Umowa o roboty budowlane uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Stron, które zawierają umowę, obowiązują jednak nie tylko postanowienia umowy - do ich obowiązków należy również wykonywanie budynków zgodnie z projektami i zasadami wiedzy technicznej, natomiast sama realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego. Czym jest umowa o roboty budowlane i co powinno się w niej znaleźć?
Pobierz darmowy wzór umowy o roboty budowlane w formacie pdf i docx!
Umowa o roboty budowlane - definicja
Definicję umowy o roboty budowlane znaleźć można w art. 647 k.c. Zgodnie z tym przepisem w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zobowiązany jest do przygotowania robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane nie jest tym samym, co umowa o wykonanie projektu budynku (zawierana z projektantem). Można ją natomiast potraktować jako pochodną umowy o dzieło.
Prawa i obowiązki stron umowy
Obowiązkiem inwestora jest:
-
przygotowanie robót (określone przez właściwe przepisy), nie tylko pod względem finansowym, ale i organizacyjnym - w szczególności chodzi o dostarczenie projektów (inwestor może kupić gotowe projekty lub zlecić opracowanie oryginalnego). Ponadto powinien posiadać tytuł własności gruntu (lub inne prawo dysponowania gruntem) oraz pozwolenie na budowę. Inwestor powinien też zawrzeć odrębne umowy z kierownikiem budowy, inspektorem nadzoru inwestorskiego oraz z projektantem, który będzie nadzorował wykonanie budynku. Następnie inwestor ma obowiązek oddać teren budowy wykonawcy,
-
współdziałanie przy wykonywaniu budynku (przy podejmowaniu decyzji w sprawach od niego zależnych, wyrażanie zgody na zatrudnienie podwykonawców itp.),
-
odebranie obiektu - inwestor musi zgłosić zakończenie budowy i uzyskać pozwolenie na użytkowanie (ale ten obowiązek inwestor może przenieść na wykonawcę),
-
zapłata wynagrodzenia wykonawcy.
Obowiązkiem wykonawcy jest:
-
zabezpieczenie terenu budowy - przekazanie przez inwestora terenu budowy oraz znajdujących się na nim maszyn musi nastąpić na podstawie protokołu. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy. Wykonawca ma ponadto obowiązek sprawdzić teren, a także poprawność przekazanej mu dokumentacji projektowej i zgłosić wszystkie okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót.
-
wykonanie obiektu (podstawowy obowiązek). Wykonanie musi być zgodne z umową i projektem oraz normami prawa budowlanego.
-
oddanie wybudowanego obiektu.
Wykonawca ma prawo do:
-
wynagrodzenia,
-
oczekiwania od inwestora podjęcia czynności związanych z przygotowaniem robót.
Inwestor ma prawo do:
-
kontroli sposobu spełnienia świadczenia,
-
żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Umowa o roboty budowlane - forma
Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie i dodatkowo zawierać wymaganą dokumentację budowlaną.
Umowa o roboty budowlane - obowiązkowe elementy
Elementy, które na pewno powinny znaleźć się w umowie o roboty budowlane, wskazuje jej definicja z kodeksu cywilnego. W umowie przede wszystkim zawiera się:
-
datę i miejsce jej zawarcia,
-
strony umowy; inwestor (zamawiający) i wykonawca - osoby fizyczne, prawne, lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Żadna ze stron nie musi być przedsiębiorcą,
-
przedmiot i cel umowy; czyli obiekt, który wykonawca zobowiązuje się wykonać i opisać jak najbardziej szczegółowo (dołączając wszelkie plany i specyfikacje techniczne). Może to być budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, zespół budowli, stanowiących całość techniczno-użytkową z instalacjami i urządzeniami technicznymi (drogi, mosty) lub obiekty małej architektury. Dokumentacja powinna określać cel oraz wymagania, jakie stawia się inwestycji, harmonogram poszczególnych prac, zakres i sposób wykonania inwestycji, kosztorys - wraz z pozwoleniem na budowę. Celem umowy o roboty budowlane jest oddanie przez wykonawcę gotowego obiektu.
-
prawa i obowiązki stron;
-
wynagrodzenie; powinno się dokładnie określić, na jakich zasadach będzie wypłacane (może być płatne w częściach, np. po wykonaniu odpowiednich etapów prac, albo w całości przed lub po zakończeniu robót).
-
gwarancja zapłaty za roboty budowlane; inwestor na żądanie wykonawcy ma obowiązek udzielić mu gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zapis ten ma chronić wykonawcę oraz dalszych wykonawców, bowiem zwłoka w płatności przez inwestora może w określonych okolicznościach doprowadzić do ich upadłości,
-
rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy; rozwiązanie umowy może nastąpić wskutek obustronnego porozumienia lub poprzez wypowiedzenie z zachowaniem ustalonych terminów - zależy to od postanowień stron. Po wystąpieniu przesłanek określonych w art. 635 k.c., art. 636 § 1 k.c., art. 637 k.c. oraz art. 644 k.c. od umowy o roboty budowlane może odstąpić inwestor.
-
odpowiedzialność stron; strony ponoszą odpowiedzialność za szkody związane z nieprawidłowym wykonaniem umowy, opóźnieniem lub zwłoką. Umowa o roboty budowlane może modyfikować zasady odpowiedzialności lub określać kary umowne, zmiany jednak nie mogą być sprzeczne z przepisami prawa,
-
terminy; m.in. termin przekazania terenu budowy, rozpoczęcia i zakończenia robót przez wykonawcę, termin odbioru końcowego robót, usunięcia wad wykrytych przy odbiorze (jeśli wystąpią), termin płatności wynagrodzenia.
- podpisy obu stron.
