Poradnik Przedsiębiorcy

Wynajem mieszkania samemu sobie - czy jest to możliwe?

W dzisiejszym artykule przeanalizujemy dość nietypową sytuację, w której przedsiębiorca świadczący usługi w zakresie najmu nieruchomości postanawia wynająć firmowe mieszkanie z przeznaczeniem na cele osobiste. Czy wynajem mieszkania samemu sobie jest możliwy? Rozważania oparte będą na przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Kiedy wynajem jest opodatkowany?

Na gruncie ustawy o VAT wynajem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. W rezultacie przedsiębiorca wynajmujący mieszkania zobowiązany jest do zapłaty podatku VAT od każdej świadczonej usługi (naturalnie o ile nie korzysta ze zwolnienia od podatku).

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w pewnych sytuacjach również nieodpłatne usługi mogą podlegać opodatkowaniu. Zgodnie bowiem z treścią art. 8 ust. 2 ustawy VAT, za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:

  1. użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników – w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało (w całości lub w części) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych;

  2. nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

W zakresie interesującego nas zagadnienia warto zwrócić szczególną uwagę na pkt 1. Przede wszystkim na gruncie ustawy VAT, nieruchomość jest kwalifikowana jako towar. W konsekwencji w sytuacji, gdy przedsiębiorca postanawia przeznaczyć firmową nieruchomość na wynajem dla swoich potrzeb osobistych, dochodzi do użycia towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza. W konsekwencji wynajem mieszkania samemu sobie przez właściciela stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przykład 1.

Przedsiębiorca prowadzi działalność w zakresie wynajmu mieszkań na cele krótkoterminowe. Z tego tytułu jest on czynnym podatnikiem podatku VAT. W jednym z tych mieszkań postanowił zamieszkać na okres 3 miesięcy. W takiej sytuacji dochodzi do użycia towarów stanowiących część przedsiębiorstwa na cele osobiste podatnika, co rodzi konieczność zapłaty przez podatnika podatku VAT od takiego wynajmu samemu sobie.Należy pamiętać, że powyższy obowiązek dotyczy wyłącznie tych składników firmowych, w związku z którym podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z ich zakupem.

Przykład 2.

Przedsiębiorca prowadzi działalność w zakresie wynajmu mieszkań na cele krótkoterminowe. Z tego tytułu jest on czynnym podatnikiem podatku VAT. Jedno z mieszkań zakupił od osoby fizycznej. W tym mieszkaniu postanowił zamieszkać na okres 3 miesięcy. Z uwagi na fakt, iż przy nabyciu mieszkania podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (ponieważ zakup miał miejsce od osoby fizycznej), użycie tego towaru na cele osobiste nie powoduje konieczności zapłaty podatku VAT.

Wynajem mieszkania samemu sobie - jak rozliczyć podatek?

Jeżeli już ustaliliśmy, że wynajem mieszkania samemu sobie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, warto w dalszej kolejności wyjaśnić, w jaki sposób dochodzi do rozliczenia.

Po pierwsze ustalić należy podstawę opodatkowania. Zgodnie z art. 29a ust. 5 ustawy VAT, w przypadku świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2, podstawą opodatkowania jest koszt świadczenia tych usług poniesiony przez podatnika. Oznacza to, że przedsiębiorca jako podstawę powinien przyjąć wartość opłat za wynajem, jakie oferuje osobom trzecim.

Ponadto wykonaną dla siebie samego usługę podatnik winien wykazać w składanej deklaracji VAT. Deklaracja VAT-7 (VAT-7/K) nie przewiduje odrębnej pozycji dla tego typu czynności. Z uwagi jednak na fakt, iż użycie towarów firmowych na potrzeby własne, uznawane jest za odpłatne świadczenie usług, wartość netto tej usługi podatnik powinien wykazać w poz. 19 Dostawa towarów lub świadczenie usług na terytorium kraju.

Wynajem mieszkania samemu sobie należy opodatkować podatkiem VAT na zasadach ogólnych oraz wykazać taką usługę w deklaracji VAT.

Czy podatnik powinien wystawić samemu sobie fakturę?

W celu odpowiedzi na tak postawione pytanie wyraźnie wskazać należy, że w takim przypadku podatnik nie powinien wystawić faktury sprzedaży dla samego siebie. Wynika to z faktu, iż fakturę wystawia się wyłącznie na rzecz innego podmiotu. W rezultacie w analizowanym przypadku faktura nie może zostać wystawiona, ponieważ sprzedający oraz kupujący to te same osoby. Użycie towarów firmowych do celów osobistych można natomiast dokumentować dowolnie sporządzonym dowodem wewnętrznym. Trzeba również pamiętać, że obecnie na gruncie ustawy VAT nie funkcjonuje pojęcie faktury wewnętrznej.

Powyższe stanowisko potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w swojej interpretacji z 2 października 2017 roku (nr 0113-KDIPT1-1.4012.513.2017.1.RG): Zauważyć należy, iż przepisy dotyczące podatku VAT nie zakazują wykonywania przez Podatnika usług na jego majątku prywatnym, pozostającym bez związku z prowadzoną przez niego działalnością, w zakresie w jakim profesjonalnie świadczy on usługi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wręcz przeciwnie, z brzmienia art. 8 ust. 2 ustawy: "(...) nieodpłatne świadczenie usług niebędące dostawą towarów na cele osobiste podatnika (...)" należy wnioskować, że ustawodawca przewidział taką możliwość. Zatem w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 8 ust. 2 ustawy.

Ponadto należy wskazać, iż zgodnie z cytowanym wyżej art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, natomiast w przedmiotowej sprawie nabywcą i sprzedawcą byłby ten sam podmiot, z tym samym numerem za pomocą którego nabywca oraz sprzedawca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

Również płatność samemu sobie nie może być uznana, że w sprawie występuje odpłatność za świadczone usługi. Zatem w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. W konsekwencji czynność ta nie podlega udokumentowaniu, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, fakturą.

Wynajem mieszkania samemu sobie nie należy dokumentować fakturą. Taka operacja powinna zostać opisana dowodem wewnętrznym w zakresie prowadzonej działalności.

Analizując problem od strony prawa podatkowego wskazać należy, że dopuszczalna jest sytuacja, w której następuje wynajem mieszkania samemu sobie. Trzeba jednak pamiętać, że taka sytuacja nie jest obojętna podatkowo. Podatnik może bowiem być zobligowany do zapłaty podatku VAT z tytułu nieodpłatnego świadczenia usługi na rzecz samego siebie.