczy oświadczenie byłego wynajmującego, że sprzeciwia się kontynuowaniu najmu albo żąda zwrotu jego przedmiotu, przy czym brak wykorzystania drogi sądowej dla wyzucia najemcy z zajmowania pomieszczeń nie świadczy o tym, że w sposób dorozumiany zawarto kolejną umowę najmu.
Zupełnie inaczej będzie w przypadku bezumownego korzystania z lokalu usługowego. W tej sytuacji wynajmujący nie chce przedłużać najmu i ma prawo żądać, aby najemca opuścił nieruchomość we wskazanym terminie. Opłacanie czynszu przez najemcę nie chroni go przed roszczeniami właściciela lokalu, ponieważ do milczącego przedłużenia najmu nie może dojść wbrew woli wynajmującego. W sytuacji bezumownego korzystania z lokalu jego właściciel ma prawo dochodzić roszczeń odszkodowawczych. Podstawą jest tu art. 224 § 2 w zw. z art. 225 kc, które regulują rozliczenia między właścicielem a samoistnym posiadaczem (lub w tym przypadku posiadaczem zależnym, który utracił tytuł prawny do władania rzeczą). Właściciel nieruchomości może żądać:
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, które jest formą odszkodowania za to, że nie może swobodnie dysponować swoją nieruchomością. Wysokość takiego wynagrodzenia odpowiada zazwyczaj rynkowej stawce czynszu za podobny lokal. Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że wynagrodzenie to nie jest czynszem, ale ma charakter odszkodowawczy;
- naprawienia szkody, jeśli na skutek bezumownego korzystania lokal został zniszczony, uszkodzony lub wynajmujący poniósł inne straty (np. utracone korzyści z innej umowy najmu), może domagać się również ich naprawienia;
- zwrotu pożytków – wynajmujący może także żądać zwrotu pobranych pożytków cywilnych lub ich równowartości, które najemca uzyskał z lokalu w okresie bezumownego korzystania.
Przykład 3.
Michał jest właścicielem lokalu usługowego, który wynajmował Karolinie. 13 kwietnia 2025 roku umowa wygasła, jednak wbrew żądaniom wynajmującego kobieta nie opuściła lokalu i w dalszym ciągu prowadziła w nim swoją działalność. Czy Michałowi przysługują jakiekolwiek roszczenia względem Karoliny?
Tak, właściciel może domagać się od niej zapłaty kwoty odpowiadającej rynkowej stawce najmu za każdy miesiąc, w którym lokal był bezumownie użytkowany. Jeśli rynkowa stawka wynosiła 5000 zł miesięcznie, a lokal był zajmowany przez 3 miesiące bezumownie, wynajmujący może żądać 15 000 zł.
Przykład 4.
Umowa najmu lokalu usługowego pomiędzy Piotrem a Pawłem wygasła na początku lutego 2025 roku. Mimo wyraźnych żądań Piotra, aby najemca opuścił nieruchomość, ten pozostał w lokalu i dalej prowadzi swoją działalność. Paweł opłaca jednak czynsz za najem w dotychczasowej wysokości i przekazuje go na rachunek bankowy Piotra. Właściciel w dalszym ciągu żąda opuszczenia lokalu, czy przysługują mu jakieś roszczenia?
Tak, niezależnie od tego, że najemca dalej opłaca czynsz, nie możemy uznać, że doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony. Piotr może żądać od Pawła zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu według stawki, którą sam określi. Właściciel może również zażądać eksmisji Pawła, jednak będzie to wymagała uprzedniego zainicjowania odpowiedniej sprawy sądowej.
Pamiętajmy, że najemca, który kontynuuje korzystanie z lokalu po wygaśnięciu umowy, powinien być świadomy następujących konsekwencji:
- ryzyko eksmisji – w przypadku bezumownego korzystania wynajmujący ma prawo wystąpić do sądu o eksmisję najemcy. Jest to droga długa i kosztowna, ale w uzasadnionych przypadkach wynajmujący z pewnością z niej skorzysta;
- wzrost kosztów – wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może być wyższe niż dotychczasowy czynsz, zwłaszcza jeśli stawki rynkowe wzrosły;
- brak stabilności – najemca nie ma pewności co do dalszego użytkowania lokalu, co utrudnia planowanie działalności gospodarczej;
- konieczność zapłaty odsetek – od zaległych kwot z tytułu bezumownego korzystania mogą być naliczone odsetki.
Podsumowanie
Korzystanie z lokalu usługowego po wygaśnięciu umowy najmu jest złożoną kwestią prawną. Kluczowe jest rozróżnienie między milczącym przedłużeniem umowy a bezumownym korzystaniem. Wynajmujący ma prawo dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie oraz naprawienia ewentualnych szkód. Najemca z kolei powinien być świadomy konsekwencji dalszego zajmowania lokalu bez ważnej podstawy prawnej. Wzajemna komunikacja i dbałość o formalności to najlepszy sposób na uniknięcie niepotrzebnych sporów i strat finansowych.
