Bańka jeszcze nie pękła. Mimo że ceny za metr ciągle rosną, to zakup lokalu pod wynajem dalej jest atrakcyjną formą inwestowania. Wiele osób w ten sposób chce zapewnić sobie spokojną emeryturę. Nie wszystkich jednak stać na nabycie mieszkania za gotówkę. Posiłkują się zatem kredytem hipotecznym. W takich sytuacjach pojawiają się jednak pytania – czy wynajem mieszkania na kredyt jest możliwy, a jeżeli tak, to z jakimi obowiązkami się to wiążę i czy nie czyni to z wynajmujących przedsiębiorców? Jest to również istotne z punktu widzenia kredytów frankowych, wówczas bowiem jako konsumenci mają o wiele lepszą pozycję prawną w sporze z bankiem w kwestii nieuczciwych praktyk kredytowych.
Zakup mieszkania na kredyt – czy to się opłaca?
Ci, którzy posiadają już mieszkanie finansowane przy pomocy kredytu hipotecznego, zapewne wiedzą, czy im się to opłaca, czy też nie. Tak ważna decyzja na pewno była poprzedzona wnikliwymi wyliczeniami. Są tutaj zapewne jednak i tacy, którzy dopiero zastanawiają się, czy wynajem mieszkania na kredyt ma sens. Odpowiedź jest dosyć prosta – jeżeli wysokość czynszu co najmniej pokrywa się z kwotą miesięcznej raty kredytu, to zakup jest korzystny. W końcu po 20–30 latach nieruchomość stanie się własnością kredytobiorcy, który w praktyce „nic za nią nie zapłacił”.
Planując inwestycję w lokal mieszkalny, należy brać pod uwagę dwa bardzo ważne aspekty. Pierwszy to wielkość miejscowości, w której położone jest mieszkanie. Nie jest tajemnicą, że wielkie ośrodki miejskie, z dużym rynkiem pracy oraz wieloma uczelniami wyższymi są lepszą opcją niż małe miasteczka, gdzie rynek najmu jest wręcz marginalny. Niby konkurencja jest większa, ale nie zmienia to faktu, że cały czas chętnych na jeden lokal możemy liczyć w dziesiątkach. Małe miasteczka nie mają takiego potencjału.
Druga kwestia to wielkość mieszkania. Najchętniej wynajmowane są lokale małe, kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Obserwując rynek, możemy zauważyć, że ceny najmu lokali do 40 m2 wciąż rosną, z kolei mieszkania większe, powyżej 60 m2, powoli tracą na zainteresowaniu i cenie.
Reasumując, chcąc dobrze ulokować swoje środki (albo środki otrzymane w ramach kredytu), najlepiej szukać małych mieszkań w dużych ośrodkach miejskich.
Czy mieszkanie na kredyt można wynajmować?
Odpowiedź na pytanie postawione w nagłówku będzie krótka i prosta – tak. Żaden z przepisów polskiego prawa nie wprowadza ograniczeń w tej kwestii. Również banki, udzielając kredytu hipotecznego, nie mają możliwości stawiania warunków, zgodnie z którymi mieszkanie nabyte przy pomocy kredytu może być używane wyłącznie przez kredytobiorcę. Nie byłoby to zresztą w interesie samego banku. W końcu regularnie otrzymywany czynsz pozwoli kredytobiorcy na spłatę miesięcznych rat. Poza tym bank nie interesuje się celem zakupu mieszkania. We wniosku kredytowym nie określamy, czy zamierzamy tam mieszkać, wynajmować, czy też wyremontować i odsprzedać. Ważne, aby pożyczone środki wróciły do banku wraz z odsetkami.
Wynajem mieszkania na kredyt – czy to działalność gospodarcza?
Wynajem mieszkania na kredyt to dobry sposób na dorobienie. Niektórzy traktują to również jako dodatkowy „etat” (albo nawet jedyny), cały czas inwestując w nowe nieruchomości. I tutaj pojawia się pytanie – czy przychód z najmu to przychód z działalności gospodarczej?
Zasadą jest, że to sam podatnik, tj. właściciel mieszkania, decyduje o tym, czy zysk z wynajmu mieszkania będzie stanowił jego dochód prywatny, czy też z działalności gospodarczej. Jest to potwierdzone uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, w której sąd uznał, że to podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (por. uchwała NSA z 24 maja 2021 roku, sygn. akt: II FPS 1/21).
Co to oznacza? Przychód z najmu będzie traktowany przez skarbówkę jako przychód z działalności gospodarczej, dopiero gdy mieszkanie zostanie wprowadzone do majątku firmy. O tym natomiast decyduje sam podatnik.
Warto tu przywołać inne orzeczenie NSA, w którym sąd stwierdził, że czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku, a nie aktywnością w zakresie wykonywania działalności gospodarczej, której nie można rozciągać na inne formy zarobkowania i uzyskiwania dochodu. Przedmiotem opodatkowania jest czynsz uzyskiwany z tytułu najmu. Z tego tytułu wynajmujący (najczęściej właściciel) uzyskuje ekwiwalent za oddanie najemcy rzeczy do używania. Stanowi on pożytek cywilny przynoszony przez rzecz, a zatem ma dla wynajmującego charakter zarobkowy. Jak przyjęto w literaturze, skoro czynsz najmu jest pożytkiem cywilnym z posiadanego majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 20 października 2020 roku, sygn. akt; II FSK 1647/18).
Czy zawsze to podatnik decyduje?
Mimo że to sam podatnik decyduje, jak zaliczyć przychód z wynajmu i sam rozlicza się tego tytułu, niekiedy jednak jego decyzja może zostać podważona. Sądy administracyjne zaznaczają bowiem, że w niektórych przypadkach o związaniu z działalnością gospodarczą świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika.
Jeżeli określona działalność polegająca na wynajmie lokali, także mieszkalnych, niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych, wykazuje cechy zarobkowości i ciągłości, a przede wszystkim zorganizowania, świadczy to o prowadzeniu przez podatnika działalności gospodarczej z wykorzystaniem tych składników majątkowych bez względu na to, czy sam podatnik w taki sposób rozumie i kwalifikuje swoją działalność. Z kolei stwierdzenie wykorzystywania lokali w działalności gospodarczej przesądza, że są one związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, toteż przychody z ich wynajmu nie mogą być przyporządkowane do źródła wymienionego w tym przepisie, ale do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy (por. wyrok NSA z 22 października 2019 roku, sygn. akt: II FSK 1581/18).
Zatem, jeżeli podatnik:
- podejmuje czynności zmierzające do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności;
- buduje struktury organizacyjne pozwalające mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku;
- wypracowuje strategię tej działalności, tj. planuje rozwój związany z wynajmem lokali, przeprowadza badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców oraz dostosowuje składniki majątku do tych potrzeb, a także przeznacza nadwyżki posiadanych środków, w szczególności te uzyskiwane z wynajmu, na zakup nowych nieruchomości pod wynajem
– uznaje się, że prowadzi działalność gospodarczą.
Warto jednak zwrócić uwagę na ostatni wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE, w którym stwierdzono, że nie zawsze próba zorganizowana wynajmu, np. poprzez wynajęcie profesjonalnej firmy do przeprowadzenia procesu wynajmu oraz zarządzania nieruchomością, będzie oznaczała, że wynajmujący jest przedsiębiorcą.
TSUE wskazał, że osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, objęta jest zakresem pojęcia „konsumenta”, jeśli działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że ta osoba usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu.
Jak widać, nie wszystko w tej sprawie jest jednoznaczne i pewne. Niekiedy trudno odgadnąć, czy wynajem mieszkania, bez względu na to, czy jest to mieszkanie kupione za gotówkę, czy na kredyt, będzie traktowane jako działalność gospodarcza, czy też nie. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności każdego podatnika. Koniec końców podatnik uzyska pewność w tym aspekcie, dopiero kiedy zadecyduje o tym sąd.
Wynajem mieszkania na kredyt – jak jest opodatkowany?
Wynajem mieszkania na kredyt w kwestii podatkowej nie różni się od wynajmu lokalu nabytego bez pomocy banku. W praktyce nie ma to żadnego znaczenia.
Aktualnie wynajem mieszkania jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej podlega pod ryczałt. Nie ma już możliwości skorzystania z zasad ogólnych (podatku progresywnego). Oznacza to, że nie ma tutaj wielu ulg, jakie daje właśnie korzystanie z podatku progresywnego, np. kwoty wolnej od podatku. Daninę należy opłacić już od pierwszej zarobionej z wynajmu złotówki.
Najem na ryczałcie objęty jest stawką 8,5% do limitu przychodów 100 tys. zł rocznie. Powyżej tej kwoty podatnik zapłaci już 12,5%, ale nie od całości, a od nadwyżki.
Przykład 1.
Pan Jan wynajmuje kilka mieszkań. Miesięcznie osiąga przychód rzędu 10 tys. zł. Limit 100 tys. zł osiągnie zatem w październiku. Jaki podatek zapłaci w ciągu całego roku?
Za pierwsze 10 miesięcy miesięcznie będzie odprowadzał 850 zł. Z kolei za listopad i grudzień już 1250 zł za miesiąc. Łącznie będzie to 11 tys. zł za cały rok.
10 × 10 000 zł × 8,5% + 2 × 10 000 zł × 12,5% = 8500 zł + 2500 zł = 11 000 zł
