Zasiedzenie nieruchomości – jak liczyć okres zasiedzenia?

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego umożliwiającą nabycie m.in. własności nieruchomości bez posiadania wcześniej tytułu prawnego do dysponowania nią. Kwestia okresu zasiedzenia różnicuje się w zależności od dobrej lub złej woli zasiadającego nieruchomość i jego świadomości co do stanu prawnego nieruchomości. Jak zatem prawidłowo wyliczyć okres zasiedzenia, kiedy ma miejsce zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości a okresy zasiedzenia

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy (lub niektórych innych praw) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem i bierności właściciela. Jednocześnie dotychczasowy właściciel traci prawo własności. Funkcją zasiedzenia jest dostosowanie, pod pewnymi warunkami, stanu prawnego do układu stosunków faktycznych i ustabilizowanie stosunków prawnych. Przedmiotem posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia przez zasiedzenie są tylko rzeczy materialne w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego, które mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego i indywidualnego posiadania (nieruchomości i ruchomości).

Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Jeżeli jednak posiadacz nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze, wówczas nabywa on własność nieruchomości po upływie 30 lat – art. 172 § 2 kc.

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego przez nieuprawnionego posiadacza na skutek długotrwałego posiadania (art. 172 § 1, art. 292 kc). Do przesłanek tego nabycia należą samoistne posiadanie i upływ czasu. Skutek nabycia prawa podmiotowego przez zasiedzenie następuje ex lege, ma charakter pierwotny, nie wymaga orzeczenia sądu.

Charakter wiary, czyli świadomość braku tytułu prawnego do wykonywanego przez kogoś posiadania bada się tylko w przypadku gdy osoba posiadająca sporną nieruchomość jest posiadaczem samoistnym, gdyż tylko taki rodzaj posiadania może stanowić przesłankę nabycia przez zasiedzenie.

Dobra wiara i będąca jej przeciwieństwem zła wiara pełnią tę samą funkcję (zapewnienie bezpieczeństwa obrotu) we wszystkich stosunkach prawnorzeczowych, nie ma więc podstaw, by tym instytucjom przypisywać różne znaczenie, w zależności od tego, z jaką wiążą się czynnością prawną czy też faktyczną. Oznacza to, że rozumienie pojęcia dobrej wiary powinno być tożsame zarówno przy ocenie spełnienia przesłanek np. zasiedzenia nieruchomości, jak i przy ocenie spełnienia przesłanek roszczenia o zwrot nakładów z art. 226 kc i następne oraz art. 231 kc.

Dobrą wiarę samoistnego posiadania cechuje błędne, chociaż w danych okolicznościach usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności rzeczy. Wyłącza ją niedbalstwo, czyli wiedza o okolicznościach, które u każdego przeciętnego człowieka powinny budzić poważne wątpliwości i uzasadnione podejrzenia, że prawo własności mu nie przysługuje. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może stać się posiadaczem w złej wierze z chwilą, gdy poziom wątpliwości przekroczy możliwość usprawiedliwienia błędu. W każdym przypadku o takiej zmianie muszą decydować konkretne okoliczności. Do obalenia domniemania nie jest wystarczające wykazanie, że dobra wiara budzi wątpliwości, ale konieczne jest udowodnienie istnienia złej wiary. Jeżeli posiadacz samoistny wiedział, że nie ma tytułu prawnego do rzeczy i mógł się dowiedzieć o niezgodności władania z rzeczywistym stanem prawnym, to dowód przeprowadzony na taką okoliczność obala domniemanie wynikające z art. 7 kc.

Z kolei w złej wierze jest ten, kto, powołując się na przysługujące mu prawo, wie, że prawo to mu nie przysługuje albo ten, kto wprawdzie nie ma świadomości, co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Tym samym dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa.

Jak już wcześniej wskazaliśmy, nabycie własności w drodze zasiedzenia zależy od spełnienia 2 przesłanek:

1. władania nieruchomością w charakterze posiadacza samoistnego, oraz
2. upływu ustawowego terminu zasiedzenia.

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel, a art. 339 kc wprowadza domniemanie posiadania samoistnego.

O samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym, tj. zachowanie posiadacza dostrzegalne dla innych osób, za pomocą którego posiadacz demonstruje swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad rzeczą dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzeniu posesji, pokryciu kosztów remontu lub modernizacji budynku. Innymi słowy, posiadacz nieruchomości zachowuje się tak, jakby był faktycznym i prawnym jej właścicielem.

Liczenie terminu przedawnienia

Jeżeli chodzi o okres zasiedzenia, to kc rozróżnia 2 przedziały czasowe odnośnie do zasiedzenia nieruchomości:

1. 20 lat – w przypadku posiadania nieruchomości w dobrej wierze – posiadacz jest przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność;
2. 30 lat – w przypadku posiadania nieruchomości w złej wierze – posiadacz nieruchomości wie, że prawo własności mu nie przysługuje, ale włada nieruchomością.

Termin zasiedzenia powinien być liczony zgodnie z art. 112 kc. Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jednakże przy obliczaniu wieku osoby fizycznej termin upływa z początkiem ostatniego dnia.

Przykład 1.

Pan Jan objął w posiadanie samoistnie nieruchomość gruntową sąsiadującą z jego działką 31 grudnia 1992 roku. Wiedział, że nieruchomość nie jest jego własnością, ale od tego dnia korzystał z nieruchomości jak właściciel – uiszczał podatek od nieruchomości, kosił trawę, dokonywał nasadzeń oraz bieżących napraw ogrodzenia. Właściciel nieruchomości nie interesował się nią. W związku z tym, że pan Jan wiedział, że nieruchomość nie stanowi jego własności, okres zasiedzenia wynosi 30 lat i upłynie 31 grudnia 2022 roku. 

Przykład 2.

Pan Jan jest właścicielem gruntu ornego od 31 grudnia 1992 roku (data zakupu). Od tego dnia niezmiennie uprawia grunt, dokonuje zasiewów, zbiera plony. W 2020 roku mężczyzna dostał pismo wskazujące, że uprawia nie tylko swój grunt, ale zajął on również pas gruntu o szerokości 5 metrów działki sąsiada. Pan Jan wskazał, że nabył nieruchomość 31 grudnia 1992 roku i uprawia ją w taki sposób jak poprzedni właściciel, w tych samych granicach. Tym samym pan Jan posiadał część nieruchomości sąsiada w dobrej wierze od 31 grudnia 1992 roku, a więc okres zasiedzenia upłynął 31 grudnia 2012 roku. 

Zgodnie z art. 176 § 1 kc, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Tym samym, jeżeli w toku okresu zasiedzenia nastąpiła zmiana posiadacza, nowy posiadacz może zaliczyć okres posiadania poprzednika do wykazania zasiedzenia nieruchomości.

Oczywiście warto pamiętać, że zgodnie z art. 123 § 1 kc bieg przedawnienia przerywa się:

1. przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw bądź egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia, lub zaspokojenia, lub zabezpieczenia roszczenia;
2. przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
3. przez wszczęcie mediacji.