Wielu właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem zastanawia się, czy najem krótkoterminowy (tj. na doby czy na okres tygodnia) wyklucza z możliwości opodatkowania przychodu z tego tytułu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W poniższym artykule postaramy się wyjaśnić tę kwestię, biorąc pod uwagę najnowsze orzecznictwo sądowe oraz wydawane interpretacje indywidualne.
Najem prywatny jako odrębne źródło przychodów
Podstawową wątpliwość budzi kwestia, czy najem prywatny prowadzony w formie krótkoterminowej jest kwalifikowany przez organy podatkowe do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
W związku z tym na wstępie przypomnijmy, że odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 ustawy PIT:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Z tych przepisów wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Zgodnie zaś z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
- celu zarobkowego,
- ciągłości,
- zorganizowanego charakteru
W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak, jak przychody z tej działalności. Przykładowo NSA w wyroku z 4 lutego 2020 roku (II FSK 716/18) wskazał, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom za odpłatnością, jest nastawiona na osiągnięcie zysku.
Podobnie też z treści art. 659 § 1 ustawy – Kodeks cywilny wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Nie ulega wątpliwości, że najem krótkoterminowy prowadzony za pośrednictwem zagranicznego portalu (np. booking.com czy Airbnb) może spełniać wszystkie 3 przesłanki określone w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Na tej podstawie w przeszłości organy podatkowe bardzo często kwalifikowały tak prowadzony najem jako formę pozarolniczej działalności gospodarczej.
Sposób kwalifikacji uległ jednak zmianie pod wpływem uchwały NSA z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21), gdzie wskazano, że to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
W konsekwencji w świetle aktualnego orzecznictwa sądowego zasadą jest zakwalifikowanie przychodów do źródła „najem”, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu prywatnego a rozliczenie podatku dochodowego
W myśl art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
W kontekście powyżej przywołanych przepisów należy wskazać, że żadna z przedstawionych norm prawnych nie odwołuje się do długości trwania umowy najmu. W zaprezentowanych przepisach nie odnajdziemy reguły wskazującej, że najem krótkoterminowy nie może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Najem krótkoterminowy za pośrednictwem zagranicznego portalu jest najmem prywatnym
Pod wpływem przywołanej już uchwały NSA organy podatkowe jednolicie przyjmują, że najem krótkoterminowy jest najmem prywatnym w sytuacji, gdy podatnik w żaden sposób nie powiąże nieruchomości z działalnością gospodarczą.
Przykładowo w interpretacji Dyrektora KIS z 11 kwietnia 2024 roku (nr 0112-KDIL2-2.4011.119.2024.2.KP) wprost możemy przeczytać, że przychody z najmu krótkoterminowego można zakwalifikować do źródła przychodów najem prywatny. Przychody te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Identyczne stanowisko zaprezentował Dyrektor KIS w interpretacji z 10 listopada 2023 roku (nr 0112-KDIL2-2.4011.638.2023.2.WS).
W kontekście wynajmu krótkoterminowego prowadzonego przez zagraniczny portal należy zwrócić uwagę, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. najmu prywatnego jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Reasumując, możemy zatem jednoznacznie stwierdzić, że wynajem krótkoterminowy mieszkania za pośrednictwem zagranicznego portalu nie wyklucza opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu ryczałtem od przychodu ewidencjonowanego według podstawowej stawki 8,5% przychodów.
