Podstawowym celem każdego biura nieruchomości jest pomoc w obrocie różnego rodzaju nieruchomościami (gruntowymi, budynkowymi oraz lokalowymi). Biuro nieruchomości świadczy swoje usługi oczywiście odpłatnie, czy to jednak oznacza, że musi mieć ważną licencję?
Czym jest biuro nieruchomości?
Biuro nieruchomości jest przedsiębiorstwem, które może wykonywać działalność gospodarczą w każdej prawnie dozwolonej formie. Tym samym możliwe jest jego prowadzenie zarówno w ramach działalności jednoosobowej, jak i spółki cywilnej lub każdej spółki prawa handlowego.
Biuro nieruchomości zajmuje się transakcjami związanymi ze sprzedażą nieruchomości, zarówno tych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Opiera się na działaniach połączonych z pośrednictwem pomiędzy sprzedającym a potencjalnym nabywcą nieruchomości. W praktyce aktywności jego pracowników sprowadzają się do wyszukiwania ofert sprzedaży na rynku oraz dostosowywania ich do potrzeb sprzedawcy i kupującego. Biuro nieruchomości ma za zadanie załatwiać wszelkie formalności związane z wyszukiwaniem nowego właściciela nieruchomości oraz finalizacją całej transakcji sprzedaży, wliczając w to także załatwienie właściwego notariusza, który sporządzi stosowną umowę.
Biuro nieruchomości a wymagane licencje
Pod pojęciem „licencji” kryje się dokument zawierający pozwolenie na dokonywanie określonej czynności prawnej lub wykonywanie oznaczonej działalności. Licencje pojawiają się bardzo często na gruncie prawa autorskiego, tzw. licencje do wykorzystywania cudzych utworów. Licencje gospodarcze w swym kształcie są zbliżone do koncesji oraz zezwoleń. Spotkamy je najczęściej przy krajowych i międzynarodowych przewozach taksówkarskich, wykonywaniu zawodu syndyka oraz wykonywaniu przewozów kolejowych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego biuro nieruchomości może zostać założone przez każdego. Ustawodawca nie wymaga w tym zakresie posiadania jakiejkolwiek licencji, pozwolenia lub koncesji. Oczywiście konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej w jednej z wielu dopuszczalnych form prawnych. To z kolei powoduje, że przedsiębiorca musi uzyskać wpis do CEiDG albo KRS – dopiero od tego momentu biuro nieruchomości będzie mogło rozpocząć legalnie prowadzenie całej działalności.
Biuro nieruchomości może być prowadzone zarówno przez wyłącznie jedną osobę, jak również posiadać nieograniczoną liczbę pracowników. Decydujące znaczenie w tym zakresie ma tylko wola założyciela. Co ciekawe, jeszcze do 2014 roku pośrednik nieruchomości musiał mieć kierunkowe wykształcenie albo zdobyć licencję, która pozwalała mu na wykonywanie tego zawodu. Obecnie takie wymogi już nie istnieją, choć co jakiś czas pojawiają się propozycje powrotu do tego typu rozwiązań.
Pośrednik nieruchomości powinien załatwiać wszelkie formalności związane z przenoszeniem prawa własności określonej nieruchomości. W tym celu został wyposażony przez ustawodawcę w pewne kluczowe kompetencje, wśród których na czoło wysuwa się prawo wglądu do:
- ksiąg wieczystych;
- katastru nieruchomości;
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
- tabel taksacyjnych i map taksacyjnych;
- miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- rejestrów cen i wartości nieruchomości;
- rejestrów osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności lokalu;
- ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego;
- świadectw charakterystyki energetycznej.
Wgląd do ww. rejestrów odbywa się na podstawie umowy pośrednictwa zawieranej pomiędzy pośrednikiem a klientem, który jest właścicielem określonej nieruchomości lub posiada do niej inne prawo rzeczowe.
Jak założyć biuro nieruchomości?
Założenie biura nieruchomości nie jest skomplikowane, choć niewątpliwie wymaga posiadania pewnych środków finansowych. Przyszły przedsiębiorca sam decyduje o tym, jak duża będzie jego działalność i czy będzie zatrudniał u siebie pracowników. Jak wspomniano wcześniej, biuro nieruchomości może być założone w każdej prawnie dostępnej formie w Polsce. Powoduje to konieczność przejścia przez procedurę rejestracyjną w CEiDG albo KRS, co wiąże się oczywiście z obowiązkiem ponoszenia odpowiednich opłat administracyjnych, a niekiedy także i wizytą w kancelarii notarialnej.
Przed zainicjowaniem procesu rejestracyjnego konieczne jest wcześniejsze zebranie odpowiednich środków finansowych na rozruch i początkową działalność biura – co do zasady przedsiębiorca będzie zobligowany do odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, a także zaliczek na podatek dochodowy. Równie istotne jest znalezienie lokalu, w którym znajdować się będzie siedziba nowego biura. Co prawda przepisy nie zabraniają w tym zakresie prowadzenia omawianej działalności w prywatnym mieszkaniu właściciela, jednak takie rozwiązanie jest stosowane niezwykle rzadko. Biura nieruchomości posiadają więc swoje odrębne lokale.
Właściciel biura nieruchomości musi bezwzględnie pamiętać o ubezpieczeniu OC. Obrót nieruchomościami dotyczy sporych kwot pieniężnych, więc w przypadku błędu po stronie pośrednika i szkody, którą w ten sposób wywołał, biuro będzie mogło spokojnie uregulować swoje zobowiązanie względem poszkodowanego.
Kolejnym krokiem przy zakładaniu biura nieruchomości jest wybór formy opodatkowania. Przedsiębiorca może w tym zakresie skorzystać z podatku liniowego albo wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych. Biuro musi zadbać także o swoją księgowość oraz obsługę prawną – czynności podejmowane w ramach pośrednictwa nieruchomościami są jednymi z bardziej sformalizowanych i nierzadko wymagają uzyskiwania odpowiednich zezwoleń administracyjnych. Przedsiębiorca musi także pamiętać o archiwizacji wszystkich dokumentów związanych z dokonywanymi transakcjami. Oczywiście biuro nieruchomości może samodzielnie zajmować się kwestiami księgowymi oraz prawnymi, szczególnie gdy jego właściciel posiada wykształcenie lub doświadczenie w tym zakresie. Dopuszczalne jest także zatrudnienie odpowiednich fachowców lub korzystanie z zewnętrznej pomocy (biur księgowych lub kancelarii prawnych).
W tym miejscu warto podkreślić, że biuro nieruchomości nie może współpracować z jakąkolwiek kancelarią notarialną i kierować swoich klientów do jednego notariusza. Zgodnie z obowiązującymi przepisami klienci mają prawo wyboru dowolnego notariusza w całym kraju. Niestety biura nieruchomości i pośrednicy bardzo często zapominają o tej ważnej zasadzie i przy finalizacji sprzedaży nieruchomości niejako przymuszają swoich klientów do wizyty w konkretnie wskazanej kancelarii notarialnej. Klient ma zawsze prawo odmowy wyboru notariusza wskazanego przez biuro, warto w tym zakresie samodzielnie poszukać kancelarii, która zaoferuje być może korzystniejsze warunki sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego całą transakcję.
Podsumowując, biuro nieruchomości nie musi posiadać żadnej licencji, koncesji czy zezwolenia, aby legalnie wykonywać swoją działalność. Co więcej, dokumenty takie nie są również obecnie wymagane od pośredników nieruchomości. Jedynym wymogiem stawianym w tym zakresie jest oficjalne prowadzenie działalności gospodarczej, a więc uzyskanie wpisu do CEiDG albo KRS.
