Zgodnie z definicją ustawową najem prywatny oznacza umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości. Na gruncie prawa podatkowego kwestia najmu stanowi obszerne zagadnienie uregulowane w kilku aktach prawnych.
Rozróżnienie źródła przychodu
Rozpatrując zagadnienie opodatkowania najmu, należy w pierwszej kolejności ustalić, z jakim rodzajem źródła przychodów mamy do czynienia. Otóż zgodnie z katalogiem źródeł przychodów umieszczonym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa najmu może zostać zakwalifikowana jako część prowadzonej działalności gospodarczej lub jako osobne źródło przychodów, tzw. najem prywatny. Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach działalności gospodarczej podatnika, jej opodatkowanie następuje według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sytuacja staje się bardziej zawiła, gdy przeanalizujemy najem prywatny.
Najem prywatny - zasady opodatkowania
Do końca 2022 roku podstawową zasadą było opodatkowanie najmu według zasad ogólnych w oparciu o skalę podatkową (12% lub 32% od nadwyżki powyżej 120 000 zł) przewidzianą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą opodatkowania w takim wypadku jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem jest generalnie kwota umówionego czynszu, jeżeli chodzi natomiast o koszty, to jako przykładowe można wymienić: składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, wydatki na remont, odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu, wydatki na wyposażenie przedmiotu najmu.
Rozliczenie dochodu z najmu na zasadach ogólnych oznaczało konieczność wykazania dochodu z tego tytułu w rozliczeniu rocznym składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (PIT-36).
Od 2023 roku jedynym sposobem opodatkowania najmu prywatnego jest wybór zryczałtowanego podatku dochodowego. Ta forma opodatkowania uregulowana jest w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W przypadku ryczałtu podstawę opodatkowania stanowi przychód, który nie ulega pomniejszeniu o żadne koszty uzyskania przychodu. Preferencją jest niższa stawka podatku, która w tym przypadku wynosi 8,5% (a po przekroczeniu 100.000 zł przychodu 12,5%).
Przykład 1.
Podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej wynajmuje od 1 stycznia 2024 r. lokal osobie prywatnej. Ustalono czynsz w wysokości 600 zł miesięcznie, a koszty jakie podatnik ponosi na lokal wynoszą 200 zł miesięcznie. Podatnik jest zobowiązany opodatkować najem prywatny na zasadach ryczałtu, w związku z czym zobligowany jest do złożenia zeznania PIT-28 do 30 kwietnia 2025 r. i wykazania przychodów z tytułu umowy najmu w kwocie 7 200 zł. Stawka podatku dla przychodu do 100 000 zł wyniesie 8,5%.
Szczególne zasady opodatkowania przedmiotu najmu stanowiącego współwłasność małżeńską
Jeżeli przedmiot najmu stanowi element współwłasności małżeńskiej, każdy z małżonków zobowiązany jest do zapłaty podatku z tego tytułu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności są równe. Ponadto istnieje możliwość opodatkowania całego dochodu powstałego z tego tytułu przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Wskazane oświadczenie może być wówczas podpisane przez jednego z małżonków i jest tożsame z udzieleniem upoważnienia do składania oświadczenia w imieniu obojga małżonków.
Przykład 2.
Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej są właścicielami mieszkania, które postanowili oddać w najem prywatny od marca 2024 r. Kwota czynszu została ustalona na poziomie 500 zł. Miesięczne koszty, jakie małżonkowie ponoszą na lokal, to 100 zł. Dochód z tytułu najmu wynosi zatem miesięcznie 400 zł. Zgodnie z zasadą ogólną małżonkowie powinni opodatkować przychód (jako, że najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem) po połowie każdy.
Jeżeli jednak małżonkowie złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodu z najmu przez jednego z nich, tylko jeden małżonek będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od przychodów z najmu prywatnego od podstawy opodatkowania 500 zł miesięcznie. Przychód ten należy wykazać w rocznym zeznaniu PIT-28 składanym do 30 kwietnia 2025 r.
