Służebności należą do ograniczonych praw rzeczowych i w zdecydowanej większości przypadków służą realizacji cudzych uprawnień związanych z prawem własności. Jednym z takich praw jest służebność mieszkania, dzięki której osoba niebędąca właścicielem może zamieszkiwać w określonym lokalu i to bez konieczności zawierania umowy najmu.
Ograniczone prawa rzeczowe
Zgodnie z treścią art. 244 Kodeksu cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Prawa te nie mogą być utożsamiane z własnością, są jednak w dużej mierze do niej zbliżone. W praktyce osoba uprawniona do korzystania z ograniczonego prawa rzeczowego może korzystać z określonego przedmiotu w zgodzie z obowiązującymi przepisami oraz dokładną treścią przysługującego jej uprawnienia.
Doskonałym przykładem takich praw są służebności, które obciążają określone nieruchomości i jednocześnie oferują uprawnionym pewien zakres władztwa. Innymi słowy, uprawniony z tytułu służebności może korzystać z danej nieruchomości w ściśle oznaczony sposób, ograniczając w ten sposób prawa właściciela. Oczywiście do powstania służebności konieczne jest zawarcie stosownej umowy, względnie uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego.
Służebność mieszkania
Prawo do zamieszkiwania w oznaczonym lokalu przysługuje każdorazowo każdemu właścicielowi danej nieruchomości, członkom jego najbliższej rodziny oraz najemcom (jeśli dojdzie w ogóle do zawarcia umowy najmu lokalu). Okazuje się jednak, że ustawodawca wprowadził jeszcze jedną możliwość korzystania z mieszkania przez osoby niebędące ani właścicielami, ani najemcami – służy ku temu oczywiście wcześniej wspominana służebność.
Zgodnie z treścią art. 301 kc mający służebność mieszkania może przyjąć na nie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby natomiast – tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Służebność mieszkania należy do kategorii służebności osobistych – oznacza to, że prawo to wygasa najpóźniej wraz z chwilą śmierci uprawnionego. Pamiętajmy także, że służebność ta nie może być przeniesiona na inną osobę ani pod tytułem darmym (np. w drodze darowizny lub jako przedmiot spadku), ani odpłatnie (np. w drodze sprzedaży).
Treścią służebności mieszkania jest zapewnienie oznaczonym osobom dożywotniego prawa do korzystania z określonego lokalu. W praktyce nie ma przeciwwskazań, aby uprawnionymi była większa liczba osób. Służebność ta jest najczęściej ustanawiana na rzecz rodziców, którzy decydują się sprzedać lub darować swoje mieszkanie dorosłym już dzieciom, a nie chcą zawierać umowy dożywocia.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Powstanie służebności mieszkania uzależnione jest od zawarcia stosownej umowy lub uzyskania stosownego orzeczenia sądowego. W tym pierwszym przypadku służebność powstaje wskutek porozumienia zainteresowanych stron – właściciela obciążanego mieszkania oraz osoby, na której rzecz ustanowione zostanie ograniczone prawo rzeczowe. Druga opcja pojawia się najczęściej na skutek postępowania działowego – w ramach podziału majątku wspólnego (np. po rozwodzie) lub działu spadku.
Najczęściej spotykaną formą ustanowienia służebności mieszkania jest jednak umowa, przy czym strony mogą ją zawrzeć jako osobne zobowiązanie lub jako dodatek do innego kontraktu (np. jako część umowy sprzedaży mieszkania).
Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa, która może być zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy, albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności przez sąd. Art. 296 kc nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążenia nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości. Zakres uprawnień mającego służebność mieszkania powinien być określony przez umowę, którą ją ustanowiono, a gdyby strony umowy tego nie dokonały, wyznaczają go, jak i sposób wykonywania, osobiste potrzeby uprawnionego, charakter służebności, zasady współżycia społecznego oraz miejscowe zwyczaje. Kryteria te są uzależnione od okoliczności faktycznych występujących w sprawie. Istotną cechą służebności osobistych, różniącą ją od służebności gruntowych, jest ta, że powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, polegające na zaspokojeniu potrzeb uprawnionego. Do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 kc). Ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, a zatem może on być pozbawiony tego władztwa, a jego prawo może być w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia mu skorzystanie z ochrony przewidzianej w art. 222 w związku z art. 251 kc.
Służebność mieszkania może być ustanowiona wyłącznie przez właściciela danej nieruchomości. Co więcej, oświadczenie woli takiej osoby musi być złożone w formie aktu notarialnego. Jeśli właściciel chciałby ustanowić omawiane prawo rzeczowe w zwykłej formie pisemnej lub ustnie, nie będzie to w ogóle skuteczne. Służebność musi być bowiem wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że służebność mieszkania nie może być ustanawiana na spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu.
Koszty ustanowienia służebności mieszkania
Służebność mieszkania wymaga dla swej ważności złożenia oświadczenia woli właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. To z oczywistych względów będzie generowało konkretne koszty.
Wysokość taksy notarialnej jest w tym przypadku uzależniona od wartości służebności podanej przez właściciela lokalu. Zgodnie z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, maksymalna stawka wynosi od wartości:
do 3000 zł – 100 zł;
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.
Do powyższych kwot należy oczywiście doliczyć podatek VAT, koszty wypisów aktu notarialnego oraz opłaty sądowe za wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości.
Czy za służebność mieszkania trzeba płacić czynsz?
Służebność mieszkania może przybierać formę odpłatną lub nieodpłatną. W tym pierwszym przypadku uprawniony zobowiązany jest do regulowania stosownych opłat względem właściciela lokalu – podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu. Druga opcja jest dla uprawnionego dużo bardziej korzystna, bo nie wymaga od niego ponoszenia żadnych dodatkowych kosztów – korzysta on z mieszkania bezpłatnie.
Przyznanie służebności mieszkania nie jest jednak równoznaczne z udzieleniem prawa własności uprawnionemu. Zakres służebności jest bowiem każdorazowo określany przez samego właściciela i może np. ograniczać się do udostępnienia tylko jednego pokoju, kuchni i łazienki oznaczonej osobie. Jeśli dany lokal ma więcej pomieszczeń, to w takiej sytuacji uprawnionemu nie będzie wolno z nich korzystać. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby służebność obejmowała całe mieszkanie, tj. aby była nieograniczona. Zgodnie z treścią art. 302 kc mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Służebność osobista stanowi ograniczone prawo rzeczowe polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej w celu zaspokajania jej potrzeb osobistych, w tym także mieszkaniowych. Prawo to ma charakter szeroko pojętej alimentacji, jest terminowe, ponieważ wygasa z chwilą śmierci uprawnionego oraz niezbywalne. Na treść służebności składają się stosunki osobiste między właścicielem a uprawnionym. Swoistą treść ma służebność mieszkania, uregulowana w art. 301 do 302 kc. Obejmuje ona możliwość przyjęcia przez uprawnionego na mieszkanie małżonka i jego małoletnich dzieci, a innych osób jedynie wówczas, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Zgodnie z art. 302 § 1 kc, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Stosownie do art. 302 § 2 kc, do wzajemnych stosunków pomiędzy mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Takie ukształtowanie uprawnień mającego służebność mieszkania wynika z jej celu i funkcji ukierunkowanych na ochronę takich osób, zwłaszcza tych, które jeszcze lub już nie są w stanie pracować jak dziecko, osoba w podeszłym wieku, lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego rodzaju niedomagania.
Podsumowanie
Służebność mieszkania należy do ograniczonych praw rzeczowych i umożliwia zamieszkiwanie w danym lokalu osobom niebędącym jego właścicielami ani najemcami. Może być ustanowiona wyłącznie przez właściciela w formie umowy notarialnej albo wskutek wydania prawomocnego orzeczenia sądu. Służebność ta może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna, przy czym wygasa zawsze wraz ze śmiercią uprawnionej osoby i nie można jej przekazać nikomu innemu.
