Każda umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana, natomiast umowa najmu zawarta na czas określony, może być wypowiedziana tylko wtedy, kiedy strony przewidziały taką możliwość w warunkach umowy. jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?
Pobierz darmowy wzór - wypowiedzenie umowy najmu w formacie pdf i docx!
Warunki wypowiedzenia umowy najmu
W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony zarówno najemcy jak i wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia jej na warunkach określonych w umowie. Przy czym za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się również umowę w której nie został określony czas jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności. Jeśli zatem w umowie zawartej na czas nieoznaczony nie określono warunków jej wypowiedzenia, umowa ta może zostać zerwana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia, określonych w art 673 § 2 KC. Terminy te wynoszą odpowiednio:
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Nieco inaczej jest w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. W przypadku takich umów zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w sytuacjach i terminach określonych w umowie.
Jeśli natomiast umowa została zawarta na czas oznaczony, to strony mogą ją wypowiedzieć jedynie w przypadku kiedy została w niej przewidziana taka możliwość. Jeśli w umowie nie zawarto zapisów o możliwości jej wypowiedzenia, nie wyszczególniono wypadków w jakich strony mogą umowę wypowiedzieć to co do zasady nie ma takiej możliwości.
Umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony oraz umowę zawartą na czas oznaczony o ile przewiduje taką możliwość, można wypowiedzieć między innymi z zachowaniem okresu wypowiedzenia, w tym wypadku stosunek najmu ustaje w chwili upływu tego terminu. Umowę w szczególnych przypadkach można również wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym - bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Prawa najemcy i wynajmującego przy wypowiadaniu umowy
Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane zgodnie z zawartymi w niej zapisami, bądź terminami ustawowymi przedstawionymi powyżej, przy założeniu, iż nie jest to umowa zawarta na czas oznaczony, w której nie przewidziano takiej możliwości. Ponadto najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, gdy w chwili wydania lokalu posiadał on wady, o których najemca nie wiedział.
Wynajmujący ma natomiast znacznie bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu w porównaniu do najemcy. Może wypowiedzieć umowę zgodnie z zachowaniem terminu wypowiedzenia i tylko w wyjątkowych okolicznościach ma możliwości zerwania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie natychmiastowe może mianowicie nastąpić tylko w przypadkach, kiedy najemca:
- używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.),
- zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.),
- dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.),
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
W przypadku zaległości w zapłacie czynszu wynajmujący przed wypowiedzeniem najmu zobowiązany jest uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu. Zaznaczyć należy, iż zawiadomienie to musi być sporządzone w formie pisemnej i nie może być dołączone do wypowiedzenia. W sytuacji gdy właściciel lokalu nie uprzedzi lokatora, bądź nie zachowa w tej kwestii formy pisemnej uprzedzenia, wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne.
W jakiej formie powinno być sporządzone wypowiedzenie umowy najmu?
Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone w formie pisemnej i zawierać takie elementy jak:
- miejscowość i data sporządzenia,
- dane strony wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego),
- dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),
- podstawę wypowiedzenia - określoną np. artykułem z Kodeksu Cywilnego,
- określenie przedmiotu najmu (w przypadku lokalu mieszkalnego czy użytkowego będzie to miejsce położenia nieruchomości - adres),
- określenie terminu z jakim umowa przestaje obowiązywać,
- uzasadnienie wypowiedzenia - w zależności od powodu z jakiego strona wypowiada umowę np. wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę gdy ten niewłaściwie (niezgodnie z umową) korzysta z przedmiotu najmu,
- podpis strony wypowiadającej umowę.
