Nabycie ograniczonych praw rzeczowych, takich jak hipoteka, służebność czy użytkowanie, nie musi być definitywne. Uprawniony może z nich zrezygnować poprzez jednostronną czynność prawną. Wyjaśniamy, na czym polega zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego, jakie warunki formalne należy spełnić oraz kiedy konieczne jest wykreślenie wpisu z księgi wieczystej, aby prawo skutecznie wygasło.
Czym są ograniczone prawa rzeczowe?
Przyjmuje się, że własność jest najsilniejszym prawem uregulowanym w Kodeksie cywilnym. Uprawnienia zbliżone do własności są określane ograniczonymi prawami rzeczowymi, które ze swojej natury i nazwy są w pewnym sensie okrojone, jeśli chodzi o zakres uprawnień osoby, która może nimi dysponować. Ograniczone prawa rzeczowe są bardzo zbliżone do prawa własności, jednak nigdy nie są z nim tożsame. Obecnie wśród takich praw odnajdziemy wszelkiego rodzaju służebności osobiste i gruntowe, zastaw, hipotekę, użytkowanie oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ograniczone prawa rzeczowe mogą powstać na kilka różnych sposobów:
- w drodze umownej (np. ustanowienie hipoteki na nieruchomości), co jest spotykane najczęściej;
- na podstawie odpowiedniego orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej;
- z mocy samego prawa (np. zasiedzenie służebności gruntowej po upływie ustawowego czasu).
Czym jest zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego?
Nabycie ograniczonego prawa rzeczowego nie oznacza, że uprawniony musi korzystać z takiego uprawnienia dożywotnio. Ustawodawca przewidział sytuacje, w których może bowiem dojść do zrzeczenia się takiego prawa, co w konsekwencji doprowadzi do jego wygaśnięcia. Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego jest jednostronną czynnością prawną uprawnionego, a więc podmiotu, któremu przysługuje dane uprawnienie. W praktyce sprowadza się ono do złożenia oświadczenia o rezygnacji z przysługującego ograniczonego prawa rzeczowego.
Podstawą prawną zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego jest art. 246 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednak gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Jak wynika z powyższego, samo złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się omawianego prawa może być niewystarczające, aby mogło ono wygasnąć. W przypadku praw wpisanych do księgi wieczystej konieczne jest ich wykreślenie. Będzie tak chociażby w przypadku hipoteki czy wielu różnych służebności obciążających nieruchomości. Oświadczenie o zrzeczeniu się, choć skuteczne między stronami, wymaga wpisu w księdze wieczystej, aby prawo przestało formalnie obciążać nieruchomość i było skuteczne wobec osób trzecich. W praktyce oznacza to, że właściciel, po otrzymaniu oświadczenia o zrzeczeniu się, powinien złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie danego prawa. Jeśli tego nie zrobi, ograniczone prawo rzeczowe będzie widniało w księdze wieczystej tak długo, jak długo uprawniona osoba nie podejmie odpowiednich działań.
Do wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego dochodzi na podstawie oświadczenia uprawnionego o zrzeczeniu się tego prawa, złożonego właścicielowi rzeczy obciążonej, przy czym jeśli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, konieczne jest jeszcze jego wykreślenie (art. 246 § 1 kc).
Wyrok SA w Poznaniu z 22 stycznia 2009 roku (sygn. akt I ACa 948/08)
Brak adresata złożonego przez stronę w formie aktu notarialnego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego nie czyni tego oświadczenia nieważnym. Z jednej bowiem strony należy stwierdzić, że wymóg formy aktu notarialnego został przewidziany jedynie dla złożenia jednostronnego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego, natomiast określenie adresata tego oświadczenia może nastąpić w dowolnej formie, gdyż w tym względzie ustawodawca nie przewidział wymogu formy aktu notarialnego. Z drugiej natomiast strony kwestia adresata omawianej czynności prawnej ma znaczenie jedynie w odniesieniu do skuteczności złożonego oświadczenia, nie wpływając na jego ważność. Tak więc niewskazanie tego adresata spowoduje jedynie, że przedmiotowa czynność prawna odniesie skutek dopiero z chwilą dojścia tego oświadczenia woli do właściwego adresata.
Przykład 1.
Marcin kupił nieruchomość na kredyt, która została obciążona hipoteką. Mężczyzna spłacił swoje zobowiązanie kilkanaście miesięcy wcześniej, niż wynikało to z ustaleń poczynionych z bankiem. Marcin przyjął więc, że skoro uregulował swój kredyt w całości i nie ma już żadnych zobowiązań wobec kredytodawcy, to hipoteka zostanie automatycznie wykreślona z księgi wieczystej jego nieruchomości – czy ma rację?
Nie, ponieważ spłata kredytu hipotecznego nie powoduje wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na danej nieruchomości. Aby takie ograniczone prawo rzeczowe wygasło, niezbędne jest jego wykreślenie z właściwej księgi wieczystej. Do tego konieczne będzie złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego i przedłożenie dowodu spłaty całego kredytu.
W tym miejscu warto podkreślić, że zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego musi być całościowe, tzn. nie wolno dokonać tej czynności częściowo. Uprawniony do omawianego prawa nie może podjąć w tym zakresie innej decyzji, zakazane jest więc częściowe zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego zarówno pod względem przedmiotu, jak i treści.
Przykład 2.
Michalinie przysługuje ograniczone prawo rzeczowe – służebność mieszkania składającego się z 3 pokoi, kuchni, łazienki i korytarza. Kobieta podjęła decyzję, że zrzeknie się tego prawa, jednak tylko co do 2 pokoi. W pozostałym zakresie chce zachować swoją służebność. Czy takie zrzeczenie jest dopuszczalne?
Nie, ponieważ ograniczonego prawa rzeczowego można się zrzec wyłącznie w całości albo wcale. Uprawniona nie może zrzec się przysługującej jej służebności w żadnej części.
Forma zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego
Kodeks cywilny nie precyzuje formy, w jakiej powinno zostać złożone oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z ogólnymi zasadami, jeżeli ustawa nie zastrzega innej formy, wystarczająca jest ustna. W praktyce nie jest to jednak dobre rozwiązanie, ponieważ w przypadku sporu pomiędzy uprawnionym i obciążonym ograniczonym prawem rzeczowym bardzo trudno będzie wykazać, że doszło do ustnego zrzeczenia się danego uprawnienia. Idealnym rozwiązaniem będzie więc zastosowanie formy pisemnej lub formy notarialnej – tak, aby zrzeczenie się zostało należycie utrwalone i udokumentowane.
Pisemna forma zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego jest szczególnie ważna, jeśli chodzi o prawa wpisane do ksiąg wieczystych. W związku z koniecznością wykreślenia takich praw z księgi wieczystej pojawia się konieczność złożenia odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. To z kolei wymusza przedłożenie oświadczenia dokumentującego rzeczywiste zrzeczenie się omawianego prawa przez właściwą osobę. W praktyce w przypadku ograniczonych praw rzeczowych, które zostały wpisane do księgi wieczystej, zaleca się złożenie oświadczenia o zrzeczeniu co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Część wydziałów wieczystoksięgowych podważa bowiem oświadczenia sporządzone w zwykłej formie pisemnej.
Przykład 3.
Jan jest właścicielem działki budowlanej. Jego starszy sąsiad Piotr ma ustanowioną na tej działce służebność osobistą polegającą na prawie przechodu przez działkę Jana do swojej posesji. Piotr podupadł na zdrowiu i przeprowadza się do dzieci w innej miejscowości, rezygnując z działki. Chcąc uregulować sytuację prawną, Piotr złożył Janowi pisemne oświadczenie o zrzeczeniu się przysługującej mu służebności osobistej. Czy taka forma zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego będzie skuteczna?
Tak, ponieważ Jan, posiadając pisemne oświadczenie Piotra, może wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie służebności z księgi wieczystej.
Przykład 4.
Spółka ABC miała ustanowione prawo użytkowania na nieruchomości należącej do gminy X, w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Po kilku latach spółka podjęła decyzję o zmianie profilu działalności i zaprzestaniu korzystania z nieruchomości gminy. Zarząd podjął uchwałę o zrzeczeniu się prawa użytkowania i złożył pisemne oświadczenie w tej sprawie gminie X. Prawo użytkowania było wpisane do księgi wieczystej. Czy takie oświadczenie powoduje wygaśnięcie użytkowania?
Nie, ponieważ konieczne będzie złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie wskazanego ograniczonego prawa rzeczowego (zostało ono bowiem ujawnione w księdze wieczystej danej nieruchomości).
Przykład 5.
Marcelina posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i ma znaczne zaległości w opłatach czynszowych, których nie jest w stanie uregulować. Chcąc uniknąć dalszych konsekwencji finansowych i egzekucji komorniczej, złożyła w zwykłej formie pisemnej oświadczenie o zrzeczeniu się przysługującego jej prawa na rzecz spółdzielni. Czy takie oświadczenie powoduje automatyczne wygaśnięcie ww. ograniczonego prawa rzeczowego do lokalu?
Nie, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami powinno ono zostać złożone w formie aktu notarialnego. Dopiero gdy ta forma zostanie zachowana, spółdzielnia, na podstawie tego oświadczenia, będzie mogła zarządzać lokalem i przeznaczyć go do zbycia.
Podsumowanie
Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego to skuteczny sposób na uregulowanie sytuacji prawnej, gdy uprawniony nie chce już korzystać z przysługującego mu prawa. Kluczowe jest złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się właścicielowi rzeczy obciążonej. W przypadku praw ujawnionych w księdze wieczystej niezbędne jest również dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Ze względu na skutki prawne i konieczność dowodzenia, zawsze zaleca się zachowanie formy pisemnej, a w wielu przypadkach wręcz formy aktu notarialnego. Orzecznictwo sądowe konsekwentnie potwierdza jednostronny charakter tej czynności oraz precyzuje wymogi formalne, zwłaszcza w odniesieniu do praw wpisanych w księdze wieczystej.
