1 lipca 2022 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Reguluje ona m.in. środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę mieszkania, obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności mieszkania, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej oraz umowy deweloperskiej, a także zasady dokonywania odbioru mieszkania. Przeczytaj poniższy artykuł, by dowiedzieć się, jak zmieni się ochrona kupujących mieszkanie.
Ochrona kupujących mieszkanie a umowy podlegające ochronie
Omawiana ustawa rozszerza zakres ochrony i obejmuje obszerniejszy katalog umów objętych sferą jej zastosowania. Warto sprawdzić, czy umowa, którą zamierzamy zawrzeć, podlega nowym zasadom.
Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
- wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,
- samego ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,
- samego przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu,
- zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym oraz przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
- samego przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
- wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
- przeniesienia własności lokalu użytkowego,
- wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
- przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
- oraz w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których była mowa w wyliczeniu powyżej i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Niektóre obowiązki informacyjne, zasady dotyczące umów rezerwacyjnych, zwrotu opłaty rezerwacyjnej i ustawowe zasady odbioru lokalu stosuje się również do umów nabycia nieruchomości mieszkalnych od deweloperów. Z zasad tych korzysta się w drodze wyjątku również do takich umów zawieranych z innym podmiotem niż deweloper, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów następuje po raz pierwszy.
Ochrona środków wpłacanych przez kupującego
Deweloper zobligowany jest zapewnić nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloper ma także obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Środki z tego funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy w przypadku np. zaprzestania prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego z przyczyn związanych upadłością dewelopera.
Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość wpłat nabywcy jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach.
Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. Deweloper informuje nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Deweloper dysponuje środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek.
Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy nie mogą być pomniejszone o koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie tego rachunku.
Kiedy deweloper może wypłacać środki wpłacone przez nabywcę?
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
W sytuacji otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją przez dewelopera umowy deweloperskiej bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
W przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Umowa rezerwacyjna – długo wyczekiwana regulacja chroniąca nabywców
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, do którego stosuje się nową ustawę, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1027 i 2320), lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o którym mowa w art. 3 ust. 1 tej ustawy.
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie z niej wynikające jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.
W przypadku zawarcia umowy docelowej deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, do którego stosuje się ustawę, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości również w sytuacji, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, do którego stosuje się ustawę, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.
Odbiór mieszkania – co mówi nowa ustawa?
Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu z jego strony.
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
informację o uznaniu wad albo
oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie, uważa się, że wady uznał.
Jeżeli deweloper mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiadają wadę istotną i jednocześnie deweloper nie zgodzi się na jej uznanie w protokole.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia tej opinii obciążają w całości nabywcę, z kolei w razie stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty w całości obciążają dewelopera.
