Poradnik Przedsiębiorcy

Najem zwykły a okazjonalny - który wybrać?

Rynek najmu lokali mieszkalnych wciąż się powiększa i rozwija. Wraz z nim poszerza się również świadomość wynajmujących oraz najemców. W aktualnym stanie prawnym możemy wyróżnić dwa rodzaje umów najmu – najem lokalu zwykły oraz okazjonalny. Główna różnica jaką prezentuje najem zwykły a okazjonalny dotyczy zakresu ochrony stron umowy. Umowa najmu okazjonalnego stanowi lepszy wybór dla wynajmującego, jednakże jej zawarcie obwarowane jest większym formalizmem, co w wielu wypadkach przesądza o zawarciu mniej skomplikowanej umowy najmu zwykłego. 

Zgodnie z powyższym każda z omawianych umów jest bardziej przystępna dla innej ze stron, co nieco komplikuje sprawę. Najem zwykły, zwany także klasycznym, stanowi standardową umowę cywilnoprawną. Jednakże oprócz Kodeksu cywilnego reguluje ją również Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako ustawa o ochronie praw lokatorów). Dzięki temu umowa ta daje lepszą ochronę najemcom, a tym samym pozbawia wynajmujących wielu możliwości ochrony swoich interesów. Najem okazjonalny z kolei umożliwia przyśpieszony proces opuszczenia lokalu przez najemców w przypadku zakończenia umowy bądź braku płatności. Mimo to ten rodzaj umowy nie cieszy się zbyt dużą popularnością w Polsce. W niniejszym artykule wyjaśnimy, co różni obie wspomniane umowy, jaką umowę wybrać w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego, jaki podatek należy uiścić za wynajmem oraz w jaki sposób chronić swoje interesy przed nieuczciwymi najemcami.

Czym właściwie jest umowa najmu lokalu?

Umowa najmu została uregulowana w art. 680 i nast. kc. Obejmuje ona zobowiązanie się wynajmującego, że odda najemcy lokal przeznaczony do zamieszkania (używania) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, zaś po drugiej stronie obejmuje zobowiązanie najemcy do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Wraz z wynajęciem mieszkania przepisy wymagają od wynajmującego stałego zachowania się w taki sposób, aby najemca bez przeszkód mógł korzystać z lokalu przez cały czas trwania najmu. Oznacza to, że mimo pozostania przez wynajmującego właścicielem nieruchomości, wraz z zawarciem umowy najmu traci on, na czas trwania umowy, większość swoich uprawnień wynikających z prawa własności. Między innymi wynajmującemu nie wolno bez zgody najemcy wchodzić do mieszkania, przechowywać w nim swoich rzeczy, umawiać się z osobami trzecimi na jego oglądanie czy korzystać ze skrzynki pocztowej. 

Umowa najmu lokalu jest umową konsensualną, przez co należy rozumieć, że jej zawarcie następuje w wyniku złożenia przez strony stosownych oświadczeń woli, nie ma natomiast obowiązku wraz z podpisaniem umowy wydania przedmiotu najmu – w tym przypadku lokalu mieszkalnego. Dlatego też nie ma przeszkód, aby podpisać umowę najmu z wyprzedzeniem, a np. przekazać najemcom klucze miesiąc później. Niezbędnymi elementami umowy, bez których byłaby ona nieważna, są oznaczenia przedmiotu najmu (lokalu) oraz zobowiązanie najemcy do płacenia czynszu.

 

Umowa najmu zwykłego

Jest to tzw. forma klasyczna najmu, która polega na podpisaniu umowy cywilnoprawnej. Należy przy tym pamiętać, że przy wynajmie lokalu na czas dłuższy niż rok art. 660 kc wymaga, aby zachować formę pisemną umowy. Oznacza to, że umowa na czas określony krótszy niż 12 miesięcy może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w formie ustnej. Jednocześnie, jeżeli nie zostanie oznaczone w umowie, na jaki czas najem został zawarty, a forma pisemna umowy nie zostanie zachowana, umowę poczytuje się jako zawartą na czas nieoznaczony.

Warto o tym pamiętać, gdyż przy umowie na czas nieokreślony obowiązują nieco inne przepisy, lepiej chroniące pozycję lokatorów. Przy umowie na czas określony, co do zasady nie obowiązują okresy wypowiedzenia, o ile nie zostaną zawarte w samej umowie. Oznacza to, że ani wynajmujący, ani najemca nie mogą dowolnie wypowiedzieć umowy najmu. 

Dodatkowo z punktu widzenia wynajmującego podpisanie zwykłej umowy najmu może znacznie różnicować pozycję stron – ustawa o ochronie praw lokatorów uprzywilejowuje najemców. Dla przykładu, jeżeli lokator spóźnia się z czynszem, wynajmujący może pozostać w sytuacji, w której nie może dysponować swoją własnością w postaci mieszkania, a także nie uzyskuje należnego mu czynszu. Dopiero brak płatności czynszu za trzy okresy płatności (miesięcy) uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy, przy czym wypowiedzenie musi zostać przekazane najemcy co najmniej miesiąc wcześniej. W praktyce wygląda to w ten sposób, że właściciel mieszkania może odzyskać władanie nad mieszkaniem dopiero po upływie czterech albo pięciu miesięcy. Przy czym, jak wiadomo, sądowe wyegzekwowanie należności od dłużnika nieposiadającego majątku jest praktycznie niemożliwe. 

Co więcej, od 1 listopada do 31 marca trwa tzw. okres ochronny, który zabrania eksmitowania lokatorów „na bruk”. Oznacza to, że lokatorzy, wobec których orzeczono sądownie eksmisje, nie mogą zostać usunięci z lokalu, jeżeli nie posiadają lokalu zastępczego. Należy zdać sobie sprawę, że proces wyznaczenia mieszkania z zasobu gminnego może trwać wiele tygodni, a nawet miesięcy. Przez ten czas eksmisja zostaje wstrzymana. 

Dla właściciela powyższe oznacza w najgorszym wypadku, że przez pierwsze pół roku będzie on musiał przeprowadzić cały proces eksmisyjny – wysyłać do lokatorów wezwania do zapłaty zaległych czynszów, wyznaczać dodatkowy miesięczny termin oraz poinformować o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. Natomiast, kiedy uda mu się zdobyć sądowy nakaz eksmisji, nastąpi okres ochronny, który może zahamować cały proces o kolejne 6 miesięcy. Wówczas wynajmujący przez rok może nie otrzymać żadnych pieniędzy za wynajem. 

Dlaczego więc warto zawierać umowy najmu okazjonalnego? 

Mając powyższe na uwadze, można więc stwierdzić, że wynajmującemu „nie opłaca się” nie zawierać umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego posiada taką samą moc prawną, co umowa klasyczna. Jednakże charakteryzuje ją jeden ważny element, który powinien zainteresować wynajmującego – jest to możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów.

Umowa najmu okazjonalnego swoją konstrukcją „wyrównuje” sytuację prawną obu stron umowy, poprzez ominięcie niektórych wymogów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Najemcy chcący podpisać omawiany rodzaj umowy są zobowiązani do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to zostaje złożone u notariusza i posiada formę aktu notarialnego. Dzięki temu w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Właściciel omija więc długotrwałe procesy sądowe związane z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo dzięki notarialnemu oświadczeniu najemców o posiadaniu lokalu zastępczego nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego, jak to ma miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu.

Kto skorzysta z umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest instytucją przysługującą wyłącznie właścicielom lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Z omawianej umowy nie skorzystają więc właściciele lokali usługowych. Nie podpiszą jej także podmioty zajmujące się podnajmem nieruchomości lub ich części.

Co więcej, zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów z umowy najmu okazjonalnego skorzystają jedynie osoby prywatne wynajmujące dom lub mieszkanie. Oznacza to, że przedsiębiorstwa oraz osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych nie mają takiej możliwości.

Umowa najmu okazjonalnego – charakter, forma, okres i koszty zawarcia 

Umowa najmu okazjonalnego jest nieco bardziej obarczona wymaganiami formalnymi niż umowa klasyczna. Aby ją zawrzeć, najemca ma obowiązek dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, np. po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Dodatkowo powinien wskazać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w razie opuszczenia przez niego lokalu. Z powyższym wiąże się również obowiązek dołączenia oświadczenia właściciela lokalu, który wyraża zgodę na zamieszkanie lokatora w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

Z kolei wynajmujący jest zobowiązany zgłosić, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, zawarcie umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela.Niedokonanie któregoś z wyżej wymienionych wymagań sprawi, że zawarta umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i będzie uznawana za zwykłą umowę najmu.Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony i nie może przekraczać 10 lat. Wymaga przy tym dochowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Formy aktu notarialnego wymaga natomiast wyłącznie oświadczenie składane przez lokatorów.Notarialne sporządzenie oświadczeń to koszt około 200 zł. Z oczywistych względów dodatkowe koszty mogą odstraszać potencjalnych najemców, dlatego też przyjęło się w praktyce, że koszty umowy pokrywa strona wychodząca z inicjatywą zawarcia tego rodzaju umowy – najczęściej jest to wynajmujący.

Wypowiedzenie umowy najmu zwykłego a okazjonalnego 

Należy podkreślić, że podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemca nie zostaje na straconej pozycji. Prócz poddania się dobrowolnej egzekucji, wciąż posiada takie same uprawnienia, jak w przypadku umowy klasycznej, a więc wciąż obowiązują go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów

Zgodnie z ww. ustawą najem może zostać wypowiedziany w sytuacji, gdy:

  • najemca pomimo pisemnego upomnienia w dalszym ciągu używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, przy tym zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców nieruchomości;

  • najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

  • najemca, bez otrzymania pisemnej zgody właściciela, wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część stanowiącą przedmiot pierwotnej umowy.

Najem okazjonalny dopuszcza dodatkowo przypadek, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w notarialnym oświadczeniu, a przy tym nie wskazał innego lokalu bądź kiedy nie dostarczył oświadczenia właściciela lokalu zastępczego.

Podatek od najmu

Podstawą opodatkowania umów najmu jest czynsz wskazany w umowie. Najem prywatny można rozliczać na zasadach ogólnych, tj. w wysokości  17,75%(do końca 2019 roku, 17 % od 2020 roku) lub 32% dochodu lub ryczałtowo, tj. 8,5% przychodu. Jeżeli decydujemy się na ryczałt, dodatkowo należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oświadczenie trzeba złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pierwszy raz uzyskaliśmy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu.

Przy rozliczaniu czynszu przy prowadzeniu działalności gospodarczej, przedsiębiorca może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, tj. 17,75%(do końca 2019 roku, 17 % od 2020 roku) lub 32% dochodu, bądź podatek liniowy, tj. 19% dochodu.

Najem zwykły a okazjonalny – co wybrać?

Jak to zazwyczaj bywa, aby lepiej chronić swoje interesy, należy się mocniej „napracować”. Tak jest i w tym przypadku. Nie da się ukryć, że najem okazjonalny jest instytucją w wyższym stopniu dbającą o prawa właścicieli lokali mieszkalnych. 

Mimo tego obecnie najem okazjonalny stanowi około 5% wszystkich umów najmu w Polsce. Wynajmujących może odstraszać koszt związany z zawarciem umowy. Dla najemców natomiast obowiązek udania się do notariusza i wskazanie lokalu zastępczego może okazać się mocno problematyczny – nie każda osoba ma taką możliwość.

Powyższe skłania do uznania, że z instytucji najmu okazjonalnego najczęściej będą korzystały osoby, które w przeszłości natknęły się na nieuczciwych lokatorów. Wizja braku możliwości korzystania ze swojej własności przy jednoczesnym nieotrzymywaniu umówionego czynszu nawet przez 12 miesięcy może wydawać się nierealna, niestety jest rzeczywista i może dotknąć każdego wynajmującego.