Poradnik Przedsiębiorcy

Wynajem lokalu a eksmisja niepłacącego lokatora

Wynajem lokalu mieszkalnego może być niewątpliwie dobrą inwestycją, pod warunkiem znalezienia uczciwego najemcy. Jeśli najemca unika regulowania swoich zobowiązań, skuteczne zakończenie umowy może okazać się nie lada wyzwaniem. W jaki sposób przeprowadzana jest eksmisja niepłacącego lokatora?

Wypowiedzenie tylko na piśmie

Najem jest stosunkiem prawnym obowiązującym pomiędzy wynajmującym a najemcą, na którego podstawie najemca może używać przedmiotu najmu w zamian za zapłatę określonego w treści umowy czynszu. Najem jest regulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu – zarówno w odniesieniu do lokalu usługowego, jak i do mieszkalnego – może zostać zawarta na czas określony albo nieokreślony. Ulega rozwiązaniu wskutek upływu terminu, na jaki została zawarta albo poprzez jej wypowiedzenie. Strony mogą w treści umowy zastrzec dopuszczalny termin wypowiedzenia. 

W przypadkach, w których najemca nadużywa swojego prawa do korzystania z mieszkania albo nie wywiązuje się z nałożonych na podstawie umowy obowiązków, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Dokonane w innej formie (np. ustnej) nie odniesie skutku prawnego. Musi ono określać przyczynę wypowiedzenia.

Katalog przyczyn leżących po stronie lokatora, z powodu których właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu, ma charakter zamknięty. Właścicielowi przysługuje prawo do zakończenia umowy, jeśli:

  • pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód bądź niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

  • lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;

  • lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy, dotyczącego konieczności zapewnienia lokalu zastępczego.

Właściciel może również wypowiedzieć umowę, jeśli lokator zalega z zapłatą umówionego czynszu, o czym poniżej.

Trzy miesiące zwłoki w czynszu podstawą do wypowiedzenia umowy

Eksmisja niepłacącego lokatora najczęściej spowodowana jest niepłaceniem czynszu. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, aby właściciel lokalu mógł dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy, konieczne jest:

  1. pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (np. przez trzy miesiące, jeśli termin zapłaty czynszu zgodnie z umową przypada co miesiąc);

  2. skierowanie do lokatora pisma – oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy;

  3. wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do spłaty zaległości.

Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów
„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.

Eksmisja niepłacącego lokatora może być zarówno niepłacenie czynszu najmu, jak i nieregulowanie zobowiązań związanych z używaniem lokalu (tzw. opłat za media, np. wodę, gaz, prąd), lecz tylko w przypadku, gdy lokator opłaty te uiszcza na rzecz właściciela, a nie bezpośrednio na rzecz dostawcy mediów. Jeśli lokator ma podpisaną umowę z dostawcą i nie reguluje opłat wynikających z wystawianych rachunków, właściciel lokalu nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji dostawca mediów będzie we własnym zakresie dochodził zapłaty należności od lokatora-strony umowy o dostawę mediów.

Eksmisja niepłacącego lokatora - opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu

Po otrzymaniu wypowiedzenia lokator jest zobowiązany do wydania mieszkania jego właścicielowi. Jeśli tego nie uczyni, wynajmujący będzie zmuszony do rozpoczęcia postępowania prowadzącego do eksmisji. Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego (w praktyce będzie to zawsze miejsce położenia przedmiotowego lokalu). W pozwie należy wskazać wartość przedmiotu sporu, którą zgodnie z dyspozycją przepisu art. 23 kpc będzie kwota odpowiadająca czynszowi najmu za okres trzech miesięcy. Do pozwu należy załączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności podnoszone przez powoda, dotyczące zarówno uprzednio zawartej umowy, jak i konieczności jej wypowiedzenia z przyczyn leżących po stronie lokatora:

  • umowę najmu;

  • wezwania do zapłaty czynszu lub opłat;

  • oświadczenie właściciela lokalu o zamiarze wypowiedzenia umowy wraz z dowodem doręczenia pisma lokatorowi;

  • inne dokumenty, które powód uzna za istotne (np. korespondencja z lokatorem).

Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200,00 zł.

W toku postępowania sąd, oprócz sprawdzenia przesłanek dopuszczalności eksmisji, będzie badał również, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, stąd będzie ona również brała udział w postępowaniu w charakterze interwenienta ubocznego.

Lokatorami w rozumieniu przepisów ustawy są nie tylko osoby będące najemcami w rozumieniu umowy zawartej z właścicielem lokalu, lecz także osoby współzamieszkujące, w tym przede wszystkim członkowie najbliższej rodziny najemcy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2010 r. wydany w sprawie o sygn. III CZP 109/10).

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów, prawo do lokalu socjalnego przysługuje:

  • kobietom w okresie ciąży;

  • osobom małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym oraz ich opiekunom;

  • osobom obłożnie chorym;

  • emerytom lub rencistom spełniającym warunki do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej;

  • osobom posiadających status bezrobotnego;

  • innym osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy.

Sąd ma obowiązek dokładnego zbadania sytuacji osoby eksmitowanej – jeśli uzna, że sytuacja materialna lokatora jest dobra i lokator ma możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, wówczas odstąpi od orzekania o prawie do lokalu socjalnego.

Postępowanie w sprawie eksmisyjnej kończy się wydaniem wyroku zaskarżalnego za pomocą apelacji. Po jego uprawomocnieniu właściciel lokalu dysponujący tytułem wykonawczym może przystąpić do jego wykonania z pomocą komornika sądowego.

Właściciel ma prawo do odszkodowania od gminy

Eksmisja niepłacącego lokatora dokonywana jest przez komornika do pomieszczenia tymczasowego albo do lokalu socjalnego, jeśli takie prawo przyznał lokatorowi sąd. Z uwagi na zbyt małą liczbę lokali socjalnych eksmisja niepłacącego lokatora czy też oczekiwanie na jej faktyczne przeprowadzenie może trwać bardzo długo. W czasie oczekiwania na dostarczenie lokalu socjalnego właściciel mieszkania ma prawo do uzyskania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Odszkodowanie przysługuje od osób zajmujących lokal i jest równe wysokości czynszu najmu, jaki właściciel mógłby uzyskać, wynajmując mieszkanie na wolnym rynku. Jednocześnie, właściciel ma również roszczenie odszkodowawcze względem gminy, która jest zobowiązana zapewnić osobom eksmitowanym lokal socjalny, a tego nie czyni. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, odpowiedzialność gminy i lokatora ma charakter in solidum (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 grudnia 2007 r. wydany w sprawie o sygn. III CZP 121/07). Uzyskanie odszkodowania wymaga zazwyczaj przeprowadzenia kolejnego postępowania sądowego.