W idealnym świecie najemca płaci czynsz w terminie, a właściciel nie ma z nim żadnych problemów. Niestety rzeczywistość wygląda inaczej i między lokatorem, a wynajmującym dochodzi czasami do różnych sporów i nieporozumień związanych z lokalem mieszkalnym. W ekstremalnych przypadkach dochodzi do postępowań o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Z tego artykułu można się dowiedzieć, co się dzieje, gdy takie postępowanie ma miejsce, a lokator zasłania się umową najmu.
Umowa najmu to zobowiązanie, w którym właściciel (wynajmujący) oddaje rzecz, np. mieszkanie, do użytku najemcy na określony lub nieokreślony czas, a najemca w zamian płaci ustalony czynsz. Choć brzmi to prosto, warto zapoznać się z przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które szczegółowo regulują relacje między wynajmującym a najemcą.
Ważne jest, aby zapisy umowy najmu nie były sprzeczne z tą ustawą, ponieważ takie postanowienia będą nieważne i nie będą miały mocy prawnej.
Prawidłowa forma wypowiedzenia umowy
Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W przeciwnym wypadku jest ono nieważne. Niewskazanie w piśmie przyczyny sprawia, iż wypowiedzenie jest nieistniejące. Przyczyna wypowiedzenia powinna być określona jasno, tak aby lokator mógł się zorientować, z jakiego powodu właściciel chce zakończyć ich umowę. Samo podanie podstawy prawnej nie wystarczy. Przyczynę wypowiedzenia należy dokładnie opisać, powinna być jasna i klarowna.
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 (…) Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4
- Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Wspomniane wyżej w przepisie zastrzeżenie z art. 10 ust. 4 ustawy dotyczy sytuacji, gdy lokal musi zostać objęty naprawami, które wymagają opróżnienia lokalu i przeniesienia się do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok. Do dostarczenia lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki zobowiązany jest właściciel.
Zabezpieczenie przed niepłaceniem czynszu
Istnieją różne formy zabezpieczenia się przed niepłaceniem czynszu przez najemcę. Zawierając umowę najmu warto wiedzieć, że nie musi być zawarta na czas nieokreślony.
Polecamy zawieranie umów na czas określony, najlepiej na krótkie terminy, po to by ewentualnie przedłużać je wyłącznie w przypadku lokatorów, którzy regularnie wpłacają swoje zależności.
Wyegzekwowanie eksmisji w przypadku umów na najem okazjonalny lub instytucjonalny, jest znacznie łatwiejsze niż wyrzucenie najemcy w przypadku umów o najem tradycyjny.
Kaucja
Kaucję zwykle pobiera się przy podpisywaniu umowy najmu lub przekazywaniu mieszkania. Jej wysokość to najczęściej równowartość jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu. Po zakończeniu najmu właściciel ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu 30 dni, chyba że musi pokryć z niej koszty napraw szkód powstałych z winy najemcy.
Jeśli uszkodzenia mieszkania, sprzątanie czy wymiana wyposażenia przekroczą kwotę kaucji, możesz domagać się od najemcy zwrotu tych dodatkowych kosztów. Jednak w praktyce odzyskanie takich pieniędzy jest trudne i wielu właścicieli z tego rezygnuje.
Trzy pełne okresy bez zapłaty
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą należności, co najmniej za trzy pełne okresy płatności.
Dotyczy to następujących należności:
- czynszu,
- innych opłat za używanie lokalu lub,
- opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela.
Wyjątkiem od tej zasady jest przypadek, gdy wynajmujący mieszkanie nie płaci za prąd, wodę czy gaz, ale ma podpisane umowy bezpośrednio z dostawcami, właściciel lokalu nie może zerwać umowy najmu z tego powodu.
Zazwyczaj kwestie opłat za media w umowie najmu są ustalane w jeden z dwóch sposobów:
- Właściciel mieszkania pobiera opłaty od najemcy.
- Najemca sam podpisuje umowy z dostawcami i płaci rachunki.
Wypowiedzieć umowę najmu z powodu niepłacenia za media można tylko wtedy, gdy to właściciel pobiera od lokatora opłatę za media, a on ich nie ureguluje.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 lipca 2016 r., III CNP 26/15
W sytuacji, gdy nie mogło dojść do skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu, nie była bowiem spełniona przesłanka takiego wypowiedzenia określona w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.), mianowicie zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, wynajmujący dokonując w tej sytuacji wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego bez podjęcia próby uprzedniego wyegzekwowania dochodzonego roszczenia, nadużywa swego prawa podmiotowego (art. 5 KC).
(…) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, - Art.11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Opróżnienie lokalu mieszkalnego
Żądanie opróżnienia i opuszczenia przez najemcę mieszkania może być dochodzone przed sądem w sprawie o eksmisję. Sąd będzie wtedy badał, tytuł prawny wynajmującego do lokalu, wspomnianą wyżej prawidłowość wypowiedzenia, oraz uprawnienie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Jeżeli najemca mimo prawomocnego wyroku sądu, wciąż nie opuści lokalu, można zwrócić się do komornika. Dopiero komornik sądowy przy sądzie wydającym wyrok jest uprawniony do zastosowanie środków przymusowych, aby odebrać lokal.
Niestety, w przypadku eksmisji bez orzeczonego prawa do lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne potrafi trwać bardzo długo. Komornik musi poczekać, co najmniej 6 miesięcy, aż gmina przyzna lokal tymczasowy, nim wyznaczy termin egzekucji. W przypadku eksmisji do noclegowni nie może być to okres zimowy, który ustawa określa, jako okres od 1 listopada do 31 marca następnego roku.
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) za lokal tymczasowy uważane jest pomieszczenie, do którego następuje eksmisja osoby nieposiadającej prawa do innego lokalu.
Właściciel lokalu nie musi jednak czekać na to, aż gmina znajdzie lokal tymczasowy, gdyż może to jak już wyżej wspomniano trwać bardzo długo, istnieje możliwość, iż sam właściciel wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom ustawy. Zgodnie z przepisami pomieszczenie tymczasowe nie musi być mieszkaniem, ale musi:
- być zdatne do zamieszkania,
- posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę,
- posiadać dostęp do ustępu, który nie musi się znajdować w pomieszczeniu,
- posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne,
- zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania,
- zapewniać 5 m2 powierzchni na osobę.
Podsumowanie
Postępowanie o opróżnienie lokalu to długa i nieprzyjemna dla obu stron ostateczność, do której prowadzi nieregulowanie zobowiązań najemcy wobec właściciela, jednak czasem taka konfrontacja to jedyny sposób na pozbycie się lokatora. Powyższy artykuł rozjaśnia kluczowe aspekty, jakie powinien znać, każdy kto trafił na nieodpowiednią osobę z którą zawarł umowę najmu.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
- Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93).
Orzecznictwo
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 lipca 2016 r., III CNP 26/15.
Bibliografia
B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024.
Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.
