Najem krótkoterminowy – wątpliwości i niejasności co do właściwej stawki ryczałtu

Wielu podatników w Polsce wynajmuje prywatnie mieszkania celem uzyskania korzyści ekonomicznych z tytułu udostępnienia własnego majątku. Niektórzy podatnicy idą krok dalej i nabywają kolejne mieszkania celem lokaty kapitału albo sporadycznego przebywania w nowym lokum przy okazji odbywania urlopu. Ostatni przypadek rodzi jednak wiele wątpliwości, granice najmu prywatnego a stricte zarobkowego przypominającego działalność gospodarczą są bowiem niekiedy bardzo cienkie. Zatem jaka stawka ryczałtu winna być przynależna za najem krótkoterminowy? Czy można mówić w tym wypadku o najmie prywatnym?

Istota najmu i najmu prywatnego

Zgodnie z art. 659 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa najmu stanowi zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca jest zobligowany do zapłaty czynszu wynajmującemu w wysokości wspólnie uzgodnionej.

Z kolei najem prywatny oznacza oddanie w użytkowanie rzeczy, ruchomości, nieruchomości celem wykonywania zarządu majątkiem osobistym przez właściciela w ramach zagospodarowania zasobów prywatnych jego własnego majątku.

Najem prywatny posiada także cechy zarobkowe, jednak jego przymioty odbiegają od cech ciągłości, systematyczności, zorganizowania i stałej częstotliwości  prowadzenia czynności związanych z najmem, tak jak ma to miejsce przy prowadzeniu działalności gospodarczej.

Znacznie bardziej charakteryzuje go incydentalność, przypadkowość, niesystematyczność, brak nastawienia na zarobek, brak zorganizowania i ciągłości działania.

Oddając więc np. nieruchomość w ramach najmu prywatnego, podatnik powinien przeanalizować bardzo wnikliwie, czy istnieją symptomy zbliżone do cech prowadzenia działalności gospodarczej, zanim zastosuje wybraną formę opodatkowania uzyskiwanych z niego przychodów.

Odpowiednia klasyfikacja najmu prywatnego i prowadzonego w ramach działalności gospodarczej ma istotne znaczenie, przychody z tego pierwszego mogą być bowiem opodatkowane korzystną zryczałtowaną stawką 8,5%, natomiast dochód z najmu prowadzonego w ramach działalności jest opodatkowany stawką 17%, ewentualnie 19% (ale przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów najmu, co przy ryczałcie jest niemożliwe).

Zatem przyjmując płaszczyznę podatkową, najem może być rozpatrywany w ramach prowadzenia działalności gospodarczej albo jako zupełnie odrębne źródło przychodów (najem prywatny).

Podatnik wynajmuje prywatnie mieszkanie i nabywa kolejne

Tak ukształtowanej polityce lokowania środków w nieruchomość mieszkalną towarzyszy jeszcze jedna istotna cecha, a mianowicie lokalizacja, można bowiem zaobserwować trend nabywania mieszkań albo w sąsiedztwie polskich gór, albo w miejscowościach nadmorskich.

Zatem gdy podatnik mieszka np. w centralnej Polsce i wynajmuje mieszkanie własnościowe znajdujące się w oddali, nierzadko decyduje się na pomoc w organizacji i zarządzaniu nim. Pozwala to na utrzymanie mieszkania w należytym stanie, uzyskanie środków finansowych z najmu oraz dozór nad prawidłowym użytkowaniem przez najemców (oczywiście poza rodziną i właścicielami).

Oddanie nabytego mieszkania firmie w zakresie korzystania z usługi zarządzania najmem

Decydując się na oddanie w użytkowanie osobom spoza rodziny mieszkania położonego nad morzem albo w miejscowościach górskich, najem przybiera najczęściej częstotliwość krótkoterminowego. Dokładniej wygląda to tak, że część roku zamieszkują w nim właściciele lub ich rodzina, a następnie zostaje ono wynajmowane.  

Niektórzy podatnicy wobec braku możliwości całorocznego nadzoru najmu mieszkania korzysta z odpłatnych usług firm zarządzających profesjonalnym najmem krótkoterminowym, które organizują najem przedmiotowego mieszkania w czasie, kiedy właściciel czy jego rodzina nie korzysta z niego podczas urlopu. Jeden z częstych typów tej usługi wygląda tak, że dana firma bierze od właścicieli w najem przedmiotowe mieszkanie, a następnie podnajmuje go osobom trzecim.

Tego typu firmy najczęściej konstruują oferty wynajmu mieszkania, przedstawiają je w sieci oraz w innych mediach, zawierają w imieniu klienta umowy najmu krótkoterminowego, zapewniają czystość w mieszkaniu (pomiędzy zmianami najmujących), sprawują nadzór nad prawidłowym użytkowaniem nieruchomości mieszkalnej, rozliczają należności. W zależności od specyfiki firmy dokonują także ewentualnie innych czynności. 

W takich okolicznościach powstają wątpliwości w przedmiocie opodatkowania tego typu przychodów z tak ukształtowanego najmu prywatnego.

8,5-procentowa stawka ryczałtu dotyczy tylko przychodów z najmu prywatnego

Stawka 8,5% dla przychodów z najmu dotyczy jedynie najmu o charakterze prywatnym, czyli pozbawionym cech prowadzenia działalności gospodarczej. Najem prywatny mieszkania w świetle art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może posiadać znamion specyfiki prowadzenia działalności gospodarczej, tak więc nie powinien być:

1. stale, nieprzypadkowo i niedoraźnie nastawiony na osiąganie zysku,

2. prowadzony w ciągły (powtarzalny) dla systematycznego osiągania przychodów,

3. realizowany w sposób zorganizowany, a zatem uwzględniający reguły obrotu gospodarczego w aspekcie zarządzania własnymi zasobami.

Tak więc najem mieszkania charakteryzujący się powyższymi cechami będzie stanowił poważne przesłanki występowania działalności gospodarczej.

Profesjonalny najem krótkoterminowy mieszkania a ryczałt

Jeśli podatnik nabywa mieszkanie w miejscowości nadmorskiej albo górskiej celem najmu zarządzanego przez profesjonalną firmę usługową, wówczas zarówno sam cel tego nabycia, jak i dalszego wykorzystania posiada znamiona stworzenia zorganizowanego mechanizmu uzyskiwania dochodów. 

Nie zmienia tego fakt, że właściciel lub jego rodzina będzie okazyjnie pomieszkiwać w danym mieszkaniu i zostanie ono wówczas wyłączone z udostępniania go osobom trzecim w postaci najmu.

Najem nowo nabytego mieszkania nie może również stanowić najmu okazjonalnego, gdyż nie występuje tutaj zwyczajne zagospodarowanie własnego majątku w postaci standardowego zarządu według normalnych reguł gospodarowania prywatnymi zasobami.

Stricte zarobkowy charakter, zorganizowany i profesjonalny sposób prowadzenia danego najmu potwierdza podpisanie umowy z firmą zajmującą się zarządzaniem najmem krótkoterminowym mieszkania, a więc wszystkimi aspektami zawierającymi się w dalszym kompleksowym odpłatnym udostępnianiu mieszkania osobom trzecim w ramach wykonywania usługi na rzecz właściciela.

Zarząd najmem mieszkania oferowany przez profesjonalną firmę obejmuje swym zakresem usługi od pozyskiwania klientów, prezentacji i przygotowania mieszkania, podpisania umowy, po rozliczenie należności.

Uwzględniając wszystkie powyższe okoliczności, należy stwierdzić, że cały obraz omawianego przedsięwzięcia od zakupu mieszkania po oddanie go firmie w dalszy najem będzie odwzorowaniem prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem uzyskiwanie przychodów z najmu mieszkania prowadzonego w powyższy sposób będzie kwalifikowało je do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, wykluczając tym samym zastosowanie korzystnej stawki ryczałtu dla najmu prywatnego 8,5%, ponieważ nie występują w tej sytuacji takie cechy najmu prywatnego, jak incydentalność, przypadkowość, niesystematyczność, brak nastawienia na zarobek, brak zorganizowania i ciągłości działania.