Wynajmowanie mieszkań stało się bardzo popularne, zwłaszcza w dobie rosnących kosztów kredytów, a także nierzadko trudności w uzyskaniu kredytu na zakup mieszkania. Niektórzy nawet, mając kredyt na mieszkanie lub dom, decydują się wynająć go, a sami stają się najemcami mniejszych lokali, aby ograniczać koszty. Niniejszy artykuł przedstawia główne założenia umowy najmu, jej strony, a także precyzuje, czy odpowiedzialność za mienie najemcy jest po stronie wynajmującego.
Umowa najmu, jej strony
Umowa najmu jest uregulowana w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy są zatem:
- wynajmujący, czyli właściciel lokalu, który oddaje w najem;
- najemca, czyli osoba, która będzie używała cudzego lokalu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a także będzie płaciła umówiony wspólnie czynsz.
Przykład 1.
Pan Wojciech jest właścicielem mieszkania w Rzeszowie, które nabył w celach inwestycyjnych. Zamieścił ogłoszenie najmu na portalach ogłoszeniowych, a po kilku dniach umówił się z osobami zainteresowanymi użytkowaniem tego lokalu. Wśród nich była pani Marta, osoba pracująca, niemająca zwierząt. Uznał, że będzie to najmniej problematyczna osoba i zawarł z nią umowę najmu. W ten sposób pan Wojciech stał się wynajmującym, a pani Marta najemcą.
Bardzo często te pojęcia są mylone, traktuje się wynajmującego jako osobę, która używa lokalu, a najemcę jako tego, kto go udostępnia i jest właścicielem. W praktyce prawa i obowiązki tych osób są zupełnie różne, dlatego warto pamiętać, że wynajmującym jest osoba, która wynajmuje swoje mieszkanie czy dom, a najemca użytkuje mieszkanie.
Odpowiedzialność za mienie najemcy a elementy obligatoryjne umowy najmu
W umowie najmu należy w pierwszej kolejności prawidłowo oznaczyć strony, czyli to, kto jest wynajmującym, a kto najemcą. Trzeba podać imiona, nazwiska, adresy, a także numery PESEL stron umowy.
W umowie konieczne jest też precyzyjne oznaczenie przedmiotu umowy – określenie, jaki to jest lokal (dom jednorodzinny, lokal mieszkalny, lokal użytkowy, pokój w domu czy mieszkaniu), gdzie jest położony, jaka jest jego powierzchnia, czy przynależy do niego piwnica lub komórka lokatorska, czy umowa obejmuje również użytkowanie tego miejsca.
Przykład 2.
Przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny, oznaczony numerem 5, położony w Rzeszowie przy ul. Architektów 98, dla którego Sąd Rejonowy w Rzeszowie prowadzi księgę wieczystą nr RZ1J/000057532/5, o powierzchni 50 m2, składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, WC oraz korytarza. Do lokalu przynależy piwnica, oznaczona nr 66, o pow. 8 m2, której najemca może używać w ramach umowy.
Ponadto w umowie należy wskazać, jaki będzie czynsz i w jakich terminach będzie płatny, a także czy najemcę obowiązują dodatkowe opłaty poza czynszem.
W praktyce można bowiem spotkać się z sytuacją określenia czynszu na kwotę X, która wyczerpuje już opłaty, jak czynsz do spółdzielni, rozliczenia z tytułu użytkowania wody, ogrzewania czy energii elektrycznej. Bardziej powszechne jest jednak to, że to najemca musi samodzielnie opłacać czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, rachunki związane z użytkowaniem lokalu, takie jak woda, gaz, energia elektryczna, ogrzewanie, wywóz śmieci, telewizja, internet.
Należy też obligatoryjnie wskazać terminy, w jakich opłaty mają być dokonywane, a także konsekwencje nieuiszczania ich w określonym czasie. Najbardziej dotkliwą konsekwencją może być rozwiązanie umowy najmu, bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli taka możliwość zostanie uregulowana w umowie łączącej strony.
Przykład 3.
Przykładowy zapis umowny: „Opóźnienie najemcy w płatności czynszu za co najmniej 2 miesiące lub ich równowartość skutkować będzie rozwiązaniem umowy przez wynajmującego, bez zachowania okresu wypowiedzenia”.
Kolejną kwestią związaną z wynajmowaniem mieszkań jest ewentualne określenie ubezpieczenia mieszkania oraz ruchomości, które się w nim znajdują. To od stron zależy, czy lokal mieszkalny lub dom, który jest przedmiotem umowy najmu, zostanie ubezpieczony oraz kto będzie pokrywał związane z tym koszty. Co do zasady najemca może ubezpieczyć ruchomości, które wniesie do przedmiotu najmu.
Mienie najemcy wniesione do przedmiotu najmu
W przypadku wynajmowania domów, mieszkań czy przede wszystkim garaży należy zastanowić się nad tym, czy rzeczy, które są wnoszone do przedmiotu najmu, będą podlegały jakiejkolwiek ochronie i czy będzie za to odpowiadał wynajmujący.
Takich wniesionych rzeczy może być przecież bardzo dużo, w szczególności:
- meble;
- sprzęt elektroniczny;
- odzież, obuwie;
- biżuteria, kosztowności;
- akcesoria kuchenne, łazienkowe;
- pojazdy;
- rowery;
- akcesoria do rowerów, pojazdów.
Często są to przedmioty o dużej wartości, których utrata może spowodować znaczną szkodę w majątku najemcy.
Z biegiem czasu im dłużej trwa najem, tym więcej przedmiotów jest do niego wnoszonych i ich wartość również często wzrasta.
Odpowiedzialność za mienie najemcy - kto ponosi odpowiedzialność?
Pojawia się wówczas pytanie, czy wynajmujący może ponosić odpowiedzialność za mienie nabywcy, jeżeli dojdzie do takich sytuacji jak np.:
- kradzież,
- utrata wskutek pożaru,
- powódź czy inna siła wyższa.
Odpowiedź na to pytanie brzmi, jak to często bywa przy zagadnieniach prawnych: to zależy.
Co do zasady wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za mienie najemcy, które ten wnosi do przedmiotu najmu. Nie ingeruje też w to, co najemca wnosi. Strony mogą wprawdzie umownie ustalić, że jakieś przedmioty nie będą mogły być wniesione, np. sprzęty do „domowej siłowni” z uwagi na to, że zniszczą podłogi.
Żadne przepisy – ani kc, ani ustawy o ochronie praw lokatorów – nie nakładają na wynajmującego odpowiedzialności za mienie wniesione przez najemcę do przedmiotu najmu. Byłoby to zresztą co najmniej wątpliwe.
Przykład 4.
Pan Karol wynajmuje miejsce parkingowe w garażu podziemnym w bloku, w którym mieszka. Na tym miejscu stoi jego samochód. 14 marca 2025 roku pojazd został uszkodzony przez nieznaną osobę, a po próbie odszukania jej, okazało się, że kamery były wyłączone. Najemca zwrócił się do wynajmującego z wnioskiem o naprawienie szkody, bo było to jego mienie wniesione do przedmiotu najmu. Wynajmujący nie uznał roszczeń, wskazał, że nie ponosi za nie odpowiedzialności.
Trudno sobie wyobrazić, aby wynajmujący, który nie przebywa w miejscu, które wynajmuje, i nie wnika w to, co robi najemca (dopóki nie jest to sprzeczne z prawem czy zasadami współżycia społecznego), odpowiadał za jego mienie.
Przykład 5.
Wynajmujący mieszkanie pan Daniel ma 3 najemców – studentów. Umawia się z nimi w ten sposób, że odbiera czynsz w gotówce. W lutym 2025 roku okazało się, że studenci wyjeżdżali na ferie, ale pozostawili w mieszkaniu umówioną kwotę. Wynajmujący przyszedł odebrać środki i wyszedł z mieszkania, pozostawiając drzwi niezamknięte na klucz. Najemcy w korytarzu mieli kamerę, która nagrała wyjście z mieszkania, a z nagrania dźwięku wynika, że nie zostały one zamknięte. Po powrocie z ferii odkryli niezamknięte mieszkanie oraz kradzież wniesionych przez nich laptopów, telewizora, drukarki. Wycenili szkodę na kwotę 13 000 zł, prezentując dowody nabycia tych sprzętów. Czy w takiej sytuacji wynajmujący może ponieść odpowiedzialność za zaistniałą szkodę?
Tak, ponieważ doszło do sytuacji, w której szkoda wynikała z działania wynajmującego – zaniedbania.
Sytuacje mogą być różne i zasada braku odpowiedzialności wynajmującego musi być oceniana indywidualnie.
Warto zatem, aby najemca zabezpieczył się w tym zakresie, tak w umowie najmu, jak i poza nią, korzystając z możliwości ubezpieczenia mienia, które wniósł do przedmiotu najmu.
