Poradnik Przedsiębiorcy

Najem prywatny - poznaj zasady opodatkowania

Zgodnie z definicją ustawową najem prywatny oznacza umowę,  w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości. Na gruncie prawa podatkowego kwestia najmu stanowi obszerne zagadnienie uregulowane w kilku aktach prawnych.

Rozróżnienie źródła przychodu

Rozpatrując zagadnienie opodatkowania najmu, należy w pierwszej kolejności ustalić, z jakim rodzajem źródła przychodów mamy do czynienia. Otóż zgodnie z katalogiem źródeł przychodów umieszczonym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa najmu może zostać zakwalifikowana jako część prowadzonej działalności gospodarczej lub jako osobne źródło przychodów, tzw. najem prywatny. Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach działalności gospodarczej podatnika, jej opodatkowanie następuje według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sytuacja staje się bardziej zawiła, gdy przeanalizujemy najem prywatny.

Najem prywatny - zasady opodatkowania

Podstawową zasadą jest opodatkowanie najmu według zasad ogólnych w oparciu o skalę podatkową (18% lub 32% od nadwyżki powyżej 85 528 zł) przewidzianą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą opodatkowania w takim wypadku jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem jest generalnie kwota umówionego czynszu, jeżeli chodzi natomiast o koszty, to jako przykładowe można wymienić: składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, wydatki na remont, odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu, wydatki na wyposażenie przedmiotu najmu.

Rozliczenie dochodu z najmu na zasadach ogólnych oznacza konieczność wykazania dochodu z tego tytułu w rozliczeniu rocznym składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (PIT-36).

Przykład 1.

Podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej wynajmuje lokal osobie prywatnej. Ustalono czynsz w wysokości 600 zł miesięcznie, koszty jakie podatnik ponosi na lokal wynoszą 200 zł miesięcznie. Oznacza to, że miesięczny dochód podatnika z tytułu umowy najmu wynosi 400 zł. Podatnik postanowił opodatkować najem na zasadach ogólnych, w związku z czym zobligowany jest do złożenia zeznania PIT-36 do 30 kwietnia następnego roku podatkowego i wykazania dochodu z tytułu umowy najmu w kwocie 4800 zł. Stawka podatku wyniesie 18%.

Kolejnym sposobem opodatkowania najmu prywatnego jest wybór na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego. Ta forma opodatkowania uregulowana jest w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W przypadku ryczałtu podstawę opodatkowania stanowi przychód, który nie ulega pomniejszeniu o żadne koszty uzyskania przychodu. Preferencją jest niższa stawka podatku, która w tym przypadku wynosi 8,5%.

Wybór metody ryczałtowej wiąże się z koniecznością złożenia zeznania podatkowego do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (PIT-28).

Przykład 2.

Podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej wynajmuje od 1 stycznia 2018 r. lokal osobie prywatnej. Ustalono czynsz w wysokości 600 zł miesięcznie, koszty jakie podatnik ponosi na lokal wynoszą 200 zł miesięcznie. Podatnik postanowił opodatkować najem na zasadach ryczałtu, w związku z czym zobligowany jest do złożenia zeznania PIT-28 do 31 stycznia 2019 r.  następnego roku podatkowego i wykazania przychodu z tytułu umowy najmu w kwocie 7200 zł. (wartość podatku za cały 2018 r.). Stawka podatku wyniesie 8,5%.

Wyboru formy opodatkowania dokonuje się poprzez dokonanie pierwszej wpłaty zaliczki na podatek dochodowy, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - poprzez złożenie zeznanie roczne, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Od 1 stycznia 2018 r. najem prywatny po przekroczeniu kwoty 100 tys. zł jest opodatkowany stawką ryczałtu 12,5%. Limit dotyczy również łącznie małżonków, którzy posiadają wspólność majątkowa.

Szczególne zasady opodatkowania przedmiotu najmu stanowiącego współwłasność małżeńską

Jeżeli przedmiot najmu stanowi element współwłasności małżeńskiej, każdy z małżonków zobowiązany jest do zapłaty podatku z tego tytułu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności są równe. Rozliczając najem  prywatny indywidualnie, każdy z małżonków ma możliwość wyboru formy opodatkowania, tj. opodatkowania według skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Ponadto istnieje możliwość opodatkowania całego dochodu powstałego z tego tytułu przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Wskazane oświadczenie może być wówczas podpisane przez jednego z małżonków, który występuje wówczas w imieniu drugiego i jest tożsame z udzieleniem upoważnienia do składania oświadczenia w imieniu obojga małżonków.

Co do zasady termin na złożenie oświadczenia w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych ma miejsce do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pierwszy przychód z tego źródła został osiągnięty.

Natomiast w przypadku opodatkowania ryczałtem, termin na złożenie oświadczenia mija 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został uzyskany pierwszy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie otrzymany w grudniu.

Przykład 3.

Małżonkowie są właścicielami mieszkania, które postanowili wynająć od marca 2019 r i opodatkować najem na zasadach ogólnych. Kwota czynszu została ustalona na poziomie 500 zł. Miesięczne koszty, jakie małżonkowie ponoszą na lokal, to 100 zł. Dochód z tytułu najmu wynosi zatem miesięcznie 400 zł. Zgodnie z zasadą ogólną małżonkowie powinni opodatkować dochód po połowie każdy, tj. 200 zł na osobę. Jeżeli jednak do 20 kwietnia 2019 r. złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania dochodu z najmu przez jednego z nich, tylko jeden małżonek będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od dochodu w wysokości 400 zł miesięcznie. Jak wspomniano dochód ten należy wykazać w rocznym zeznaniu PIT-36 złożonym do 30 kwietnia 2018 r.