W 2005 roku do Polski weszło Booking.com, trzy lata później Airbnb. Mamy 2026 rok, a obszar, jakim jest najem krótkoterminowy, nadal czeka na kompleksowe uregulowanie. Może się to jednak zmienić, gdyż do czytania w Sejmie trafił poselski projekt ustawy, który ma wprowadzić jasne zasady dla właścicieli lokali korzystających z popularnych platform internetowych. Projekt zakłada stworzenie systemu rejestracji lokali, przyznanie szerokich kompetencji gminom oraz umożliwienie wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom realnego wpływu na prowadzenie działalności w budynkach mieszkalnych. Mimo że akt jest w swojej początkowej fazie i wiele się jeszcze może w jego treści zmienić, to już widać wysokie zainteresowanie nim właścicieli mieszkań, inwestorów oraz całej branży turystycznej. Jeżeli regulacja wejdzie w życie w obecnym kształcie, prowadzenie najmu krótkoterminowego będzie wiązało się z szeregiem nowych obowiązków administracyjnych i organizacyjnych.
Czy potrzebujemy nowych regulacji?
Poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk sejmowy nr 2353-A po autopoprawce) jest jeszcze w początkowej fazie, a co za tym idzie, wiele się jeszcze może zmienić. Mimo to rozpoczęcie procesu legislacyjnego w tym aspekcie oznacza, że prawodawca zauważył ważny obszar wymagający uregulowania. Warto zatem przyjrzeć się bliżej temu, co takiego znajdziemy w tym dokumencie.
Proponowane przez posłów rozwiązania mają być odpowiedzią na dynamiczny rozwój rynku najmu krótkoterminowego oraz coraz częściej podnoszone problemy związane z ograniczoną dostępnością mieszkań na wynajem długoterminowy, wzrostem cen nieruchomości, a także konfliktami sąsiedzkimi i zakłócaniem porządku w budynkach wielorodzinnych. W uzasadnieniu projektu wskazano, że brak szczegółowych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego powodował narastanie problemów społecznych i gospodarczych, szczególnie w dużych miastach oraz miejscowościach turystycznych.
Projektodawcy zwracają uwagę przede wszystkim na:
- zmniejszanie liczby mieszkań dostępnych na najem długoterminowy,
- wzrost cen nieruchomości i czynszów,
- nadmierny ruch turystyczny,
- hałas i zakłócanie porządku publicznego,
- intensywniejszą eksploatację części wspólnych budynków.
W uzasadnieniu zwrócono również uwagę na stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich oraz orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i Sądu Najwyższego, które wskazywały na potrzebę stworzenia systemowych narzędzi pozwalających ograniczać negatywne skutki najmu krótkoterminowego.
Najem krótkoterminowy – definicja i nowe zasady
Projekt wskazuje, że wraz z wejściem w życie ustawy otrzymamy nową definicję najmu krótkoterminowego. Jak czytamy w art. 2 ust 3) projektu, przez najem terminowy rozumie się odpłatną usługę najmu lokalu świadczoną na podstawie jednej umowy na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywaną stale lub tymczasowo, za pośrednictwem:
- internetowej platformy handlowej – w rozumieniu art. 2 pkt 8 ustawy o prawach konsumenta lub w inny sposób;
- platformy internetowej pośredniczącej w najmie krótkoterminowym, o której mowa w art. 3 pkt 5 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028.
Zatem najem krótkoterminowy będzie mógł być prowadzony zarówno stale, jak i okazjonalnie, ale maksymalnie 30 dni dla pojedynczej usługi, za pośrednictwem platform internetowych albo w inny sposób (ten „inny sposób” nie został uściślony). Projekt wyraźnie przewiduje również możliwość świadczenia usług dodatkowych związanych z pobytem najemców, takich jak sprzątanie czy zapewnienie pościeli.
Kto będzie mógł prowadzić najem krótkoterminowy w świetle nowych przepisów?
Projekt przewiduje szeroki katalog podmiotów uprawnionych do prowadzenia najmu krótkoterminowego. W zasadzie ten rodzaj działalności może prowadzić każdy (osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej).
Co więcej, art. 4 ust. 1 projektu wskazuje, że wynajmujący może prowadzić omawiany rodzaj najmu niezależnie od tytułu prawnego do dysponowania lokalem. Zatem nie musi być on właścicielem, równie dobrze może być najemcą.
Trzeba jednak podkreślić, że projekt w tej sprawie przewiduje istotne ograniczenie. W przypadku gdy lokal stanowi miejsce stałego pobytu wynajmującego, najem krótkoterminowy będzie dopuszczalny maksymalnie przez 3 miesiące w ciągu roku kalendarzowego.
Najem krótkoterminowy – potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni
Jeżeli ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie, najem krótkoterminowy może mieć poważne problemy. Otóż zgodnie z art. 5 prowadzenie najmu w budynkach wielorodzinnych będzie uzależnione od uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej albo zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Wydaje się zatem, że w tych przypadkach, w których obecnie dochodzi do częstych skarg sąsiadów lub wzywania policji, zgoda może nie zostać udzielona, a co za tym idzie, najem w tych miejscach zostanie „zablokowany”.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych zgoda będzie udzielana w drodze uchwały właścicieli lokali, natomiast w spółdzielniach decyzję podejmie zarząd spółdzielni. Odmowa będzie wymagała uzasadnienia i będzie mogła zostać oparta m.in. na naruszeniach porządku lub bezpieczeństwa związanych z wcześniejszym prowadzeniem działalności.
Projekt przewiduje również mechanizm tzw. milczącej zgody. Jeżeli wspólnota lub spółdzielnia nie wyda rozstrzygnięcia w określonym terminie, zgoda będzie uznawana za udzieloną.
Regulamin porządkowy obowiązkowy dla każdego wynajmowanego lokalu
Kolejno projekt w art. 5a wprowadza obowiązek sporządzenia regulaminu porządkowego dla każdego lokalu wykorzystywanego w najmie krótkoterminowym. Jak wskazują twórcy dokumentu, regulamin ten ma stanowić podstawowy instrument ograniczający konflikty sąsiedzkie oraz uciążliwości związane z intensywnym ruchem turystycznym.
Regulamin porządkowy ma określać co najmniej:
- godziny ciszy nocnej – nie krótszej niż 8 godzin pomiędzy 22.00 a 8.00,
- numer identyfikacyjny lokalu (wprowadzony do ewidencji),
- dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za najem,
- zasady korzystania z lokalu oraz z części wspólnych,
- zasady gospodarowania odpadami,
- obowiązek przestrzegania regulaminu wspólnoty lub spółdzielni.
Wynajmujący będzie zobowiązany przekazać regulamin najemcy jeszcze przed zawarciem umowy, umieścić go w widocznym miejscu w lokalu, a także udostępnić w ofercie publikowanej na platformie internetowej (do zapoznania się jeszcze przed wykupieniem noclegu).
Ustawowe obowiązki najemców
Projekt określa również w art. 5b obowiązki osób korzystających z lokalu w ramach najmu krótkoterminowego. Najemcy będą zobowiązani do:
- korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
- przestrzegania regulaminu porządkowego,
- zachowania ciszy nocnej,
- przestrzegania regulaminów wspólnoty lub spółdzielni,
- nieprzekraczania maksymalnej liczby osób mogących przebywać w lokalu,
- nieudostępniania lokalu osobom niezgłoszonym.
Są to ogólne zasady korzystania z noclegu, reguły szczegółowe będą zapewne umieszczone już w regulaminie porządkowym.
Gminy otrzymają szerokie kompetencje
Następnie w art. 7 projekt zakłada decentralizację zasad dotyczących najmu krótkoterminowego – uprawnienia w przedmiocie ustalania polityki najmu uzyska rada gminy. Organ ten będzie mógł dostosowywać ograniczenia do lokalnych warunków oraz problemów związanych z ruchem turystycznym. Rada będzie władna m.in.:
- wprowadzić zakaz prowadzenia najmu krótkoterminowego na określonych obszarach;
- ustanowić limity liczby dni najmu w ciągu roku;
- określić miesiące, w których działalność będzie dopuszczalna;
- ustanowić minimalne wymogi powierzchniowe;
- nałożyć dodatkowe obowiązki przeciwpożarowe.
Ponadto przewidziana jest możliwość tworzenia specjalnych stref ograniczeń oraz wyłączeń od zakazów dla określonych rodzajów działalności. Przed przyjęciem takich uchwał gmina będzie zobowiązana przeprowadzić konsultacje społeczne. Projekt uchwały ma zostać opublikowany na stronie urzędu, a mieszkańcy otrzymają co najmniej 21 dni na zgłaszanie uwag.
Obowiązkowa rejestracja lokali
Ustanowiona zostanie również ewidencja lokali do najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych prowadzonego przez ministra właściwego do spraw turystyki. Wykaz będzie miał charakter jawnego rejestru publicznego.
Każdy lokal wykorzystywany do najmu krótkoterminowego będzie musiał uzyskać indywidualny numer identyfikacyjny. Bez wpisu do wykazu prowadzenie działalności będzie niedopuszczalne. Wpis będzie się wiązał z opłatą w wysokości 100 zł.
Platformy internetowe pod ścisłym nadzorem państwa
Projekt wdroży również rozwiązania wynikające bezpośrednio z rozporządzenia UE 2024/1028 dotyczącego wymiany danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. W tym celu ma zostać utworzony cyfrowy punkt dostępu służący wymianie danych pomiędzy platformami internetowymi a administracją publiczną.
W związku z powyższym platformy pośredniczące w najmie krótkoterminowym będą zobowiązane do przekazywania danych obejmujących m.in.:
- numer identyfikacyjny lokalu,
- adres lokalu,
- adres URL oferty,
- dane dotyczące prowadzonej działalności.
Najem krótkoterminowy a wykreślenie lokalu z rejestru
Twórcy projektu chcą wprowadzić daleko idącą kontrolę nad lokalami używanymi do najmu krótkoterminowego. Kontrole będą mogły prowadzić organy gminy, organy nadzoru budowlanego, administracja architektoniczno-budowlana, Państwowa Straż Pożarna oraz Państwowa Inspekcja Sanitarna. Jak możemy przeczytać w art. 12, wójt (burmistrz, prezydent miasta) będzie mógł wykreślić lokal z wykazu w przypadku wystąpienia co najmniej 3 przypadków udokumentowanych naruszeń porządku, bezpieczeństwa lub przepisów uchwały rady gminy. Z wnioskiem o wykreślenie będzie mogła wystąpić również wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia, jeżeli działalność prowadzona w lokalu będzie powodowała poważne naruszenia porządku lub bezpieczeństwa.
Kary administracyjne za nieprzestrzeganie przepisów
Przewidziano także kary finansowe dla tych najbardziej niepokornych. Projekt będzie dawał możliwość nakładania wysokich administracyjnych kar pieniężnych zarówno na wynajmujących, jak i na platformy internetowe. Sankcje te będą mogły osiągać kwoty nawet 50 tys. zł za jedno przewinienie.
Kary będą mogły zostać nałożone m.in. za:
- prowadzenie działalności bez wpisu do wykazu,
- naruszenie obowiązków informacyjnych,
- nieprzestrzeganie wymogów ustawowych,
- niewykonywanie obowiązków związanych z przekazywaniem danych.
Wyższe koszty dla właścicieli wynajmowanych mieszkań
Planowane jest wprowadzenie instytucji, która może zniechęcić wielu dotychczasowych wynajmujących. Otóż przewidziano możliwość podwyższania opłat eksploatacyjnych wobec lokali wykorzystywanych w najmie krótkoterminowym. Rozwiązanie to ma wynikać z większej eksploatacji części wspólnych budynków oraz zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości. Znając politykę gmin oraz ich wieczne niedofinansowanie, powyższe zostanie wprowadzone wszędzie, gdzie tylko będzie taka możliwość, o wartości najwyższej z możliwych.
