W świadomości społecznej utrwalił się pogląd, zgodnie z którym zakup lokali mieszkalnych pod wynajem jest świetnym sposobem na biznes. Nie bierze się jednak pod uwagę wysokich kosztów, jakie początkowo są generowane – cena nieruchomości, taksa notarialna, odsetki dla banku przy kredycie hipotecznym, stale rosnące czynsze czy też koszt remontu lub wykończenia lokalu. Pojawiły się zatem osoby, które poszły o krok dalej i postanowiły zrezygnować z zakupu nieruchomości i wysokich kosztów początkowych, a mimo to wciąż zarabiać na najmie. Chodzi tu oczywiście o podnajem. W takim wypadku najemca staje się wynajmującym, płacąc czynsz i jednocześnie pobierając prowizję od czynszu, który płacą mu lokatorzy wynajmowanych lokali. Czy jest to legalne? A jeżeli tak, to czy podnajem lokalu mieszkalnego będzie w każdej sytuacji możliwy? Przyjrzymy się temu problemowi w niniejszym artykule.
Umowa najmu – kiedy mamy z nią do czynienia?
Nie zawsze jest tak, że podnajem lokalu mieszkalnego będzie wiązał się z prowadzeniem przez najemcę działalności gospodarczej. Może być to podyktowane jego sytuacją materialną i chęcią dokooptowania innych lokatorów celem podzielenia czynszu między nich wszystkich. Niekiedy podnajem może być inicjatywą samego właściciela nieruchomości, który przez brak czasu zleca jednemu najemcy znalezienie pozostałych lokatorów lub po prostu wynajem lokalu za odpowiedni procent. Czasami również nie chodzi o dalsze odpłatne oddanie w użytkowanie mieszkania, a zamieszkanie z najemcą członków jego rodziny, którzy nie są stronami umowy wynajmu.
Umowa najmu dotycząca lokalu mieszkalnego jest regulowana przepisami art. 680 i nast. Kodeksu cywilnego (dalej jako kc) oraz ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc. Umowa ta ma charakter dwustronnie zobowiązaniowy między wynajmującym i najemcą. Po jednej stronie stwarza obowiązek do oddania do używania danej osobie lub osobom lokalu mieszkalnego przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, po drugiej stronie natomiast nakłada na tę osobę lub osoby obowiązek płacenia umówionego czynszu. Zawarcie takiego kontraktu wymusza na wynajmującym, aby ten w określonym czasie zachowywał się w taki sposób, aby najemca bez przeszkód mógł korzystać z lokalu w sposób przewidziany prawem i umową. W uproszczeniu można rzec, że wynajmujący na czas trwania umowy traci większość swoich uprawnień właścicielskich na rzecz najemcy. Nie wolno mu m.in. bez zgody najemcy wchodzić do mieszkania, przechowywać w nim swoich rzeczy, umawiać się z osobami trzecimi na jego oglądanie czy w inny sposób niepokoić najemcy w wynajmowanym lokalu.
Lokal mieszkalny – jak go zdefiniować?
Przepisy kc odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Z uwagi jednak na to, że w niniejszym artykule omawiamy problematykę podnajmu mieszkań, nie będziemy w ogóle odnosić się do lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.
Aby lepiej móc zrozumieć tematykę podnajmu mieszkań, warto w pierwszej kolejności wyjaśnić, czym jest lokal mieszkalny. Definicję tego pojęcia znajdziemy w ustawie o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość lub być jedynie częścią budynku. Do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Może to być np. piwnica, komórka lokatorska, strych, garaż czy miejsce postojowe na parkingu.
Nie stanowi natomiast omawianego rodzaju lokalu pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych bądź wypoczynkowych.
Czy małżonek najemcy również jest najemcą?
Najem czy podnajem ma to do siebie, że powstaje na podstawie umowy, gdzie jedną stroną jest wynajmujący, a drugą najemca. Jaki w takim razie status ma małżonek najemcy, który nie brał udziału w podpisywaniu umowy i nie jest jej podmiotem? Na to pytanie odpowiada art. 680[1] kc. Zgodnie z tą normą małżonek najemcy – w każdej sytuacji – jest współnajemcą lokalu bez względu na istniejące między partnerami stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Chodzi tu zatem wyłącznie o instytucję małżeństwa, nie ma przy tym znaczenia, czy istnieje między partnerami wspólność, czy rozdzielność majątkowa. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Małżonek nie musi być zatem stroną umowy, aby mieć prawa i obowiązki najemcy.
Należy pamiętać, że powyższe uprawnienie nie jest zależne od realnych stosunków między partnerami, a tych formalnych, dlatego też konkubinat nie daje prawa do powyższej instytucji. Dodatkowo, gdy do nawiązania najmu doszło w czasie trwania małżeństwa, ale po prawomocnym orzeczeniu separacji małżonków, lokal nie stanie się przedmiotem wspólności najmu. W razie zniesienia separacji sytuacja prawna małżonków w odniesieniu do umowy najmu nie ulegnie zmianie.
Podnajem lokalu mieszkalnego a zgoda wynajmującego
Przepisem wskazującym na możliwość podnajmu jest art. 6882 kc. Przepis ten wskazuje, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Oznacza to, że każdorazowo odstąpienie najętego lokalu lub też jego części (nie zawsze musi chodzić bowiem o całą nieruchomość, może to być równie dobrze 1 pokój) osobie trzeciej na podstawie umowy podnajmu lub bezpłatnego użyczenia, wymaga zgody wynajmującego. Zasada ta nie znajduje miejsca w przypadku gdy podnajemcą lub użytkownikiem będzie osoba, względem której najemcę obciąża obowiązek alimentacyjny.
Bardzo istotne jest tutaj, że przedmiotowa zgoda jest w pełni pozostawiona do swobodnej decyzji wynajmującego. Ten nie musi podawać żadnego uzasadnienia swojego oświadczenia. Tak jak wynajmujący nie musi wskazywać przyczyny odmowy zgody, tak najemca nie ma prawnych możliwości, aby na drodze sądowej odmowę taką kwestionować. Wskazuje się jedynie, że najemca ma prawo do wytoczenia roszczenia o wyrażenie zgody jedynie w przypadku gdy wynajmujący przyrzekł ją pod określonymi warunkami, a warunki te zaistniały, lecz mimo to zgoda ta nie została wydana.
Zgoda lub oświadczenie o jej niewyrażeniu (nie jest prawnie wymagane, brak jednoznacznego wyrażenia zgody poczytuje się jako zakaz podnajmu) może być formułowana w dowolny sposób. Nie zawsze musi być też udzielana z góry (np. w samej umowie), równie dobrze może być wyrażona w umowie podnajmu czy użyczenia lub przedstawiona w oddzielnym oświadczeniu. Prawnie dopuszczalne jest także udzielenie przez wynajmującego zgody już po podnajęciu lokalu lub oddaniu go do bezpłatnego używania.
Podnajem a obowiązek alimentacyjny najemcy
Zdanie drugie art. 6882 kc wskazuje na wyjątek. Mianowicie potrzeba uzyskania zgody od wynajmującego nie zachodzi w wypadku, gdy najemca oddaje lokal do używania lub najmowania osobie, wobec której jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Niestety przepis ten nie jest wystarczająco jednoznaczny, przez co na jego gruncie często dochodzi do problemów interpretacyjnych. Nie wiadomo bowiem, czy osobami, które mogą mieszkać z najemcą, są osoby, którym ustawa daje możliwość dochodzenia alimentów, czy jedynie osoby, wobec których taki obowiązek został orzeczony. Mimo to coraz większa część sądownictwa skłania się wobec tej drugiej linii orzeczniczej. Zgodnie z nią art. 688[2] zd. 2 kc powinien być rozumiany w ten sposób, że obowiązek alimentacyjny musi być skonkretyzowany, nie jedynie potencjalny. Najemca może bowiem oddać najęty lokal do używania innej osobie, tylko gdy takie działanie ma na celu spełnienie ciążącego na nim obowiązku alimentacyjnego, który powinien istnieć (być orzeczony) już w chwili oddawania lokalu uprawnionemu.
Co w sytuacji braku zgody?
Przede wszystkim brak zgody wynajmującego będzie skutkował tym, że zawarta przez najemcę lokalu umowa podnajmu lub bezpłatnego używania będzie nieważna. W takiej sytuacji może także dojść do rozwiązania pierwotnej umowy najmu z winy najemcy, co będzie oznaczało nie tylko brak możliwości zamieszkania w lokalu podnajemcy czy użytkownika, ale również samego najemcy.
Wynajmujący, wypowiadając umowę najmu, może powoływać się na art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto jednak pamiętać, że wypowiedzenie nie może nastąpić w trybie natychmiastowym. Musi zostać zachowany miesięczny termin, licząc go na koniec następnego miesiąca kalendarzowego. Przepis ten dotyczy zarówno umowy najmu zwykłego, okazjonalnego, jak i instytucjonalnego.
Podsumowując, trzeba stwierdzić, że jak najbardziej podnajem lokalu mieszkalnego jest możliwy. Co do zasady potrzebna jest jednak zgoda wynajmującego. Zgoda ta może zostać wyrażona w pierwotnej umowie najmu, w późniejszej umowie podnajmu czy też w oddzielnym oświadczeniu w każdym czasie. Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadków, gdy w wynajmowanym lokalu zamieszka małżonek najemcy lub osoba, wobec której na najemcy ciąży obowiązek alimentacyjny. W każdym innym wypadku podpisanie umowy podnajmu (lub bezpłatnego użytkowania) będzie nieważny. Co więcej, dla najemcy może również oznaczać zakończenie jego stosunku prawnego – wynajmujący ma bowiem prawo wypowiedzieć z nim umowę z winy najemcy.
