Zniesienie współwłasności nieruchomości jest czynnością prawną powodującą zmianę w zakresie własności. Może to być zarówno czynność odpłatna, jak i nieodpłatna. Jak niemalże po dokonaniu każdej czynności prawnej, należy zweryfikować, czy którakolwiek ze stron zniesienia współwłasności nie powinna wypełnić dodatkowego obowiązku, tj. uiszczenia podatku PIT lub podatku od spadków i darowizn. Czy w każdym przypadku należy zapłacić którykolwiek z podatków? Odpowiedź poniżej.
Czym jest zniesienie współwłasności?
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Jak wskazuje Sąd Okręgowy w Sieradzu w postanowieniu z 25 września 2019 roku (I Ca 354/19): „Z definicji współwłasności zawartej w art. 195 kc wynika, że ten stosunek prawnorzeczowy ma trzy podstawowe cechy: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. Określenie, że w wypadku współwłasności prawo własności przysługuje kilku osobom niepodzielnie, oznacza, iż pomimo istnienia takiej współwłasności rzecz nie jest podzielona i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do jej fizycznie określonej części; przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem innych współwłaścicieli. W ramach unormowania zawartego w art. 206 kc nie można racjonalnie wywodzić uprawnienia współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej »w granicach udziału« lub »ponad udział«; współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z nich doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Dopóki współwłaściciele korzystają ze wspólnej rzeczy zgodnie z ich wolą wyrażoną nawet w sposób konkludentny, dopóty ich współposiadanie i korzystanie z rzeczy nie narusza art. 206 kc. Do naruszenia tego przepisu nie dochodzi zatem, gdy jeden ze współwłaścicieli zrezygnował z uprawnienia do korzystania rzeczy wspólnej na rzecz innego lub innych współwłaścicieli”.
Współwłasność może wynikać z różnorodnych źródeł. Wchodzą tu w grę zarówno zachowania celowe, jak i przypadkowe, niezależne od woli przyszłych współwłaścicieli. Do najważniejszych źródeł współwłasności należą:
- przepisy ustawy, np. o nabyciu własności w drodze zasiedzenia, jeśli kilka osób zasiedziało własność rzeczy (art. 172 i nast. kc), o połączeniu lub pomieszaniu (art. 193 § 1 kc), o spadkobraniu (w przypadku, gdy jest kilku spadkobierców albo zapisobierców),
- czynności prawne: umowy, np. kupno rzeczy przez kilka osób oraz czynności jednostronne (np. przyrzeczenie publiczne nagrody rzeczowej, do której nabędzie prawo kilka osób),
- orzeczenie sądowe, np. gdy w postanowieniu o zniesieniu współwłasności sąd przyznaje rzecz kilku współwłaścicielom.
W myśl art. 210 kc każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat; przedłużenie można ponowić.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.
W tym przypadku należy rozróżnić odpłatne zniesienie współwłasności oraz nieodpłatne zniesienie współwłasności. Strony mogą zgodnie ustalić, że zniesienie współwłasności może nastąpić nieodpłatnie.
Odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek PIT
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłami przychodów są między innymi odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Przykład 1.
W 2018 roku pan Jan nabył wspólnie z osobą niespokrewnioną – panią Janiną – lokal mieszkalny wraz z garażem. W 2019 roku został podpisany akt notarialny, który znosił przysługującą współwłasność lokalu mieszkalnego i garażu w ten sposób, że prawo własności przysługiwało wyłącznie pani Janinie. Na rzecz pana Jana została dokonana spłata w wysokości 250 000 zł. Wysokość spłaty jest uzupełnieniem w ramach wzajemnych rozliczeń do ogólnej wartości przedmiotu umowy w udziale, który na niego przypadał.
Zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego za spłatą między panem Janem a panią Janiną, w którego wyniku pan Jan Kowalski przeniósł na współwłaściciela swój udział w lokalu mieszkalnym, stanowi dla niego odpłatne zbycie tego udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. W zamian za przeniesienie prawa własności do udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w 2018 roku pan Jan otrzymał określoną sumę środków pieniężnych – spłatę. W konsekwencji przedmiotowe zbycie stanowi źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek PIT oraz podatek od spadków i darowizn
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, między innymi tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
W związku z tym na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT przepisów tejże ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.
A więc nieodpłatne zniesienie wspólności praw majątkowych, takich jak użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy wierzytelności, podlega podatkowi od spadków i darowizn.
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
W przypadku tego podatku istnieje możliwość uniknięcia jego zapłaty, o ile spełniony zostanie jeden warunek – przynależność do I grupy podatkowej. Według art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Do I grupy podatkowej zaliczamy małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.
Przykład 2.
Pan Jan nabył wraz z synem w 2020 roku nieruchomość za 100 000 zł. W 2022 roku doszło do zniesienia współwłasności, które miało charakter nieodpłatny i jedynym właścicielem stał się syn. Po stronie pana Jana nie występuje przychód, który podlegałby opodatkowaniu, natomiast syn jako osoba z I grupy podatkowej będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn.
Tym samym wskazać należy, że w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności co do zasady podlega to podatkowi od spadków i darowizn, jednakże istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku, o ile nabywca zalicza się do I grupy podatkowej.
