W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i będących właścicielami nieruchomości możliwe jest wykorzystywanie takich składników majątku albo do celów firmowych, albo do celów prywatnych. W rezultacie, w zależności od okoliczności, zastosowanie mogą znaleźć różne stawki podatku od nieruchomości. W poniższym artykule przeanalizujemy, wycofanie nieruchomości z firmy a podatek od nieruchomości, czy powstaje wówczas zobowiązanie do zapłaty?
Zakres przedmiotowy podatku od nieruchomości
W przypadku budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej ustawodawca przewidział wyższe stawki podatku od nieruchomości.
Wyjaśnienie powyższego pojęcia ma miejsce w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie możemy przeczytać, że za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle, które posiada przedsiębiorca lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą z zastrzeżeniem ust. 2a.
Powyższy przepis należy jednak interpretować w ten sposób, że nieruchomości związane z działalnością gospodarczą to takie, które są lub potencjalnie mogą być wykorzystywane w celach firmowych.
Sądy administracyjne wskazują, że można w sposób automatyczny opodatkowywać nieruchomości, które posiadają przedsiębiorcy, ponieważ przedsiębiorca będący osobą fizyczną może występować w 2 rolach: jako osoba prywatna i jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Przede wszystkim należy wskazać na treść wyroku TK z 24 lutego 2021 roku (SK 39/19), gdzie możemy przeczytać, że przywołany art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy rozumiany w ten sposób, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę bądź inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, jest niezgodny z Konstytucją.
W tym miejscu warto podkreślić, że stanowisko prezentowane w orzeczeniu TK dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych posiadających status podatnika podatku od nieruchomości (wyrok NSA z 29 marca 2022 roku, III FSK 4085/21).
Reasumując, możemy zatem wskazać, że za związane z działalnością gospodarczą można uznać nieruchomości, które posiada przedsiębiorca oraz jednocześnie:
- wchodzą one w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa, w szczególności, gdy podatnik ujął te składniki majątkowe w prowadzonej ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, lub
- przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, lub
- nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, tzn.:
- są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, albo
- mogą być potencjalnie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przy czym poprzez możliwość wykorzystania w działalności gospodarczej należy rozumieć sytuację, w której przedsiębiorca podejmuje i realizuje zachowania kwalifikowane w obrębie przedmiotu opodatkowania jako czynności mające na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, związane z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności.
Ujęcie nieruchomości w prowadzonej przez osobę fizyczną ewidencji środków trwałych lub dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, lub zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących nieruchomości przesądza o jej gospodarczym przeznaczeniu. Jednakże nie są to jedyne kryteria decydujące o takiej kwalifikacji np. gruntu czy budynku. Do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zaliczone powinny być również te grunty lub budynki, które przejściowo nie są wykorzystywane przez podatnika w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, ale ich cechy oraz rodzaj prowadzonej działalności powoduje, że mogą być one wykorzystywane na ten cel.
Wycofanie nieruchomości z firmy a podatek od nieruchomości
Osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą może podjąć decyzję o wycofaniu nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego.
Z uwagi na fakt, że w żaden sposób nie zmienia się właściciel nieruchomości, taka czynność jest neutralna podatkowo.
Zdarzenie to może jednak wywoływać określone skutki w zakresie podatku od nieruchomości, o ile wycofanie powoduje trwałe przerwanie związku nieruchomości z działalnością gospodarczą.
Co jednak istotne, musi to być trwałe wycofanie uzasadnione przesłankami materialnymi (dotyczącymi stanu faktycznego), a nie formalnymi. Jak bowiem możemy przeczytać w wyroku WSA we Wrocławiu z 29 czerwca 2017 roku (I SA/Wr 327/17), do przyjęcia, że nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą, jako majątek prywatny przedsiębiorcy, nie jest wystarczające wykreślenie tej nieruchomości z ewidencji środków trwałych firmy. Konieczne jest wykazanie, że nieruchomość ta jest faktycznie wykorzystywana na potrzeby osobiste przedsiębiorcy.
W rezultacie, jeżeli podatnik wykreśli nieruchomość z ewidencji środków trwałych, jednakże nadal będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej, to nie można przyjąć, że doszło do trwałej zmiany przeznaczenia. W takim wypadku zmiana stawek podatkowych podatku od nieruchomości jest nieuzasadniona.
W sytuacji, gdy wystąpiły okoliczności uzasadniające konieczność wydania decyzji zmieniającej wysokość podatku od nieruchomości, podatnik powinien wystąpić o nią, wskazując okoliczności uzasadniające tę zmianę. Uprawnienie takie przysługuje do momentu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego.
W przypadku trwałego wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej zachodzą okoliczności wpływające na wielkość podatku od nieruchomości. Podatnik ma obowiązek złożyć w takim przypadku aktualizację informacji IN-1 w terminie 14 dni, licząc od dnia zaistnienia tego zdarzenia.
Organ podatkowy zobligowany jest w takim przypadku do wydania nowej decyzji ustalającej wysokość podatku od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu zaistnienia zdarzenia.
Przykład 1.
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą 1 lipca wykreśliła nieruchomość z ewidencji ŚT i trwale wycofała ją z działalności gospodarczej, przeznaczając wyłącznie na potrzeby prywatne. Zmieniono status nieruchomości, co spowodowało, że nawet potencjalnie nie może ona być wykorzystywana w działalności gospodarczej. Od 1 sierpnia obowiązywać będzie nowa (niższa) stawka podatku od nieruchomości. Do 15 lipca właściciel powinien przesłać aktualizację informacji IN-1.
Przechodząc do podsumowania, możemy zatem wskazać, że wycofanie nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego może mieć wpływ na wysokość podatku od nieruchomości, przy czym należy pamiętać, że nie chodzi tutaj jedynie o czynność formalną, lecz o faktyczne trwałe wyłączenie nieruchomości z działalności gospodarczej.
