Zakup lokalu na firmę jest poważną inwestycją, która zawsze wymaga dogłębnej analizy i odpowiedniego przygotowania. Takie transakcje opiewają bowiem na spore kwoty i nie zdarzają się w biznesie zbyt często. Przed podpisaniem umowy przedsiębiorca powinien dokładnie zweryfikować stan prawny oraz techniczny nieruchomości, aby uniknąć w przyszłości negatywnych konsekwencji finansowych.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem lokalu na firmę
Zakup jakiegokolwiek lokalu, nie tylko w celach gospodarczych, zawsze jest obarczony pewnym ryzykiem. Zapewnienia właściciela o idealnym stanie nieruchomości lub niska cena nigdy nie mogą być podstawą podpisania umowy sprzedaży. Przed sfinalizowaniem kontraktu przedsiębiorca powinien zweryfikować nie tylko rzeczywisty stan lokalu, ale również jego stan prawny. Najlepiej zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości.
Co do zasady każda nieruchomość w Polsce ma urządzoną księgę wieczystą. Jest to specjalny publiczny rejestr zawierający kluczowe informacje o nieruchomości. Dostęp do niej jest bezpłatny i możliwy online. Każda księga składa się z 4 działów, z których najistotniejsze przy zakupie są działy II, III oraz IV.
W dziale II możemy sprawdzić, czy sprzedawca jest jedynym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym oferowanej nieruchomości. Czasami zdarza się, że oszust wynajmuje lokal na krótki czas, podrabia dokumenty i próbuje go sprzedać – to tzw. pułapka na „fałszywego właściciela”. Jeśli umowę podpisuje pełnomocnik, zawsze należy żądać aktualnego, notarialnego pełnomocnictwa.
Przykład 1.
Mariola chciała kupić lokal gastronomiczny. W księdze wieczystej oferowanej nieruchomości widniała spółka, ale umowę podpisywał jeden z jej członków, twierdząc, że ma pełnomocnictwo. Po weryfikacji okazało się, że pełnomocnictwo jest wygasłe. Transakcja zostałaby unieważniona, a Mariola straciłaby wpłacony zadatek.
W dziale III znajdziemy informację na temat wszelkiego rodzaju praw i roszczeń związanych z nieruchomościami. Szczególną uwagę powinny przykuć wszelkie wpisy dotyczące służebności (np. prawo przejazdu dla sąsiadów) czy prawa dożywocia. Takie obciążenia mogą uniemożliwić lub znacznie utrudnić prowadzenie planowanej działalności.
Przykład 2.
Maurycy kupił lokal na biuro. W księdze wieczystej nieruchomości odkrył wpis o służebności drogi koniecznej na rzecz sąsiada, co oznaczało, że musiał udostępnić mu kawałek swojego parkingu. Zmniejszyło to liczbę dostępnych miejsc dla jego klientów i negatywnie wpłynęło na funkcjonowanie firmy.
Jednym z ważniejszych działów księgi wieczystej jest dział IV przeznaczony na wpis wszelkiego rodzaju hipotek. Weryfikacja tego działu jest kluczowa, ponieważ hipoteka przechodzi na nowego właściciela. Jeśli sprzedający nie spłaci kredytu, bank może dochodzić roszczeń także od nowego nabywcy. Koniecznie trzeba więc ustalić, że część ceny zakupu zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku w celu spłaty długu i wykreślenia hipoteki przy akcie notarialnym.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a zakup lokalu na firmę
Weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości jest zaledwie pierwszym krokiem chroniącym przed oszustami. Kupując na firmę, należy szczegółowo przeanalizować warunki prowadzenia działalności w danym miejscu. Lokal może być idealny, ale jego przeznaczenie prawne może zniweczyć plany przedsiębiorcy. Istotne jest więc zweryfikowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to dokument określający, co wolno, a czego nie wolno budować na danym terenie.
Głównym źródłem informacji o MPZP jest zawsze jednostka samorządu terytorialnego odpowiedzialna za planowanie przestrzenne. Sprawę możemy załatwić najczęściej w urzędzie gminy lub miasta właściwym ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Wiele gmin, zwłaszcza większych miast, udostępnia plany w formie elektronicznej na swoich stronach internetowych.
Przykład 3.
Witold kupił grunt z małym budynkiem z myślą o otwarciu warsztatu samochodowego. Dopiero po zakupie złożył wniosek o pozwolenie i dowiedział się, że zgodnie z MPZP, teren jest przeznaczony wyłącznie pod usługi ciche, a warsztat generujący hałas i odpady jest niedozwolony. Lokal musiał zostać sprzedany ze stratą, ponieważ jego wartość dla innych inwestorów była znacznie niższa.
Media, zezwolenia i ukryte wady lokalu
Po dokładnym sprawdzeniu księgi wieczystej i MPZP przedsiębiorca powinien upewnić się, że lokal ma samodzielne liczniki i niezbędne zgody na przyłącza o odpowiedniej mocy, zwłaszcza jeśli planuje energochłonną produkcję lub serwerownię. W przypadku braku odpowiedniej mocy koszt i czas doprowadzenia instalacji mogą negatywnie zaskoczyć.
Równie istotna jest weryfikacja rzeczywistego stanu technicznego nieruchomości. Lokal, który wygląda dobrze na pierwszy rzut oka, może kryć drogie wady ukryte. Oszustwo w tym zakresie polega na celowym maskowaniu poważnych usterek. Dobrym rozwiązaniem jest wynajęcie rzeczoznawcy budowlanego lub inżyniera do przeprowadzenia audytu technicznego. Będzie wiązało się to oczywiście z pewnym wydatkiem, jednak to najlepsza polisa ubezpieczeniowa. Zakres prac sprawdzających powinien dotyczyć instalacji (elektrycznej, wentylacyjnej, wodno-kanalizacyjnej) – muszą one być w dobrym stanie i dostosowane do specyfiki danej firmy. Warto zwrócić również uwagę na ślady wilgoci, pleśni, pęknięcia konstrukcyjne i stan dachu. Oszuści często świeżo malują ściany w miejscach, gdzie występują te problemy. W przypadku zakupu lokalu z wyposażeniem (np. meble biurowe, sprzęt gastronomiczny), należy precyzyjnie opisać każdy element w protokole zdawczo-odbiorczym, aby uniknąć jego zniknięcia przed finalizacją transakcji.
Przykład 4.
Firma IT kupiła biuro. Przedsiębiorca nie sprawdził jednak wszystkiego dokładnie i po kilku miesiącach intensywnych opadów dach zaczął przeciekać, co spowodowało zalanie serwerowni i straty na sprzęcie o wartości kilkudziesięciu tysięcy złotych, a także kilkumiesięczny przestój w pracy, który był bardziej kosztowny niż sama naprawa.
Sprawdzenie umowy sprzedaży
Po sprawdzeniu nieruchomości pod kątem prawnym i ewentualnych ukrytych wad ostatnim krokiem jest poprawna weryfikacja umowy. Co prawda sprzedaż nieruchomości odbywa się z udziałem notariusza, jednak w treści kontraktu mogą znajdować się niekorzystne zapisy umowne dla kupującego. Każda strona transakcji ma prawo domagać się wyjaśnień od notariusza sporządzającego projekt umowy. Dopuszczalne jest również przesłanie jej do analizy własnemu prawnikowi.
Podobnie będzie w przypadku umowy przedwstępnej. Pamiętajmy jednak, że to zobowiązanie może być zawarte również w zwykłej formie pisemnej. Lepszym pomysłem będzie podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co stanowi najsilniejsze zabezpieczenie. Równie istotne jest skorzystanie z zadatku, a nie zaliczki. W przypadku zadatku, jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić kupującemu dwukrotność wpłaconej kwoty. Jeśli to kupujący zrezygnuje, zadatek przepada. To silna motywacja dla sprzedającego, by dotrzymać słowa.
Kolejną ważną informacją jest to, aby nigdy nie płacić gotówką i unikać przelewów bez zabezpieczenia. Najbezpieczniejszą formą jest depozyt notarialny. Wpłaca się wówczas całą kwotę na specjalne konto notariusza, który przeleje pieniądze sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i skutecznym wpisie do KW (lub po wykreśleniu hipoteki banku). To uwalnia kupującego od ryzyka utraty pieniędzy i nieuzyskania własności nieruchomości.
Przykład 5.
Przedsiębiorca trafił na ogłoszenie lokalu, którego cena jest 30% niższa od rynkowej. Sprzedający twierdził, że pilnie potrzebuje gotówki na leczenie i wymagał wpłaty wysokiej zaliczki od ręki. Po wpłacie pieniędzy sprzedający zniknął, a ogłoszenie okazało się fałszywe – lokal w ogóle nie był na sprzedaż. W efekcie przedsiębiorca padł ofiarą oszusta i stracił sporo pieniędzy.
Podsumowanie
Kupno lokalu na firmę to proces, w którym pośpiech jest wrogiem zysku. Należy działać metodycznie, weryfikować każde słowo sprzedającego dokumentami i zawsze korzystać z wiedzy ekspertów. Jeśli sprzedawca popędza i przymusza do podpisania umowy, oznacza to czerwone światło dla kupującego. Bezpieczny zakup lokalu na firmę opiera się na zasadzie ograniczonego zaufania i dokładnej weryfikacji wszystkich aspektów prawnych i technicznych przed złożeniem jakiegokolwiek podpisu lub wpłaceniem pieniędzy.
