Obecny kształt przepisów dotyczących ochrony praw lokatorów sprawia, że właściciele nieruchomości mają ograniczone możliwości reagowania na brak regularnych wpłat, co często prowadzi do zjawiska, jakim jest bezkarne zajmowanie mieszkań przez osoby trzecie. W praktyce generuje to dotkliwe straty finansowe i liczne problemy prawne dla wynajmujących. Do pierwszego czytania trafił jednak poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, który ma na celu wzmocnienie pozycji właścicieli i usprawnienie procesu odzyskiwania nieruchomości.
Dlaczego potrzebne są zmiany i czym jest bezkarne zajmowanie mieszkań?
Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 2447) może doprowadzić do jednej z najważniejszych zmian w prawie najmu mieszkań od wielu lat. Przewiduje on bowiem istotne wzmocnienie pozycji właścicieli nieruchomości oraz ograniczenie niektórych przywilejów lokatorów. Ma również przyspieszyć procedury związane z odzyskiwaniem lokali.
Projekt znajduje się obecnie na początkowym etapie prac legislacyjnych i nie stanowi jeszcze obowiązującego prawa. Już dziś jednak warto zapoznać się z pomysłami ustawodawcy, gdyż dotykają one kwestii, które od lat niszczyły rynek najmu, tj. zaległości czynszowych, trudności z eksmisją oraz przypadków zajmowania lokali bez tytułu prawnego.
Spór dotyczący granic ochrony lokatorów trwa od lat. Zwolennicy obecnych regulacji podkreślają konieczność ochrony osób zagrożonych utratą dachu nad głową, wskazując, że wyrzucenie człowieka na bruk jest niehumanitarne. Jest jednak duża grupa krytyków takiego podejścia, która uważa, że obowiązujące przepisy prowadzą do patologii, w których właściciel przez wiele miesięcy, a niekiedy nawet lat nie może odzyskać własnego mieszkania, mimo że lokatorzy nie płacą czynszu.
Oprócz strat związanych z nieuzyskiwaniem czynszu najemcy muszą również opłacać media za dzikich lokatorów. Odłączenie prądu, wody, gazu itd. osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego w celu zmuszenia ich do wyprowadzki jest bowiem nielegalne. Zgodnie z art. 191 § 1a Ustawy z 6 czerwca 1997 roku – Kodeks karny (dalej: kk) stanowi to przestępstwo zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności.
Jak autorzy projektu uzasadniają ustawę mającą ukrócić bezkarne zajmowanie mieszkań?
Autorzy projektu swoje nowe pomysły uzasadniają tym, że obecny model ochrony lokatorów nadmiernie ogranicza wykonywanie konstytucyjnego prawa własności, co zniechęca właścicieli do wynajmowania mieszkań, zmusza do nadmiernego zawężania grupy potencjalnych najemców i ogranicza podaż lokali na rynku najmu.
W uzasadnieniu podkreślono, że celem proponowanych zmian jest przede wszystkim przywrócenie właściwej równowagi pomiędzy ochroną lokatorów a konstytucyjnie chronionym prawem własności. Projektodawcy wskazują, że obowiązujące regulacje w wielu przypadkach prowadzą do sytuacji, w których właściciel przez długi czas nie może skutecznie odzyskać lokalu ani zakończyć niekorzystnej dla niego umowy najmu, nawet gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich podstawowych obowiązków. W ocenie projektodawców nadmierna ochrona lokatorska przyczynia się również do ograniczenia liczby mieszkań oferowanych na wynajem, ponieważ właściciele obawiają się problemów związanych z późniejszym odzyskaniem nieruchomości.
Według uzasadnienia zwiększenie ochrony prawa własności, usprawnienie procedur eksmisyjnych oraz ograniczenie możliwości nadużywania przepisów przez nierzetelnych lokatorów powinny zachęcić większą liczbę właścicieli do wynajmowania mieszkań, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na zwiększenie podaży lokali i większą stabilizację rynku najmu.
Jednocześnie projektodawcy podkreślają, że proponowane rozwiązania nie dążą do całkowitej eliminacji ochrony lokatorów, a jedynie mają przeciwdziałać przypadkom świadomego wykorzystywania obecnych regulacji przez osoby naruszające prawa właścicieli.
Szybsze wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych
Jednym z najważniejszych pomysłów zawartych w projekcie jest zmiana zasad wypowiadania umowy najmu z powodu zaległości płatniczych. Aktualnie właściciel może wypowiedzieć umowę dopiero wtedy, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Projekt przewiduje znaczące obniżenie tego progu. Wypowiedzenie miałoby być możliwe już wtedy, gdy zaległość obejmuje jeden pełny okres płatności.
Nie oznacza to jednak automatycznej utraty prawa do lokalu. Nadal konieczne będzie uprzednie pisemne poinformowanie lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych i bieżących należności.
W praktyce właściciel będzie mógł znacznie szybciej reagować na brak płatności, zanim zadłużenie osiągnie wysoki poziom. Po miesiącu z zaległościami wynajmujący może wyznaczyć dodatkowy miesiąc na zapłatę, a następnie rozwiązać umowę.
Właściciel łatwiej odzyska mieszkanie dla siebie lub rodziny
Kolejna istotna zmiana dotyczy możliwości odzyskania mieszkania przez wynajmującego na własne potrzeby mieszkaniowe.
Obowiązujące przepisy przewidują szereg warunków, które muszą zostać spełnione, aby właściciel mógł skutecznie wypowiedzieć najem. W wielu przypadkach konieczne jest zapewnienie najemcy lokalu zamiennego albo wykazanie, że posiada on możliwość zamieszkania w innym lokalu spełniającym określone wymagania.
Projekt zakłada rezygnację z tych ograniczeń. Wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć stosunek najmu z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia, jeśli zamierza sam zamieszkać w lokalu albo przeznaczyć go dla swojego pełnoletniego dziecka, rodzica lub innej osoby, wobec której ma obowiązek alimentacyjny.
Szczególna ochrona seniorów
Pomimo wzmocnienia pozycji właścicieli projekt nie likwiduje wszystkich mechanizmów ochronnych przewidzianych dla lokatorów. Nadal szczególną ochroną mają być objęte osoby, które ukończyły 75 lat. Jeżeli taki lokator nie będzie posiadać tytułu prawnego do innego lokalu oraz nie będzie miał osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie najmu dokonane z przyczyn związanych z potrzebami mieszkaniowymi właściciela stanie się skuteczne dopiero z chwilą śmierci lokatora.
Koniec z unikaniem odbioru korespondencji
W praktyce częstym problemem jest nieodbieranie korespondencji przez lokatorów. Projekt rozszerza obowiązek informowania o zmianie adresu nie tylko na okres trwania najmu, ale również na czas pomiędzy wygaśnięciem umowy a faktycznym wydaniem lokalu właścicielowi.
Dodatkowo korespondencja wysłana listem poleconym na ostatni wskazany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną nawet wtedy, gdy adresat jej nie odbierze. Rozwiązanie to obejmie również pisma kierowane przez sądy oraz komorników. Może to znacząco ograniczyć praktykę celowego unikania kontaktu z wynajmującym oraz przedłużania postępowań poprzez nieodbieranie korespondencji.
Ograniczenie prawa do lokalu socjalnego
Projekt przewiduje również zmiany dotyczące przyznawania prawa do najmu socjalnego lokalu. Zgodnie z nową propozycją sąd będzie zobowiązany orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego wobec osoby pozostającej w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Projektodawcy podkreślają, że obecny system nie rozróżnia w wystarczającym stopniu osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej od tych, które świadomie uchylają się od regulowania swoich zobowiązań. W rezultacie część dłużników może utracić możliwość korzystania z ochrony związanej z lokalem socjalnym.
Zwiększone konsekwencje za bezkarne zajmowanie mieszkań
Projekt rozszerza katalog sytuacji, w których nie będzie się stosowało przepisów dotyczących prawa do lokalu socjalnego oraz ochrony przed eksmisją. Nowe regulacje mają objąć nie tylko osoby zajmujące lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, ale także najemców, którzy pozostają w mieszkaniu po wygaśnięciu umowy zawartej na czas określony, jeżeli od jej wygaśnięcia minęły co najmniej trzy miesiące.
W praktyce oznacza to większe ryzyko eksmisji dla osób, które pomimo zakończenia umowy nadal korzystają z lokalu. Jednocześnie sąd zachowa możliwość przyznania ochrony w wyjątkowych przypadkach uzasadnionych zasadami współżycia społecznego.
Sprawniejsze postępowania eksmisyjne
Projektodawca swoimi zmianami zamierza objąć również Ustawę z 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego w tej części dotyczącej eksmisji. Nowe przepisy mają umożliwić sprawniejsze kierowanie osób eksmitowanych do noclegowni, schronisk lub innych placówek zapewniających miejsca noclegowe. Jeżeli w gminie właściwej nie będzie dostępnego miejsca, komornik będzie mógł skierować osobę eksmitowaną do placówki znajdującej się w innej gminie na terenie tego samego województwa.
Nieopłacanie mediów nie będzie już przestępstwem
Są szanse na przekazanie w ręce wynajmujących skutecznej broni wobec najemców bezkarnie zajmujących mieszkania. Projekt przewiduje bowiem dodanie do kk przepisu, zgodnie z którym właściciel nie będzie ponosił odpowiedzialności karnej za nieopłacanie mediów lub innych kosztów związanych z lokalem, jeżeli korzysta z niego osoba nieposiadająca tytułu prawnego i sama nie ponosi tych opłat.
Projekt przewiduje również dosyć kontrowersyjną propozycję dodania przepisu do kk, zgodnie z którą wyłączona zostanie odpowiedzialność za naruszenie miru domowego przez właściciela lub osobę przez niego upoważnioną, jeżeli lokal zajmuje osoba nieposiadająca do niego tytułu prawnego.
Zdaniem zwolenników zmian rozwiązania te przywracają właścicielom możliwość skutecznej ochrony swojej własności. Krytycy wskazują natomiast na ryzyko nadużyć oraz osłabienie ochrony osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej.
