Zakup mieszkania nie jest łatwą decyzją. I nie chodzi tu tylko o jego położenie i metraż, lecz także o konieczność związania się z bankiem na kolejne 30 lat. Ponadto cała procedura uzyskiwania kredytu hipotecznego nie należy do najszybszych. Zebranie wymaganych dokumentów oraz procesy bankowe potrafią trwać kilka tygodni. Długi okres przygotowywania kredytu może sprawić, że nieruchomość zostanie nam zabrana sprzed nosa przez kupca, który od ręki wyłoży gotówkę na stół. Jeżeli zatem znajdziemy to idealne dla nas lokum, pomocna stanie się umowa przedwstępna sprzedaży lokalu. Dzięki niej strony transakcji zobowiążą się w określonym terminie do podpisania umowy właściwej, tj. umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Ten czas powinien wystarczyć, aby bank wydał pozytywną decyzję kredytową.
Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu – czy musi być w formie aktu notarialnego?
Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu to dokument, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (właściwej). Nie zobowiązuje ona jednak do przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie do zawarcia umowy właściwej. To z kolei oznacza, że – dla swojej ważności – nie musi ona przyjmować formy aktu notarialnego. Można ją zawrzeć w formie dowolnej, również tej ustnej. Jednakże dla celów dowodowych zalecane jest podpisanie co najmniej umowy pisemnej (ewentualnie dokumentowej – np. przez e-mail).
Do kiedy należy wykonać zobowiązanie z umowy przedwstępnej?
Strony w treści umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu (oraz w każdej innej umowie przedwstępnej) powinny ustalić ostateczny termin, do którego zawarta powinna zostać umowa właściwa. Bezskuteczne upłynięcie wskazanego okresu uprawnia stronę dążącą do zawarcia umowy właściwej do wykorzystania zabezpieczenia, jeżeli takie zostało ustanowione (np. w formie zadatku).
Jeżeli taki termin nie zostanie określony, wówczas strony powinny go wyznaczyć samodzielnie. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy właściwej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wiążącym staje się ten wyznaczony wcześniej.
Co, gdy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu nie dojdzie do skutku?
Skutki prawne niezawarcia umowy właściwej zależą od przyczyny takiego stanu rzeczy oraz od treści samej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu.
Przede wszystkim w sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej podpisania, strona poszkodowana (ta, która była gotowa zawrzeć umowę przyrzeczoną) może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) za szkody poniesione w związku z niewykonaniem umowy przedwstępnej. Odszkodowanie dotyczy jedynie strat, jakie wynikły z niedojścia do skutku umowy przedwstępnej. Składają się na to między innymi koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem lub przyjęciem świadczenia drugiej strony, o ile przywrócenie stanu poprzedniego nie jest możliwe. Poszkodowany nie może jednak żądać korzyści, na jakie liczył, gdyby umowa właściwa doszła do skutku. Strona poszkodowana może zatem domagać się wyłącznie zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i niezbędnych wydatków do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zawarcie umowy przyrzeczonej może być również zabezpieczone w inny sposób. Najczęściej wybierany do tego jest zadatek lub zaliczka. W przypadku zadatku w razie niewykonania umowy przez stronę, która go zapłaciła, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli jednak to strona, która otrzymała zadatek, nie wykonała umowy, ma obowiązek zwrócić go w kwocie dwukrotnie wyższej.
Zaliczka z kolei ma mniej restrykcyjny charakter. Jest jedynie przejawem dobrej woli wpłacającego. Wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet umowy właściwej, jeżeli jednak nie zostanie ona zawarta, wraca do wpłacającego.
Czy umowa przedwstępna wymaga PCC?
Umowa sprzedaży lokalu objęta jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu nie jest jednak jeszcze zobowiązaniem do przeniesienia własności, dlatego też samo zawarcie tego dokumentu nie pociąga za sobą obowiązku podatkowego.
Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu – co powinna posiadać?
Jak każda umowa, tak i umowa przedwstępna sprzedaży lokalu w swojej treści powinna określać kiedy, gdzie i przez kogo została zawarta. Na jej końcu powinny się również znaleźć własnoręczne podpisy stron. Jeżeli działają one przez swoich pełnomocników, wówczas podpisy te pozostawiają reprezentanci stron.
Oprócz powyższego najistotniejsze w umowie przedwstępnej jest, aby dokładnie wskazać, co ma być przedmiotem umowy przyszłej (właściwej). Nieruchomość lokalowa powinna zostać dokładnie opisana poprzez jej:
- adres;
- powierzchnię;
- informację o przynależnych częściach takich jak balkon, garaż, piwnica, komórka lokatorska;
- numer księgi wieczystej.
Warto określić również jej stan prawny, np. czy jest obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich. Na dobrą sprawę niemal wszystkie dane o nieruchomości jesteśmy w stanie wyczytać z jej księgi wieczystej.
Drugim obligatoryjnym elementem umowy jest wskazanie ceny sprzedaży mieszkania. Warto określić także sposób i terminy zapłaty oraz to, czy zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym, czy też nie (dobrze, aby sprzedawca był świadomy, że sprzedaż może się nieco przeciągnąć, niekoniecznie z winy samego kupującego).
Ostatnim wymaganym zapisem umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu jest wskazanie dokładnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Kodeks cywilny zobowiązuje strony do określenia tego terminu, jeżeli jednak tego nie zrobią, każda z nich jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej we wskazanym w swoim oświadczeniu terminie. Trzeba przy tym pamiętać, że mają na to rok. Po tym czasie tracą możliwość żądania zawarcia umowy właściwej.
