Poradnik Przedsiębiorcy

Wypowiedzenie umowy najmu - wzór z omówieniem

Każda umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana, natomiast umowa najmu zawarta na czas określony, może być wypowiedziana tylko wtedy, kiedy strony przewidziały taką możliwość w warunkach umowy.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu

W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony zarówno najemcy jak i wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia jej na warunkach określonych w umowie. Przy czym za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się również umowę w której nie został określony czas jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności. Jeśli zatem w umowie zawartej na czas nieoznaczony nie określono warunków jej wypowiedzenia, umowa ta może zostać zerwana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia, określonych w art 673 § 2 KC. Terminy te wynoszą odpowiednio:

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Nieco inaczej jest w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. W przypadku takich umów zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w sytuacjach i terminach określonych w umowie.

Jeśli natomiast umowa została zawarta na czas oznaczony, to strony mogą ją wypowiedzieć jedynie w przypadku kiedy została w niej przewidziana taka możliwość. Jeśli w umowie nie zawarto zapisów o możliwości jej wypowiedzenia, nie wyszczególniono wypadków w jakich strony mogą umowę wypowiedzieć to co do zasady nie ma takiej możliwości.

Umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony oraz umowę zawartą na czas oznaczony o ile przewiduje taką możliwość, można wypowiedzieć między innymi z zachowaniem okresu wypowiedzenia, w tym wypadku stosunek najmu ustaje w chwili upływu tego terminu. Umowę w szczególnych przypadkach można również wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym - bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Prawa najemcy i wynajmującego przy wypowiadaniu umowy

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z zawartymi w niej zapisami, bądź terminami ustawowymi przedstawionymi powyżej, przy założeniu, iż nie jest to umowa zawarta na czas oznaczony, w której nie przewidziano takiej możliwości. Ponadto najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, gdy w chwili wydania lokalu posiadał on wady, o których najemca nie wiedział.

Wynajmujący ma natomiast znacznie bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu w porównaniu do najemcy. Może wypowiedzieć umowę zgodnie z zachowaniem terminu wypowiedzenia i tylko w wyjątkowych okolicznościach ma możliwości zerwania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie natychmiastowe może mianowicie nastąpić tylko w przypadkach, kiedy najemca:

  • używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.),
  • zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.),
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.),
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

W przypadku zaległości w zapłacie czynszu wynajmujący przed wypowiedzeniem najmu zobowiązany jest uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu. Zaznaczyć należy, iż zawiadomienie to musi być sporządzone w formie pisemnej i nie może być dołączone do wypowiedzenia. W sytuacji gdy właściciel lokalu nie uprzedzi lokatora, bądź nie zachowa w tej kwestii formy pisemnej uprzedzenia, wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne.

Elementy wypowiedzenia umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone w formie pisemnej i zawierać takie elementy jak:

  1. miejscowość i data sporządzenia,
  2. dane strony wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego),
  3. dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),
  4. podstawę wypowiedzenia - określoną np. artykułem z Kodeksu Cywilnego,
  5. określenie przedmiotu najmu (w przypadku lokalu mieszkalnego czy użytkowego będzie to miejsce położenia nieruchomości - adres),
  6. określenie terminu z jakim umowa przestaje obowiązywać,
  7. uzasadnienie wypowiedzenia - w zależności od powodu z jakiego strona wypowiada umowę np. wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę gdy ten niewłaściwie (niezgodnie z umową) korzysta z przedmiotu najmu,
  8. podpis strony wypowiadającej umowę.

Do pobrania:

pdf
Wypowiedzenie umowy najmu - wzór.pdf druk do ręcznego wypełnienia
doc
Wypowiedzenie umowy najmu - wzór.doc edytowanie, wydrukowanie, zapisywanie