Poradnik Przedsiębiorcy

Wzór-umowa najmu lokalu mieszkalnego z omówieniem

Zgodnie z polskim prawem cywilnym (art. 659-692 KC), umowa najmu (tu: lokalu mieszkalnego), zobowiązuje wynajmującego na wskazany okres (oznaczony lub nie) oddać przedmiot najmu do użytkowania najemcy w zamian za płacony przez niego (najemcę) czynsz.

Pobierz darmowy wzór umowy najmu w formacie pdf i docx! 

Do pobrania:

pdf
Wzór umowy najmu lokalu.pdf druk do ręcznego wypełnienia
doc
Wzór umowy najmu lokalu.doc edytowanie, wydrukowanie, zapisywanie

Obligatoryjne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego

W umowie sporządzanej na potrzeby najmu (w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron) muszą się znaleźć:

  • miejsce i data jej zawarcia,
  • określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości),
  • dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie,
  • wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji (kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów, itp),
  • czas trwania umowy,
  • warunki wypowiedzenia umowy,
  • prawa i obowiązki stron umowy (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w budowie),
  • podpisy stron.

Dodatkowe elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego

Umowa taka może ponadto zawierać:

  • informację o dodatkowych nakładach, ponoszonych przez najemcę i sposobie ich rozliczania,
  • informację o kaucji i jej wysokości,
  • warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego,
  • wykaz lokatorów,
  • wykaz załączników.

Opis lokalu mieszkalnego - dlaczego tak ważny?

Mieszkania przeznaczone do wynajęcia nieczęsto są w stanie idealnym. Najczęściej ich stan jest dobry - umożliwiający natychmiastowe oddanie do użytkowania najemcy, ale nie doskonały. Ponieważ umowie najmu lokalu mieszkalnego podlega nie tylko lokal, ale również jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne -  warto przed podpisaniem umowy dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegółowy protokół odbioru. Dotyczy to również kondycji technicznej lokalu - jeśli na ścianach widnieją plamy pleśni, parkiet jest odkształcony z niewiadomych przyczyn, warto przynajmniej spisać istniejące wady jeszcze przed wynajęciem, jeśli wynajmujący nie wyrazi zainteresowania usunięciem usterek. Konsekwencje zaniedbania w tym obszarze mogą prowadzić do poniesienia przez najemcę kosztów napraw lub konserwacji, ponieważ zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 681) to właśnie na nim spoczywa obowiązek bieżącej konserwacji przedmiotu najmu.

Kto opłaca media?

Niezwykle ważną kwestią jest ustalenie (i zapisanie w umowie) rozliczania opłat za tzw. media. W ich skład wchodzi zużycie energii elektrycznej i wody, wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, opłaty abonamentowe za telewizję, telefon i Internet itp. Najpowszechniejszą procedurą jest ustalenie opłaty stałej wartości czynszu, powiększanej co miesiąc o opłaty za media. Wówczas spółdzielnia (lub wynajmujący) dostarcza komplet wykazów o zużyciu, wraz z kwotami wymagającymi zapłaty. Usługi dotyczące telefonu, telewizji i dostępu do Internetu bywają zapewnione przez wynajmującego (ma on wtedy podpisane umowy imiennie na siebie) i, bez sporządzania cesji, udostępnia je za opłatą najemcy. Częściej jednak dotyczy to tylko opłat za Internet, który jest niejako przypisany do lokalu. Zorganizowanie i opłacanie usług związanych z telewizją i telefonem (w większości komórkowy) spoczywają już na najemcy, gdyż w razie zmiany miejsca zamieszkania, może “przenieść” te usługi ze sobą, w przeciwieństwie do Internetu. Celem zabezpieczenia się przed zaleganiem najemcy z opłatami za media, które muszą być przecież uiszczane na bieżąco, wynajmujący może zawrzeć w umowie klauzulę o potrącaniu kwot niezbędnych do pokrycia rachunków mediowych z zabezpieczenia na poczet niespłacanych należności (wcześniej oczywiście wzywając najemcę do spłaty). Można również zastrzec możliwość naliczania odsetek za każdy dzień zwłoki.

Sporna piwnica

Istotna jest też piwnica - nie jest ona częścią lokalu mieszkalnego, ale wiążą się z nią opłaty wynikające bezpośrednio z metrażu mieszkania. Aby uniknąć sporu o wielkość opłat należy, w oparciu o akt notarialny wynajmowanego mieszkania, sporządzić w umowie dokładny zapis odnośnie lokalu mieszkalnego - jego powierzchni użytkowej oraz wskazać charakter korzystania z piwnicy - czy korzysta się z niej na zasadach powierzchni współdzielonej, czy może jest ona pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy. Wiele sporów w tej kwestii miało bowiem swój finał w sądzie, gdy wynajmujący lub deweloper zawyżał powierzchnię wynajmowanego mieszkania o metraż piwnicy, podwyższając tym samym czynsz. Jeśli w umowie unika się sformułowania “powierzchni użytkowej”, występuje za to powierzchnia lokalu/mieszkalna/wewnętrzna, warto przyjrzeć się zapisowi w akcie notarialnym.

Trwałe ulepszenia lokalu mieszkalnego

Najemca może inwestować w wynajęte mieszkanie na dwa sposoby - może je remontować lub ulepszać. Co jest remontem, a co ulepszeniem i dlaczego ma to znaczenie? Otóż koszty poniesione na rzecz ulepszeń mogą być najemcy zwrócone.

  1. Remontem jest każde odtworzenie wartości użytkowej budynku.

  2. Ulepszeniem jest każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Wymiana starych okien skrzynkowych na zwykłe nowe z powodu nieszczelności będzie remontem, pomimo powstałego udogodnienia w postaci szczelności. Natomiast wymiana starych okien na nowoczesne z zespolonymi szybami i systemem odprowadzenia powietrza będzie ulepszeniem. Nowe, specjalistyczne okna zwiększą bowiem wartość samego lokalu.

Art. 676 KC mówi, że w chwili oddania przedmiotu najmu, wynajmujący może zachować ulepszenia wprowadzone przez najemcę, albo może kazać je usunąć, przywracając lokal do stanu poprzedniego. Decydując się na pozostawienie ulepszeń wynajmujący zobowiązuje się pokryć koszty poniesione przez najemcę na ich rzecz. Nie będą to jednak kwoty wykazane na dowodach zakupu, ale ich obecna wartość. Z perspektywy najemcy warto uzyskać od wynajmującego pisemną zgodę przed dokonaniem ulepszeń, inaczej po zakończeniu umowy wynajmujący może zgłosić, iż zmiany zostały wprowadzone bez jego zgody i zażądać ich usunięcia bez refundacji jakichkolwiek kosztów.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu

Warunki wypowiedzenia umowy reguluje Kodeks cywilny (wśród artykułów 664 - 692 KC). Jeśli brak jest określenia terminów wypowiedzenia w umowie, ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

O zamiarze wypowiedzenia umowy wynajmujący jest zobligowany do informowania najemcy w formie pisemnej. Co więcej, pismo musi mieć status doręczonego, aby wypowiedzenie miało moc prawną (ważne: zgodnie z uchwałą 7 sędziów SN z 10 maja 1971r sygnatura III CZP 10/71  nieodebranie przesyłki w terminie wyznaczonym do jej odbioru powoduje, że doręczenie pisma uważa się za dokonane).