Nieodpłatne nabycie nieruchomości – skutki podatkowe dla firmy

Nieodpłatne nabycie nieruchomości na cele firmowe to proces, który może przyjąć różne formy, takie jak darowizna, spadek czy zasiedzenie. Każdy z tych sposobów wiąże się ze specyficznymi skutkami podatkowymi, które przedsiębiorca musi prawidłowo rozliczyć. W artykule wyjaśniamy, jakie wątpliwości mogą się pojawić i jak je skutecznie rozwiązać, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym.

Nieodpłatne nabycie nieruchomości

Nieodpłatne nabycie nieruchomości to otrzymanie prawa do rozporządzania nieruchomością na własność bez wynagrodzenia.

Nieodpłatne nabycie nieruchomości to wejście w prawa i obowiązki względem danej nieruchomości na prawach właściciela w związku z zaistnieniem konkretnego zdarzenia prawnego.

Nabycie nieruchomości w formie darowizny

Jednym z możliwości nieodpłatnego nabycia nieruchomości jest otrzymanie jej w formie darowizny.

Nawiązując do art. 888 ustawy – Kodeks Cywilny, darowizna to jednostronne przysporzenie. Innymi słowy, osoba obdarowana otrzymuje korzyść kosztem darczyńcy, natomiast darczyńca nie otrzymuje nic w zamian. To jest właśnie jednostronność świadczenia w przypadku umowy darowizny.

Należy w tym miejscu podkreślić, że gdy nabywca otrzymuje przysporzenie, które podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, wówczas przysporzenie to nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Skutkiem tego jest to, że obdarowany przedsiębiorca nie wykazuje u siebie z tytułu tego nieodpłatnego nabycia przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT.

Przedsiębiorca, który otrzyma darowiznę w postaci nieruchomości i przeznaczy ją na cele prowadzonej działalności gospodarczej, musi pamiętać w pierwszej kolejności o opodatkowaniu tego nabycia podatkiem od spadków i darowizn.

Opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie rzeczy ruchomych oraz nieruchomych położonych na terytorium RP. 

Zobligowanym do obliczenia podatku, złożenia deklaracji oraz zapłaty podatku od darowizny jest obdarowany, a więc ten, który otrzymał nieruchomość.

Trzeba zauważyć, że nieruchomości są pewnym wyjątkiem wymagającym odpowiedniego udokumentowania w sytuacji ich nabycia albo zbycia. Oznacza to, że zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne nabycie (także sprzedaż) nieruchomości wymaga udokumentowania w postaci aktu notarialnego.

Otrzymanie nieruchomości w postaci darowizny będzie więc u nabywcy opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn w dacie aktu notarialnego.

Wysokość podatku będzie zależna od tego, w jakim stosunku prawnym pozostaje nabywca do darczyńcy. Ustawodawca stosunek ten podzielił na 3 grupy. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

• do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
• do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
• do grupy III – innych nabywców.

W każdej grupie występuje kwota wolna od podatku:

• 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
• 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Może się jednak okazać, że nabywca nieruchomości będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jeżeli obdarowany złoży deklarację SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy (liczonych, jak powyżej określono), wówczas będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. 

Jeżeli zapomni złożyć, to pozostanie mu obliczenie podatku (i skorzystanie z kwoty wolnej) ustalonego w zależności od tego, do której grupy podatkowej należy nabywca oraz obowiązek złożenia deklaracji SD-3 w ciągu miesiąca od powstania obowiązku podatkowego.

Nabycie nieruchomości w formie spadku

Kolejną formą nieodpłatnego nabycia może być otrzymanie w spadku części lub całości praw do nieruchomości.

I tutaj ponownie mają zastosowanie ww. przepisy, które mówią, że przysporzenie opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tym wypadku na podobnych zasadach co powyżej spadkobierca może skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. 

Spadkobierca weryfikuje także, w jakiej grupie podatkowej się znajduje, i w związku z tym ustala wysokość ewentualnego podatku od spadków i darowizn, jeżeli nie korzysta ze zwolnienia z tegoż podatku.

Warto w tym miejscu wspomnieć o pewnej uldze. Nawiązując do art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie:

1. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej;
2. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej;
3. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej 2 lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza

– nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Jest jeszcze coś niezwykle ważnego.

W przypadku otrzymania nieruchomości w formie darowizny albo spadku obdarowany, który nie może albo nie skorzystał z powyższego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn – ma obowiązek obliczyć podatek według tego, do której grupy podatkowej należy, zastosować ww. kwoty wolne w zależności od grupy podatkowej i złożyć deklarację SD-3 w terminie 30 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego z tytułu nieodpłatnego nabycia nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Instytucja zasiedzenia została określona w rozdziale II kc. Zasiedzenie stanowi pierwotne nabycie nieruchomości, jakiego dokonuje posiadacz danej nieruchomości, który nie jest jej właścicielem.

Nabycie nieruchomości w postaci zasiedzenia stwierdza sąd, który ustala także, jaka data stanowi datę nabycia danej nieruchomości na drodze zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że osoba fizyczna, która przez długi czas posiada daną nieruchomość (zamieszkuje, użytkuje) przez ustawowo wymieniony, nieprzerwany okres, ale nie jest właścicielem, ma możliwość nabycia jej na własność właśnie z tytułu tego długiego posiadania owej nieruchomości. 

Podstawowym warunkiem zasiedzenia jest jednak to, by ta osoba fizyczna była samoistnym posiadaczem nieruchomości, która będzie przedmiotem zasiedzenia. Gdy upłynie nieprzerwany okres posiadania nieruchomości, osoba ta nabywa ją na własność właśnie poprzez zasiedzenie.

Niezbędny, ustawowy okres nieprzerwanego czasu posiadania nieruchomości niezbędnego do stwierdzenia zasiedzenia wynosi 20 lat, przy czym należy rozróżnić:

• zasiedzenie dokonane w dobrej wierze – okres niezbędny posiadania nieruchomości to 20 lat,
• zasiedzenie dokonane w złej wierze – okres niezbędny posiadania nieruchomości to 30 lat.

Zasiedzenie nabywca stwierdza, kierując sprawę do rozpatrzenia do właściwego sądu rejonowego.

Data nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie na gruncie podatku od spadków i darowizn to data wydania postanowienia sądu stwierdzającego nabycie poprzez zasiedzenie.

Nawiązując do ustawy o podatku od spadków i darowizn, zasiedzenie (nabycie nieruchomości przez zasiedzenie) stanowi przysporzenie objęte podatkiem od spadków i darowizn.

Jest to o tyle istotne, że obowiązek opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn na drodze zasiedzenia powstanie właśnie z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.

Natomiast zasiedzenie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustalenie grupy podatkowej, do której należy nabywca, odbywa się na takich samych zasadach jak przy spadku i darowiźnie.

Zgodnie z art. 7 ww. ustawy podstawa opodatkowania zasiedzenia stanowi wartość nabytej nieruchomości (czysta wartość) po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu w dniu jej nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. 

Niemniej, gdy nabywca nieruchomości dokonał przez lata zasiedzenia różnego rodzaju nakładów na tę nieruchomość, wówczas wartość tych nakładów wyłącza z ustalonej podstawy opodatkowania.

Nabycie poprzez zasiedzenie nabywca zgłasza za pomocą zeznania podatkowego SD-3 składanego do właściwego urzędu skarbowego. Co ważne, do deklaracji tej powinien załączyć zarówno postanowienie sądu stwierdzające nabycie nieruchomości na drodze zasiedzenia, jak i dokumenty potwierdzające poniesienie nakładów na tę nieruchomość oraz istnienie ewentualnych długów na danej nieruchomości.

Nieodpłatne nabycie nieruchomości i wprowadzenie jej do działalności

Jeżeli osoba fizyczna otrzyma nieodpłatnie nieruchomość i zdecyduje się ją wprowadzić do ewidencji środków trwałych, wówczas musi pamiętać o pewnych konsekwencjach podatkowych, jakie niesie ze sobą nieodpłatne nabycie nieruchomości.

Jednym z takich skutków jest amortyzacja, a konkretnie możliwość ujmowania w kosztach uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości nabytej nieodpłatnie.

Są jednak wyjątki od reguły.

Nieodpłatne nabycie nieruchomości a PCC

Każda osoba fizyczna prowadząca i nieprowadząca działalności gospodarczej zastanawia się, czy będzie zobligowana do opodatkowania nabycia nieruchomości (odpłatnego albo nieodpłatnego) podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (zwanej dalej ustawą o PCC) opodatkowaniu podatkiem PCC podlegają m.in.:

• umowy darowizny, jednak tylko w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności, jednak wyłącznie w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Tylko w tych sytuacjach nieodpłatne lub odpłatne nabycie nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć, że nabycie nieruchomości może nastąpić na drodze dożywocia. Dożywocie z kolei jest jednym z przedmiotów opodatkowania podatkiem PCC, a jednocześnie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn i podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Niemniej ten aspekt będzie szczegółowo poruszony w odrębnej publikacji.