Umowa rezerwacyjna z deweloperem – co to jest i co musi zawierać?

Umowa rezerwacyjna jest jednym z najczęściej zawieranych dokumentów na rynku nieruchomości. Jest ona regulowana przez Ustawę z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej o umowie rezerwacyjnej!

Umowa rezerwacyjna – podstawowe informacje

Umową rezerwacyjną może być poprzedzona umowa deweloperska oraz umowy:

• zawarte między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
• zawarte między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
• zawarte między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
• sprzedaży, zawierane między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
• o których mowa w poprzednim punkcie, zawierane między nabywcą a deweloperem wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
• sprzedaży, zawierane między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy;
• o których mowa w poprzednim punkcie zawierane wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – jeśli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej rezerwującym, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

W przypadku, gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, powyższej zasady się jednak nie stosuje.

Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Opłata rezerwacyjna

Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy, o której mowa wyżej.

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z ww. umów deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Obowiązek informowania o zmianach w prospekcie

Deweloper przed zawarciem umowy rezerwacyjnej doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Robi to nieodpłatnie na trwałym nośniku.

W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.

Do zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy, o której mowa wyżej, oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków lub kas nie stosuje się powyższej zasady.

Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

• rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
• deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Przykład 1.

Nabywca zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną dotyczącą lokalu mieszkalnego w nowo powstającej inwestycji i uiścił opłatę rezerwacyjną w wysokości 10 000 zł. Po zakończeniu budowy, w trakcie odbioru technicznego lokalu, nabywca zgłosił poważne wady, takie jak nieszczelne okna oraz uszkodzenia instalacji elektrycznej. Deweloper nie usunął wskazanych usterek w wyznaczonym terminie, w związku z czym nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. W takim przypadku deweloper jest zobowiązany zwrócić nabywcy opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości, czyli 20 000 zł.

Podobnie w przypadku, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.