Ustalenie „uczciwej” ceny za nieruchomość nie jest prostym zadaniem. Sprzedający chce sprzedać ją jak najdrożej, kupujący wręcz odwrotnie – im taniej, tym lepiej. W realiach wolnego rynku strony zazwyczaj spotykają się gdzieś pośrodku. Inaczej jest jednak w postępowaniach prowadzonych przez organy administracyjne lub przed sądami. Mimo że są sytuacje, kiedy dochodzi do rokowań, to urzędnikom nie do końca zależy na porozumieniu. Na ich korzyść bowiem działa prawo. Wówczas do ustalenia wartości nieruchomości tworzony jest operat szacunkowy. Dokument ten ma za zadanie określić aktualną cenę danego gruntu, lokalu czy budynku. Słowo „aktualną” jest tutaj istotne, ponieważ operat może być wykorzystywany wyłącznie przez określony czas.
Operat szacunkowy – do czego jest wykorzystywany?
Operat szacunkowy to nic innego jak opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Nie jest to jednak dokument powstały wedle uznania rzeczoznawcy. Musi być on stworzony w formie pisemnej w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi. Dokument ten ma charakter ekspercki, a wykorzystany przez organ administracyjny lub sąd w postępowaniu zyskuje status dokumentu urzędowego.
Określenie wartości nieruchomości może być potrzebne w wielu sytuacjach, nie tylko związanych ze sprawami administracyjnymi i podatkowymi. Dokument ten przydaje się także w sprawach prywatnych, chociażby do potwierdzenia stanu i użyteczności oferowanego mieszkania czy domu. Najczęściej wykorzystywany jest:
- w sprawach o podział majątku oraz sprawach spadkowych;
- w postępowaniu egzekucyjnym (na potrzeby licytacji komorniczej);
- w postępowaniach podatkowych (dla ustalania opłat planistycznych i adiacenckich);
- w sprawach spółek handlowych (ustalenie wartości nieruchomości będącej aportem do spółki kapitałowej);
- w postępowaniach restrukturyzacyjnych i upadłościowych (m.in. do ustalenia wartości masy upadłościowej);
- w postępowaniach odszkodowawczych, w szczególności przy sprawach o wywłaszczenie;
- przy ustanawianiu zabezpieczenia kredytu.
Operat szacunkowy po terminie ważności - jak długo można wykorzystywać operat szacunkowy?
W ciągu ostatnich lat obserwowaliśmy skokowy i bardzo dynamiczny wzrost cen nieruchomości. 6000 zł za metr kwadratowy w styczniu zamieniało się na 10 000 w grudniu. Stąd też żywotność operatu szacunkowego nie może być za długa – mogłoby to bardzo często prowadzić do pokrzywdzenia którejś ze stron.
W związku z powyższym w ustawie o gospodarce nieruchomościami w art. 156 ust. 3 wprowadzono zasadę, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia – o ile nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Zatem w miarę ustabilizowanej sytuacji na rynku nieruchomości, w czasie kiedy m.in. nie ustalono nowego planu miejscowego, operat zachowuje aktualność przez 12 miesięcy. Jeżeli jednak nastąpią okoliczności, które istotnie wpływają na kryteria wyceny, dokument staje się nieaktualny szybciej, aniżeli rok. Wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 listopada 2017 roku (sygn. akt: I OSK 1062/17) – zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami powoduje, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności, czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia.
Czy nieaktualny operat szacunkowy może być stosowany?
Mimo utraty mocy dowodowej z punktu widzenia ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy w dalszym ciągu może być używany, również w postępowaniach adminstracyjno-podatkowych. Wcześniej wspomniany art. 156 w ust. 5 wskazuje, że zdezaktualizowany operat może stanowić podstawę do wydania orzeczenia, jeżeli wynika to z przepisów szczególnych. Jako przykłady stosowania omawianego dokumentu po terminie jego ważności przez sądy do wydawania orzeczeń możemy wymienić:
- określenie wartości rzeczy i praw na potrzeby ustalenia podatku od spadków i darowizn;
- określenie wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych na potrzeby ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnych;
- ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wskutek ustalenia planu miejscowego.
Kiedy jeszcze nieaktualny operat szacunkowy może się przydać?
Operat szacunkowy nie jest dokumentem wydawanym „z urzędu” zawsze, kiedy jest on potrzebny. Jest to dokument, za który trzeba zapłacić, a nie są to na tyle małe kwoty, aby powtarzać to co miesiąc i nie poczuć tego w portfelu. Stąd też nieaktualny operat, mimo że nie ma już mocy dokumentu urzędowego, dalej może być stosowany – również w postępowaniach przed organami administracyjnymi czy sądami.
1. Wykorzystanie operatu w postępowaniu administracyjnym lub sądowym
Wykorzystanie operatu szacunkowego „po terminie” jest dopuszczalne w postępowaniach administracyjnych i sądowych, m.in. w przypadkach, gdy:
- dokument ten służy jedynie jako dowód w sprawie, a nie jako dokument urzędowy wywołujący skutki prawne w obrocie prawnym;
- brak jest innych, bardziej aktualnych danych;
- strony nie kwestionują treści dokumentu.
Starsze operaty są również wykorzystywane jako dowód w sytuacjach, kiedy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości w przeszłości. Można go także użyć do szacunkowej oceny majątku stron wówczas, gdy żadna z nich nie żąda powołania biegłego w celu sporządzenia nowego, aktualnego operatu.
2. Wykorzystanie operatu do celów prywatnych
Operat szacunkowy, nawet po upływie jego ważności, może być użyteczny dla właściciela nieruchomości w celach prywatnych. Przede wszystkim będzie miał znaczenie przy sprzedaży nieruchomości – nie określa on bowiem wyłącznie ceny gruntu czy obiektu budowlanego, ale również wskazuje na jego cechy, takie jak jakość gleby, użyte materiały przy budowie czy zużycie tychże materiałów. Jest to dobry sposób, aby udowodnić potencjalnemu kupcowi, że oferowana cena za nieruchomości ma swoje podstawy w rzeczywistości i nie jest ona zawyżona.
Operat szacunkowy może zostać „uaktualniony”
W sytuacji, gdy operat szacunkowy jest starszy niż owe 12 miesięcy, nie zawsze konieczne będzie zamówienie nowego dokumentu. Możliwe jest również potwierdzenie jego aktualności. Jest to oczywiście wariant tańszy, lecz nie zawsze możliwy.
Przepis art. 156 ust. 4 ustawy daje możliwość potwierdzenia aktualności operatu. Może to jednak zrobić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten dokument. Sposób takiego uaktualnienia został określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z § 81 operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko wraz z numerem uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej rzeczoznawca majątkowy podpisuje własnoręcznym podpisem, a sporządzony w postaci elektronicznej – kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym. Natomiast § 83 wskazuje, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy, zawierających datę sporządzenia tych dokumentów. Przepisy § 81 stosuje się odpowiednio.
Formalne aspekty potwierdzenia ważności omawianego dokumentu są bardzo istotne i mogą przesądzić o przyjęciu lub odrzuceniu go przez organ bądź sąd. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 listopada 2024 roku (sygn. akt: I OSK 996/23), który uznał, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników określonych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po tym okresie zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat może zostać ponownie wykorzystany, jeżeli rzeczoznawca majątkowy umieści w nim klauzulę potwierdzającą aktualność oraz dołączy analizę potwierdzającą brak zmian. Trzeba podkreślić, że takie uaktualnienie wymaga umieszczenia klauzuli potwierdzającej aktualność operatu w samym operacie oraz dołączenia do niego analizy potwierdzającej brak zmian istotnych czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd stwierdził, że literalna wykładnia przepisu nie pozostawia w tym zakresie pola do interpretacji.
Co powinno się znaleźć w klauzuli potwierdzającej aktualność operatu?
Jak już wspomniałem, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego to procedura mocno sformalizowana. Nie tylko rzeczoznawca, ale również osoba, która zamawia operat, powinna zwrócić uwagę, czy klauzula potwierdzająca aktualność dokumentu została prawidłowo sporządzona.
W klauzuli powinno znaleźć się w szczególności:
- potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który wykonał pierwotny operat;
- analiza uwarunkowań prawnych;
- analiza stanu nieruchomości na dzień sporządzenia klauzuli aktualizacyjnej;
- analiza przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości;
- analiza cen nieruchomości podobnych;
- kopia dokumentu ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego aktualna na dzień potwierdzenia aktualności;
- data potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, dane rzeczoznawcy oraz jego podpis.
Operat szacunkowy co do zasady zachowuje ważność przez 12 miesięcy, licząc od daty jego sporządzenia, o ile nie zmieniły się istotne czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Jego wykorzystanie po tym czasie jest możliwe, jednak wymaga potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził wersję pierwotną. W praktyce oznacza to, że operat po upływie roku automatycznie traci moc prawną, ale można go „wskrzesić” dzięki dodatkowej weryfikacji i przeprowadzeniu analiz przez rzeczoznawcę.
Polecamy:
