Definicja budynku w podatku od nieruchomości – nowe zasady 2025

Każdy właściciel nieruchomości, nieważne czy chodzi o mieszkanie, dom, czy grunt, musi rozliczyć się z urzędem gminy (miasta) z podatku od nieruchomości. Obciążone daniną mogą być również działki i budowle w trakcie realizacji inwestycji. Zasady naliczania podatku są dosyć zawiłe. Nie bierze się pod uwagę jedynie wielkości nieruchomości, ale również jej rodzaj, a także to, czy użytkowana jest ona do celów prywatnych, czy firmowych. To zaś sprawia, że istotne znaczenie dla podatku od nieruchomości ma definicja budynku i budowli. Poniżej zatem omawiamy aktualne rozumienie tych pojęć w kontekście podatku od nieruchomości, z uwzględnieniem nowych definicji.

Podatek od nieruchomości – ogólne zasady

Podatek od nieruchomości obarcza każdego, kto posiada nieruchomości – zarówno grunty, jak i obiekty budowlane. Opodatkowane są nieruchomości prywatne i te posiadane przez przedsiębiorcę. W tym drugim przypadku jednak stawki są o wiele wyższe (więcej na ten temat można przeczytać w artykule: Podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza – co na to przepisy?).

Podatek od nieruchomości został uregulowany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Jak czytamy już w art. 2 ustawy, opodatkowaniu podlegają:

• grunty,
• budynki lub ich części,
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jednocześnie podatkiem od nieruchomości nie zostały obciążone użytki rolne (grunty rolne) oraz lasy, z wyjątkiem obszarów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dla potrzeb podatku od nieruchomości ustawodawca nie stworzył odrębnych definicji pojęć, odwoływał się jedynie do przepisów prawa budowlanego. Wyjątek stanowią jednak definicje „budynku” i „budowli”, które zostały wprowadzone 1 stycznia 2025 roku. Teraz ustawa dokładnie opisuje, czym są te obiekty.

Po co zmiany w słowniku ustawowym?

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych powstała w 1991 roku. Do tej pory prawodawca posługiwał się odesłaniami do Prawa Budowlanego i wszystko jakoś działało. Jednak w 2023 roku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że dotychczasowe odesłania do Prawa Budowlanego naruszają zasadę określoności przepisów podatkowych (por. wyrok TK z 4 lipca 2023 roku, sygn. akt: sygn. SK 14/21). W związku z tym należało wprowadzić nowe definicje opisowe na użytek organów ściągających daniny lokalne. Ustawodawca dokonał nowelizacji przepisów i od 2025 roku obowiązują nowe, samodzielne definicje.

Nowa definicja budynku w podatku od nieruchomości

Jak czytamy w art. 1a ust. 1 pkt 1) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynek to: „obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność”.

Zgodnie z powyższą definicją, aby móc mówić o budynku, dany obiekt musi:

1. być trwale związany z gruntem,
2. mieć fundamenty,
3. mieć dach,
4. wydzielać przestrzeń przy pomocy przegród budowlanych.

W stosunku do poprzedniego stanu prawnego powyższa definicja została doprecyzowana i przypisana bezpośrednio do procedury egzekwowania podatku od nieruchomości (oraz innych opłat lokalnych). Spełnienie wszystkich 4 wymienionych przesłanek jest konieczne, aby inwestycja została uznana za budynek w rozumieniu podatkowym. Zatem obiekty w trakcie budowy, które nie mają jeszcze wszystkich wspomnianych elementów (np. dachu), nie mogą zostać obciążone podatkiem od nieruchomości jako budynek.

Właściciele magazynów mogą mieć problem

Definicja budynku w miarę dokładnie wskazuje, jakie obiekty należy uznawać za budynek. Przepis normujący to zagadnienie ma jednak w sobie dodatkowy zapis dotyczący magazynów. Wyłącza on spod pojęcia „budynku” obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, ciekłe lub gazowe, gdzie podstawowym parametrem jest pojemność. Nie oznacza to jednak, że właściciele magazynów nie będą musieli płacić podatku od nieruchomości – wręcz przeciwnie, mogą go płacić w jeszcze większych kwotach. Jeżeli nie będzie można tych obiektów rozliczać, biorąc pod uwagę powierzchnię użytkową, to trzeba będzie opodatkować je od ich wartości. W wielu przypadkach będzie to mniej korzystne niż wcześniej.

Definicja budowli w podatku od nieruchomości

W przeciwieństwie do budynku budowla otrzymała niespotykanie rozbudowaną definicję. W pkt 2 art. 1a ust. 1 ustawy czytamy bowiem, że budowla to:

1. obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy (chodzi tu m.in. o stadiony, amfiteatry, hale technologiczne, przejścia dla pieszych, wiaty, przystanie, sztuczne wyspy, drogi, mosty, wiadukty), wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem;
2. elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych;
3. urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w pkt. 1, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem;
4. urządzenie techniczne inne niż wymienione w pkt. 1-3 – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych;
5. fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Czy budynek w trakcie budowy podlega pod podatek od nieruchomości?

Proces budowy kończy się wraz z uzyskaniem decyzji o możliwości użytkowania budynku. Czy jednak taka decyzja ma jakikolwiek wpływ na opodatkowanie podatkiem od nieruchomości? Ma, ponieważ rozpoczęcie użytkowania budynku może być datą, od której naliczany zostanie podatek. Nie jest to jednak zasada. Równie dobrze budynek nieoddany jeszcze do użytkowania może zostać obciążony omawianą daniną, jeżeli podatnik rzeczywiście rozpoczął jego użytkowanie.

Zatem dla podatku od nieruchomości ważne jest to, czy budynek jest faktycznie użytkowany oraz, czy dany obiekt spełnia wymogi stawiane przed budynkiem, tj. czy ma:

• fundamenty,
• ściany,
• dach

– zapewniające użytkowanie budynku.

Powyższe potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którym na podstawie definicji budynku za budynek należy uważać budowlę, która wystarczy, że będzie miała dach, ściany oraz fundamenty (zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych). Nie musi mieć okien, drzwi czy schodów itp. i nie musi być oddana do użytku. Jeżeli budynek jeszcze niewykończony zostanie użytkowany, to konieczna staje się zapłata podatku ustalanego od całości budynku, począwszy od początku roku następnego, co oznacza, że podatkiem objęta będzie również część jeszcze niewykończona lub nieprzekazana do użytkowania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 25 lutego 2015 roku, sygn. akt: I SA/Gl 807/14). Dla obowiązku zapłaty podatku bez znaczenia jest fakt, że w budynku trwają jeszcze prace budowlane wykończeniowe i budynek jeszcze w całości nie został oddany do użytkowania. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstaje już po spełnieniu 2 kryteriów, tj. 1) budynek już powstał oraz 2) budynek jest już użytkowany (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 20 grudnia 2017 roku, sygn. akt: I SA/Rz 676/17).

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Ustawa w art. 6 ust. nieco enigmatycznie ustanawia, że obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Okolicznościami takimi najczęściej jest po prostu zakup nieruchomości. Jeżeli zatem dokonamy zakupu gruntu 14 marca, to obowiązek powstanie dopiero 1 kwietnia.

Powyższa zasada w zasadzie dotyczy gruntów, ponieważ w przypadku budynków i budowli prawodawca przewidział wyjątek. Otóż w tym wypadku, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku, obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli, albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Przykład 1.

Pan Jan wprowadził się do wykończonego domu, którego jednak nie oddał jeszcze do użytkowania 24 maja 2025 roku. W jego wypadku, tj. w sytuacji faktycznego użytkowania budynku, powstaje obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości. Obowiązek podatkowy wobec pana Jana powstanie 1 stycznia 2026 roku.

Wprowadzenie nowych ustawowych definicji budynku i budowli w podatku od nieruchomości ma na celu ujednolicenie interpretacji i ograniczenie sporów z organami podatkowymi. Jednocześnie znowelizowane przepisy nakładają na podatników obowiązek precyzyjnej oceny tego, czy dany obiekt spełnia kryteria ustawowe. Kluczowe znaczenie ma również moment powstania obowiązku podatkowego, który uzależniony jest od zakończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania obiektu. Prawidłowe zakwalifikowanie obiektu oraz terminowe zgłoszenie mają istotne znaczenie i należy o tym pamiętać – w przeciwnym wypadku właściciel nieruchomości może narazić się na odsetki od zaległości podatkowych, a także sankcje administracyjne.