Niezgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego – konsekwencje podatkowe

Otrzymywanie czynszu z tytułu umowy najmu jest na gruncie prawa podatkowego traktowane jako przychód podlegający opodatkowaniu. Podstawą najmu jest umowa zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym. Z uwagi na występujące różne typy umów najmu warto rozważyć, czy każda tego rodzaju umowa podlega zgłoszeniu i jakie ewentualne konsekwencje podatkowe wywołuje niezgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego.

Umowa najmu regulowana przepisami Kodeksu cywilnego

Pierwszym i zarazem podstawowym aktem, z którego treści wynika stosunek najmu, jest kc. Zgodnie z art. 659 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Jak stanowi art. 660 kc, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Wskazany przepis wskazuje, że umowa najmu powinna być zawarta na piśmie, jednakże kc nie zastrzegł rygoru nieważności dla tej formy umowy. Oznacza to, że nawet jeżeli umowa najmu nie ma formy pisemnej, to i tak jest ważna. Kluczowe jest bowiem zgodne wyrażenie woli stron umowy (nawet w formie ustnej).

Przechodząc na grunt prawa podatkowego, wskażmy, że czynsz najmu stanowi przychód z tzw. najmu prywatnego, czyli jest to źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Ponadto zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT tego rodzaju przychód podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%, a jeżeli przychód przekroczy w trakcie roku 100 000 zł – 12,5%).

W związku z osiąganiem przychodu z najmu prywatnego wynajmujący ma wiele obowiązków podatkowych, takich jak opłacanie miesięcznych lub kwartalnych ryczałtów w trakcie roku czy składanie rocznej deklaracji podatkowej PIT-28 (w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym).

Należy jednak podkreślić, że ani przepisy podatkowe, ani przepisy kc nie nakładają na wynajmującego obowiązku zgłaszania umowy najmu do urzędu skarbowego. 

Umowa najmu okazjonalnego a niezgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego

Szczególną formą umowy najmu jest najem okazjonalny regulowany przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W myśl art. 19a ust. 6 wskazanej ustawy umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 

Szczególną cechą najmu okazjonalnego jest możliwość egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Otóż zgodnie z art. 19d ustawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu 7-dniowego właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku załącza się:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3. potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

Szczególną uwagę należy zwrócić na ww. obowiązek zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1 ustawy. Otóż zgodnie z treścią tego przepisu właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. 

Jak zatem widać, w przypadku najmu okazjonalnego istnieje obowiązek zgłoszenia takiej umowy do urzędu skarbowego. Natomiast kwestie związane z konsekwencjami niedopełnienia tego obowiązku reguluje art. 19b ust. 3 ww. ustawy. W przepisie tym czytamy, że w przypadku niedopełnienia obowiązku zgłoszenia nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d.

Należy zatem zaznaczyć, że wynajmujący niedokonujący zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego nie jest narażony na sankcje karne (np. w postaci kary grzywny) czy sankcje podatkowe (np. w postaci odsetek podatkowych). Brak dokonania zgłoszenia tego typu umowy najmu do urzędu skarbowego oznacza, że wynajmujący nie może skorzystać z dobrodziejstw przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, tj. możliwości nadania klauzuli wykonalności obowiązkowi opróżnienia lokalu przez najemcę.

Przykład 1.

Pani Elżbieta zawarła z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Nie zgłosiła tego faktu do urzędu skarbowego w wymaganym terminie 14 dni. Jakie konsekwencje podatkowe będą jej dotyczyć?

W opisanym przypadku nie mamy do czynienia z czynem zabronionym w rozumieniu Kodeksu karnego skarbowego. W rezultacie urząd skarbowy nie może nałożyć na panią Elżbietę kary grzywny. Ponadto niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego nie zwalnia podatniczki z obowiązku rozliczenia podatku od przychodu z tytułu najmu. Negatywne skutki niedokonania zgłoszenia pojawią się dopiero na etapie opróżniania lokalu, ponieważ brak zgłoszenia wyłącza możliwość nadania przez sąd klauzuli wykonalności tego obowiązku.

Podsumowując kwestię jaką jest niezgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego a mając powyższe na uwadze, należy podkreślić, że obowiązek zgłoszenia umowy najmu do urzędu obejmuje umowę najmu okazjonalnego. Jednocześnie podkreślamy, że niedokonanie zgłoszenia nie wiąże się dla wynajmującego z żadnymi konsekwencjami podatkowymi i karno-skarbowymi.