Zgodnie z definicją ustawową najem prywatny oznacza umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości. Na gruncie prawa podatkowego kwestia najmu stanowi obszerne zagadnienie uregulowane w kilku aktach prawnych.
Rozróżnienie źródła przychodu
Rozpatrując zagadnienie opodatkowania najmu, należy w pierwszej kolejności ustalić, z jakim rodzajem źródła przychodów mamy do czynienia. Otóż zgodnie z katalogiem źródeł przychodów umieszczonym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa najmu może zostać zakwalifikowana jako część prowadzonej działalności gospodarczej lub jako osobne źródło przychodów, tzw. najem prywatny. Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach działalności gospodarczej podatnika, jej opodatkowanie następuje według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sytuacja staje się bardziej zawiła, gdy przeanalizujemy najem prywatny.
Najem prywatny - zasady opodatkowania
Do końca 2022 roku podstawową zasadą było opodatkowanie najmu według zasad ogólnych w oparciu o skalę podatkową (12% lub 32% od nadwyżki powyżej 120 000 zł) przewidzianą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą opodatkowania w takim wypadku jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem jest generalnie kwota umówionego czynszu, jeżeli chodzi natomiast o koszty, to jako przykładowe można wymienić: składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, wydatki na remont, odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu, wydatki na wyposażenie przedmiotu najmu.
Rozliczenie dochodu z najmu na zasadach ogólnych oznaczało konieczność wykazania dochodu z tego tytułu w rozliczeniu rocznym składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (PIT-36).
Od 2023 roku jedynym sposobem opodatkowania najmu prywatnego jest wybór zryczałtowanego podatku dochodowego. Ta forma opodatkowania uregulowana jest w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W przypadku ryczałtu podstawę opodatkowania stanowi przychód, który nie ulega pomniejszeniu o żadne koszty uzyskania przychodu. Preferencją jest niższa stawka podatku, która w tym przypadku wynosi 8,5% (a po przekroczeniu 100.000 zł przychodu 12,5%).
Przykład 1.
Podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej wynajmuje od 1 stycznia 2023 r. lokal osobie prywatnej. Ustalono czynsz w wysokości 600 zł miesięcznie, koszty jakie podatnik ponosi na lokal wynoszą 200 zł miesięcznie. Podatnik postanowił opodatkować najem na zasadach ryczałtu, w związku z czym zobligowany jest do złożenia zeznania PIT-28 do 30 kwietnia 2024 r. następnego roku podatkowego i wykazania przychodu z tytułu umowy najmu w kwocie 7200 zł. (wartość podatku za cały 2023 r.). Stawka podatku wyniesie 8,5%.
Wyboru formy opodatkowania dokonuje się poprzez dokonanie pierwszej wpłaty zaliczki na podatek dochodowy, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - poprzez złożenie zeznania rocznego.
Szczególne zasady opodatkowania przedmiotu najmu stanowiącego współwłasność małżeńską
Jeżeli przedmiot najmu stanowi element współwłasności małżeńskiej, każdy z małżonków zobowiązany jest do zapłaty podatku z tego tytułu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności są równe. Rozliczając najem prywatny indywidualnie, każdy z małżonków ma możliwość wyboru formy opodatkowania, tj. opodatkowania według skali podatkowej (do 2022 roku) lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (jedyna dostępna forma opodatkowania dla najmu prywatnego od 2023 roku).
Ponadto istnieje możliwość opodatkowania całego dochodu powstałego z tego tytułu przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Wskazane oświadczenie może być wówczas podpisane przez jednego z małżonków, który występuje wówczas w imieniu drugiego i jest tożsame z udzieleniem upoważnienia do składania oświadczenia w imieniu obojga małżonków.
Przykład 3.
Małżonkowie są właścicielami mieszkania, które postanowili wynająć od marca 2023 r i opodatkować najem ryczałtem. Kwota czynszu została ustalona na poziomie 500 zł. Miesięczne koszty, jakie małżonkowie ponoszą na lokal, to 100 zł. Dochód z tytułu najmu wynosi zatem miesięcznie 400 zł. Zgodnie z zasadą ogólną małżonkowie powinni opodatkować przychód (jako że są na ryczałcie) po połowie każdy, tj. 250 zł na osobę. Jeżeli jednak do 20 kwietnia 2023 r. złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania dochodu z najmu przez jednego z nich, tylko jeden małżonek będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od dochodu w wysokości 500 zł miesięcznie. Jak wspomniano przychód ten należy wykazać w rocznym zeznaniu PIT-28 składanym do 30 kwietnia 2024 r.
