Poradnik Przedsiębiorcy

PIT-39 – czym jest i kto go składa?

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych  (dalej ustawy o PIT) są obowiązani do wykazania na odpowiedniej deklaracji rocznej osiągniętych w ciągu roku podatkowego przychodów, m.in. z tytułu pracy, prowadzonej działalności gospodarczej czy zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy zbyciu nieruchomości i praw majątkowych podatnicy zobowiązani są do złożenia PIT-39. Czym jest PIT-39? Co należy w nim wykazać i do kiedy powinien być złożony? Odpowiadamy!

Czym jest PIT-39?

PIT-39 jest formularzem zeznania rocznego przeznaczonym dla podatników, którzy w danym roku podatkowym uzyskali przychód wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT, a mianowicie z odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one nabyte lub wybudowane, nie minęło 5 lat. 

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi cena sprzedaży określona w umowie sprzedaży pomniejszona o poniesione na jej rzecz koszty, wyrażona w wartości netto w przypadku czynnych podatników VAT lub brutto w przypadku podatników zwolnionych z VAT. Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości jest z jakiegoś powodu znacznie niższa niż wartość rynkowa takiej samej nieruchomości, to organy podatkowe mają prawo samodzielnie ustalić w takim przypadku cenę sprzedaży na podstawie cen rynkowych.Na PIT-39 nie wykazuje się zbycia nieruchomości lub praw majątkowych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz należących do majątku działalności gospodarczej.Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT dochód ze zbycia wyżej wymienionych nieruchomości i praw majątkowych jest opodatkowany 19-procentowym podatkiem dochodowym.

Przykład 1. 

Pan Jan w 2010 r. zakupił lokal mieszkalny, w którym mieszkał przez 4 lata. W 2019 r. w związku z tym, że od 2015 r. lokal był niezamieszkały, postanowił go sprzedać. Czy w takim wypadku pan Jan powinien daną sprzedaż wykazać na PIT-39?

Nie, pan Jan nie będzie miał obowiązku wykazania danej sprzedaży w zeznaniu rocznym PIT-39, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został zakupiony, minęło więcej niż 5 lat. 

Przykład 2.

Pani Olga otrzymała w darowiźnie od rodziców mieszkanie w 2015 r. Wraz z początkiem roku 2019 postanowiła je sprzedać. Czy w takim wypadku uzyskany przychód powinna wykazać w PIT-39?

Tak, pani Olga powinna rozliczyć uzyskany przychód na formularzu PIT-39, ponieważ od nabycia nieruchomości nie minęło 5 lat. 

Kiedy i gdzie należy złożyć PIT-39?

Zgodnie z art. 45 ust. 1 i 2 ustawy o PIT zeznanie roczne PIT-39, na którym wskazany jest dochód (strata) z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego od 15 lutego do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.Jeżeli podatnik złoży zeznanie roczne przed terminem, czyli przed 15 lutego, to urząd skarbowy uznaje, że deklaracja została złożona 15 lutego.Właściwym urzędem skarbowym dla złożenia PIT-39 jest urząd:

  • według miejsca zamieszkania podatnika w ostatnim dniu roku podatkowego,

  • według ostatniego miejsca zamieszkania na terytorium kraju, jeżeli podatnik przed zakończeniem roku podatkowego zamieszkał za granicą.

PIT-39 a ulga mieszkaniowa

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolniony z opodatkowania jest przychód z tytułu sprzedaż nieruchomosci lub praw majątkowych, który został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Jest to tak zwana ulga mieszkaniowa.Oznacza to, że w przypadku składania PIT-39 za 2019 rok podatnik będzie miał prawo spożytkować osiągnięty w 2019 roku przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe przez okres 3 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.Wartość ulgi mieszkaniowej, czyli to, ile przychodu podatnik będzie mógł przeznaczyć ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, należy wyliczyć zgodnie z ustalonym w ustawie wzorem:

planowana wartość wydatków poniesiona na własne cele mieszkaniowe × dochód ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych / przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych

 

Przykład 3.

Pani Ewa kupiła w 2016 r. mieszkanie, które postanowiła sprzedać pod koniec roku 2019. Sprzedała je za 370 tys. zł, przy czym poniosła koszty sprzedaży w wysokości 20 tys. zł. Pani Ewa zamierza przeprowadzić remont domu, którego planowany koszt wynosi 250 tys. zł, w związku z czym, rozliczając sprzedaż poprzedniego mieszkania, będzie chciała skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Ile zatem pani Ewa będzie musiała zapłacić podatku od sprzedaży mieszkania i jak powinna wypełnić dane w PIT-39?

W celu ustalenia kwoty podatku, jaką pani Ewa będzie musiała zapłacić za sprzedaż mieszkania, należy w pierwszej kolejności ustalić, jaka kwota ulgi mieszkaniowej będzie jej przysługiwać. Korzystając ze wzoru, możemy obliczyć, że wartość ulgi będzie wynosić 236 486,49 zł (250 000 zł × 350 000 zł / 370 000 zł). W związku z tym podatek dochodowy należy wyliczyć od kwoty 113 514 zł podatku (350 000 - 236 486,49) i będzie on wynosił 21 568 zł (113 514 zł × 19%).

Powyższe kwoty pani Ewa powinna wprowadzić do PIT-39 w sposób następujący:

  • kwotę uzyskanego przychodu i poniesionych kosztów związanych ze sprzedażą mieszkania należy ująć w części C w poz. 20 i 21.

  • kwotę ulgi należy wpisać w części D poz. 25, natomiast wartość podstawy opodatkowania ująć w poz. 26.

  • ostateczną kwotę podatku dochodowego do zapłaty z PIT-39 należy natomiast ująć w części E poz. 34.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ustawy o PIT w przypadku, gdy podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej, jednak nie zrealizuje jej w wyznaczonym okresie, będzie zobowiązany do skorygowania danej ulgi w zeznaniu rocznym, w którym została ona wykazana oraz wpłacenia do urzędu zaległego podatku wraz z naliczonymi odsetkami.